賃料収入が年間約1,200万円以上ある場合には法人化が節税に効果的です。 税理士にも専門分野がございます。消費税還付、不動産賃貸、売却、相続等不動産専門の税理士にお任せ下さい。 |
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生前贈与、相続時精算課税、法人設立など、様々な方法により、相続対策を致します。
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2009年12月22日平成22年税制改正による消費税還付への影響平成22年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。 「消費」税という税の性格上は誤った改正であると思いますが、私も税理士である以上、法律が改正されればそれに従うしかありません。 注目すべきは、その適用期間です。 1、平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の から適用されます。(資本金1,000万円以上の法人は別途規定があります。) 従って、これまでの方法で還付できるのは この期間後は、以下のような場合しか消費税の還付ができなくなります。 1、事務所、店舗などの事業用部分がある建物を購入、新築する場合 以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末31日まで土日祭日もご対応致します。 追記&私案 税制改正大綱をそのまま読むと平成22年3月31日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。 将来的に建設予定の場合には平成22年3月31日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。 租税立法主義(税金は後付けで不利になるような改正はしない)から考えれば改正法施工予定平成22年4月1日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。 そうなると先に述べた期間 いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。 投稿者: 日時: 2009年12月22日 16:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年12月13日代表的な相続税対策(主として不動産を利用したもの)相続税対策は、正直なところ個別に最も適している方法が違います。 (1)法人名義で賃貸不動産を購入(現金、預金が多額である方向け) 高齢者世代で法人を設立、賃貸不動産を購入します。 例 法人名義1億円で不動産を購入、3年後に株式、出資を贈与した場合 (2)法人名義で現在個人所有の賃貸不動産を買い上げ(現在、不動産賃貸を行っている方向け) 高齢者世代所有の賃貸不動産を法人で買い上げます。 例 時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を法人で買い上げ、3年後に法人の株式を贈与した場合 (3)賃貸不動産の贈与(現在、不動産賃貸を行っている方向け) 法人を経由しない分、(2)より節税効果はやや劣りますが家賃収入が相続財産に蓄積されないことから効果は高いです。相続財産の額によっては相続時精算課税によって贈与を受けてもいいでしょう。 例 時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を贈与した場合 (4)遊休地にアパート建築、賃貸不動産購入など(相続が近いと予想される場合) 不動産を利用した相続対策では法人を経由させる(1)、(2)の方法が節税効果としては高いのですが、実行後3年間相続が発生しないことが条件となっております。 例 1億円の賃貸不動産をフルローンで購入した場合 (5)連年贈与(現金、株式などが多く、相続人が多いほど有効) 現金、株式など分割しやすい財産が多く、それを受け取る相続人が多い場合には毎年贈与税の税率が低い部分で贈与していくことが有効です。 例 210万円の現金、株式を5人の相続人に10年間贈与した場合 投稿者: 日時: 2009年12月13日 14:01 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年12月09日平成22年税制改正による消費税還付への影響(注)税制改正大綱は11日発表予定が15日に延期されました。 自動販売機による消費税還付へ会計検査院から意見表示され、税制改正の議題に上がりました。 その内容は ☆ 課税事業者を選択して調整対象固定資産(建物など)を取得した場合には、取得から3年間課税事業者を強制(従来は課税事業者の選択から2年間、課税事業者を強制) となりそうです。 消費税還付は建築年度に消費税の還付を受け、3年目の調整計算を免税又は簡易で回避することにより完結します。 まだ確定事項ではありませんが、さすがに既に還付を受けた方に対してこれを適用するのは現実的ではありません。 ポイントとしては ☆ 来年中はまだ現行の手法で還付が可能と思われる。 という印象を受けます。 投稿者: 日時: 2009年12月09日 10:58 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年10月26日最新判例(自販機設置による消費税還付失敗事例)国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認されたケースについてご紹介致します。 要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け29日から自販機を設置、4本の売り上げを計上しました。 当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。 他に考えられる細かいミスは 消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。 投稿者: 日時: 2009年10月26日 13:28 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0) |
2009年10月03日消費税還付 改正の方向へ10月3日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。 平成16年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。 当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。
その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。 と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。
簡単に考え付くのはこの95%以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。
個人的にはこの(B)私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。 改正私案(C) ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。
投稿者: 日時: 2009年10月03日 18:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |


