消費税、不動産譲渡、相続税、不動産賃貸、法人の設立による節税対策

　　　　　　賃料収入が年間約１，２００万円以上あれば

　　　　　　法人化が最も節税となります。

　　　　　　法人設立～確定申告までをサポート致します。

　　　　　　個人の確定申告業務も行っております。

　　　　　　賃貸住宅、アパート、マンションを取得した場合には消費税が還付されます。

　　　　　　成功報酬制で届出、申請～確定申告までを総合サポート致します。

　　　　　　相続が発生した場合の準確定申告～相続税申告までの申告業務はもちろん、

　　　　　　相続後の節税対策についてもご提案いたします。

　　　　　　不動産を売却した場合の確定申告書を作成致します。

　　　　　　各種特例に対応しております。

　　　　　　生前贈与、相続時精算課税、法人設立など、様々な方法により

　　　　　　相続対策を致します。

• サラリーマン大家さんの節税に法人設立を

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• 親の資金で賃貸住宅を建築するときは

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• FX（外国為替保証金取引）の節税

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• 自宅と預貯金のみの相続税の申告書の作成

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• 借地（借地人）と底地（地主）の権利関係の解消

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2007年05月22日

サラリーマン大家さんの節税に法人設立を

　個人による不動産投資人気が高まり、高所得のサラリーマン大家さんが増えてきています。

　しかし、サラリーマンは既に給与収入があるのでこれに不動産収入が加わると高税率で所得税及び住民税の負担が発生してしまいます。
　所得税は超過累進税率によっているので、高収入が１名いるよりも半分の収入が２名いる方が節税となります。

　つまり、サラリーマン個人で不動産投資をするのではなく、配偶者が代表取締役の株式会社を設立して不動産投資をすることにより、配偶者の収入を増やし、節税を行うことができるのです。

　下記例では、給与収入１，０００万円の個人が不動産収入１，０００万円、経費が４割の物件を取得した場合に、個人が不動産収入を受ける場合と法人化した場合を比較しています。

　これによれば法人化した方が「毎年」１６０万円の税金の節税が可能となります。
　10年、20年と不動産投資が続くことを考えれば法人化は必須と言えます。
　
　当事務所ではサラリーマン大家さんのために土日の出張相談、帳簿の作成～給与の源泉徴収事務～申告書の作成までのフルサポートを行っております。お気軽にお問い合わせ下さい。また無料にて節税額の試算を致します。

2007年05月21日

親の資金で賃貸住宅を建築するときは

　以前より親の資金で賃貸住宅を建築することにより相続財産を圧縮し、相続税の節税を図る方法は有名であり、各地で行われています。

　例えば１億円の賃貸住宅を建築した場合には、相続税の計算上、賃貸住宅は建築費のおよそ４２％程度の評価しかありませんので、残りの５８％つまり５，８００万円の遺産を圧縮したことになるのです。
　遺産総額が最高税率まであるとすれば２，９００万円の節税となります。

　ただし、この方法にも欠点があります。

　それは親が予想に反して長生きした場合（もちろん長生きしていただけるのはよいことですが）、家賃収入が相続財産を構成することです。

　建築後１０～２０年建てば家賃収入による遺産がせっかくの圧縮効果以上に累積していることがあります。

　これを避けるために当事務所では、親の出資金で法人を設立し、設立後に株式を贈与していただく方法をご提案致します。

　前述の例では１億円が４，２００万円の評価になりますので、その株式を親族で分割して贈与していただくことによりかなりの節税が可能となります。

　また、家賃収入は法人に帰属しますのでそれを若い世代で分配することにより相続対策のみならず、毎年の所得税及び住民税も節税できます。

　親の資金で賃貸住宅の建築をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2007年05月21日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年05月09日

FX（外国為替保証金取引）の節税

　ＦＸ（外国為替保証金取引）の利益に対しては、通常（くりっく３６５を除く。）雑所得として他の所得と合算され総合課税によって税金を計算します。
　総合課税によると、超過累進税率が適用され、最大５０％が所得税及び住民税として課税されてしまいます。
　上場株式の配当、売買益が１０％の源泉徴収のみで済むのと比べ、ＦＸによる利益がいかに高税率であるかがわかります。
　日本の低金利を利用したスワップ金利（スワップポイント）を意識した円売りにより安定して高収益をあげている方にとっては頭の痛い問題です。

　この高税率とネット取引の不透明性によって、無申告による脱税が多いといわれていますが課税側も今後は取締りを強化していくものと思われます。

　当事務所では脱税ではなく、「節税」する方法を提案したいと考えております。
　それは、会社（投資法人）を設立して、会社から給与を受ける方法です。

　法人化により主に下記のようなメリットがあります。

（１）　損失を７年間繰り越すことができる。
　　→　個人の雑所得では繰越どころか、その年の他の所得（給料など）とさえ相殺できません。

（２）　個人に支給した給与については給与所得控除額の適用がある。
　　→　利益１，６００万円超の場合を除く。

（３）　配偶者等の親族に給与を支給することによる所得の分散効果を得られる。（当然、業務に従事していただくことになります。）

　逆に主に下記のようなデメリットもあります。

（１）　赤字でも住民税の均等割（７万円）の納税が必要

（２）　帳簿付けが必要となり、申告書も個人のものより複雑になる。
　　→　当事務所で帳簿の作成～申告書の作成までフルサポート致します。

　それでは、給与１，０００万円のサラリーマンがＦＸ（外国為替保証金取引）で１，５００万円の利益を得た場合、法人化によって下記のとおり年間３００万円の節税効果が見込まれます。

　法人化をご検討又は節税額の試算が必要な方はお気軽にご連絡下さい。

2007年04月25日

自宅と預貯金のみの相続税の申告書の作成

　相続財産のほとんとが自宅と預貯金のみの場合であれば、通常より低い料金で相続税の申告書、準確定申告書を作成致します。
　お忙しいサラリーマンの方のために平日夜、土日でも対応しております。

　料金　：　199,500円（相続税の申告書の提出により相続税が発生しない場合）

　自宅と預貯金のみであれば多くの場合、小規模住宅用地の特例により遺産総額が基礎控除を下回るので申告により相続税が発生しないものと思われます。

　相続税額の概算についてはこちら
　　　
　その他、賃貸不動産がある場合なども旧税理士報酬規定の２～３割引の価格で相続税の申告書の作成を承っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2007年04月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年04月01日

借地（借地人）と底地（地主）の権利関係の解消

　借地権の設定のある土地は、借地人にとっても地主にとっても各種の交渉や、必要なときに処分することが難しいため相続等により代替わりが進むにつれて管理が煩雑となってくるものです。

　底地権者（地主）にとっては、
（１）　固定資産税が上昇した場合には地代の値上げ交渉が必要
（２）　売却する場合には、借地人の承諾を得るか借地権を買い取る必要がある
（３）　一般に地代収入は利回りが低い
（４）　借地の明け渡し請求は大変困難で、一般的には借地権の買戻し又は立退料の支払いが必要
　これらの理由により利用価値が低いと言わざるを得ません。

　借地権者（借地人）にとっては、
（１）　地代の支払いが毎月必要
（２）　建替え、増改築、名義変更時に承諾料を支払う必要がある
（３）　数十年に一度、更新料として多額の金銭が必要になる
（４）　売却する場合には、底地権者の承諾を得る必要がある
　これらの理由により土地の維持費用として通常より多額の経費がかかってしまいます。

　これを解消するには、
（１）　借地人が底地を買い取る
（２）　地主が借地権を買い取る
（３）　借地人と地主が共同で売却する
（４）　借地と底地を交換する
　という方法が考えられます。

　それぞれの詳細はリンクをご覧下さい。
　（１）、（２）の借地権者又は底地権者（地主）が買い取る方法の長所としては相続後、相続税の申告期限から３年以内に売却すれば特例の適用を受けられること、底地権者（地主）は賃貸物件を代わりに取得することによって特定事業用資産の買い替え特例を受け、少ない税負担で利回りを向上させることができることが挙げられます。
　逆に短所としては、買い取る側において多額の資金を用意しなければなりません。

　（３）の共同で売却することによる長所は権利関係をいじることなく売却できることですが、双方が売却する意思がなければ行うことができません。

　（４）の借地と底地の交換は税負担及び資金を用意することなく行うことができます。ただし、土地１筆が小さくなってしまいます。

　個々の状況を判断した上で、借地権を解消できるのであれば、借地権者、底地権者（地主）双方にメリットが大きいので早急に解消すべきでしょう。

　借地権の解消をお考えの場合には、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2007年04月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)