消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

賃料収入が年間約１，２００万円以上ある場合には法人化が節税に効果的です。

税理士にも専門分野がございます。消費税還付、不動産賃貸、売却、相続等不動産専門の税理士にお任せ下さい。

賃貸住宅、アパート、マンションを取得した場合には消費税が還付されます。

成功報酬制で届出、申請～確定申告までを総合サポート致します。

相続が発生した場合の準確定申告～相続税申告までの申告業務はもちろん、

相続後の節税対策についてもご提案いたします。

取得費が不明だからと言ってあきらめてはいませんか？

その他、各種特例に対応しております。

生前贈与、相続時精算課税、法人設立など、様々な方法により、相続対策を致します。

• 平成２２年税制改正による消費税還付への影響

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• 代表的な相続税対策（主として不動産を利用したもの）

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• 平成２２年税制改正による消費税還付への影響

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• 最新判例（自販機設置による消費税還付失敗事例）

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• 消費税還付　改正の方向へ

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2009年12月22日

平成２２年税制改正による消費税還付への影響

平成２２年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。
自販機に対する措置ではありますが、駐車場収入の先行、一時的な売上高の計上など、家賃収入以外の収入を利用した還付策は実質的に封じられることとなりました。
（穴のある改正なので改正後も消費税法上、還付を受けられるスキームがあります。）

「消費」税という税の性格上は誤った改正であると思いますが、私も税理士である以上、法律が改正されればそれに従うしかありません。

注目すべきは、その適用期間です。
一部で懸念されていた「以前に消費税還付を受けた方も規制される」ことはなく、

１、平成２２年４月１日以後に課税事業者を選択した事業者の
２、同日以後に開始する課税期間

から適用されます。（資本金1,000万円以上の法人は別途規定があります。）

従って、これまでの方法で還付できるのは
☆　個人で初めて事業を行う方は平成２２年１２月３１日まで
☆　個人で事業を行っていた方で平成２２年３月３１日以前にご相談頂いた方は平成２２年１２月３１日まで
☆　法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成２３年３月３０日まで
となります。

この期間後は、以下のような場合しか消費税の還付ができなくなります。

１、事務所、店舗などの事業用部分がある建物を購入、新築する場合
２、他に自営業の収入などが多額にある場合

以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末３１日まで土日祭日もご対応致します。

追記＆私案

税制改正大綱をそのまま読むと平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。

将来的に建設予定の場合には平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。

租税立法主義（税金は後付けで不利になるような改正はしない）から考えれば改正法施工予定平成２２年４月１日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。
しかし、「いつまでも」還付が可能な骨抜きの改正になりかねず、一定の制限が入るのではないかと思います。

そうなると先に述べた期間
☆　個人で初めて事業を行う方は平成２２年１２月３１日まで
☆　個人で事業を行っていた方で平成２２年３月３１日以前にご相談頂いた方は平成２２年１２月３１日まで
☆　法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成２３年３月３０日まで
以後でも可能性はあるということです。

いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。

投稿者: 日時: 2009年12月22日 16:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年12月13日

代表的な相続税対策（主として不動産を利用したもの）

相続税対策は、正直なところ個別に最も適している方法が違います。
最終的な判断はご相談頂いてから決定したいと思いますが、代表的なものは下記のようなものです。
特に、（２）の方法は不動産が急上昇したバブル期では適用できない最新の相続税対策と言えます。不動産の取得後3年間経過すると絶大な節税効果を発揮します。
相談は無料となっております。お気軽にお問い合わせ下さい。実際に相続対策に着手・実行後、節税額の10～15％をコンサルティング料として請求させて頂きます。

（１）法人名義で賃貸不動産を購入（現金、預金が多額である方向け）

高齢者世代で法人を設立、賃貸不動産を購入します。
その後、３年を経過すると法人の株式、出資の評価が大きく下がる（価値がさがるわけではなく、税金の計算上の評価が下がります。）ことを利用し、その株式、出資を贈与します。

例　法人名義１億円で不動産を購入、３年後に株式、出資を贈与した場合
不動産の評価は購入価格の約６割×貸家、貸家建付地評価で７割＝４２％評価
5,800万円の評価減に成功。
相続税１割なら580万円、５割なら2,900万円の節税となります。

（２）法人名義で現在個人所有の賃貸不動産を買い上げ（現在、不動産賃貸を行っている方向け）

高齢者世代所有の賃貸不動産を法人で買い上げます。
取得費不明の土地まで買い上げると思わぬ譲渡所得税の負担が発生しますので建物部分のみを法人に購入させ、個人へ地代を支払います。
買い上げ後の家賃収入が遺産として残らず、買い上げから3年を経過すれば直接不動産を贈与するより贈与税の負担を軽減することができます。

例　時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を法人で買い上げ、3年後に法人の株式を贈与した場合
家賃手取り分　500万円×10年＝5,000万円の相続財産減
建物の評価　5,000万円×0.7＝3,500万円の相続財産減
相続税１割なら850万円、５割なら4,250万円の節税となります。
贈与時の贈与税は年をまたぐことにより0に近づけることができます。

（３）賃貸不動産の贈与（現在、不動産賃貸を行っている方向け）

法人を経由しない分、（２）より節税効果はやや劣りますが家賃収入が相続財産に蓄積されないことから効果は高いです。相続財産の額によっては相続時精算課税によって贈与を受けてもいいでしょう。
こちらも建物のみを贈与します。

例　時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を贈与した場合
家賃手取り分　500万円×10年＝5,000万円の相続財産減
建物の評価　5,000万円×0.7＝3,500万円の相続財産減
相続税１割なら850万円、５割なら4,250万円の節税となります。
が、贈与時に贈与税がかかります。
（2人で相続時精算課税の適用を受ければ贈与税は0にできます。1人で相続時精算課税贈与を受けた場合には200万円の贈与税が課税されます。）

（４）遊休地にアパート建築、賃貸不動産購入など（相続が近いと予想される場合）

不動産を利用した相続対策では法人を経由させる（１）、（２）の方法が節税効果としては高いのですが、実行後3年間相続が発生しないことが条件となっております。
相続が近いと予想される場合には、借入をしてアパート建築、賃貸不動産購入をする以前から有名な手法が有効です。ただし、予想に反して相続が発生しない場合には家賃収入が遺産総額に蓄積され、思ったような節税効果が発揮されないことがあります。

例　１億円の賃貸不動産をフルローンで購入した場合
１億×0.6（固定資産評価）×0.7（貸家、貸家建付地評価）＝5,800万円の評価減
家賃手取り分500万円×5年＝2,500万円の遺産総額増
差引　3,300万円の遺産評価減で相続税１割なら330万円、５割なら1,650万円の節税となります。

（５）連年贈与（現金、株式などが多く、相続人が多いほど有効）

現金、株式など分割しやすい財産が多く、それを受け取る相続人が多い場合には毎年贈与税の税率が低い部分で贈与していくことが有効です。
相続前3年間の贈与は相続税の遺産総額に加算される（贈与がないものとして計算）されますが、4年以上前のものは相続税の遺産総額から除外されます。

例　210万円の現金、株式を5人の相続人に10年間贈与した場合
（210万－110万）×10％×5人×10年＝500万円の贈与税納税
210万円×5人×10年＝1億500万円の評価減
相続税１割なら1,050－500＝550万円、５割なら5,250－500＝4,750万円の節税となります。

投稿者: 日時: 2009年12月13日 14:01 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年12月09日

平成２２年税制改正による消費税還付への影響

（注）税制改正大綱は１１日発表予定が１５日に延期されました。
　　　この内容は発表前の未確定事項であることにご留意下さい。

自動販売機による消費税還付へ会計検査院から意見表示され、税制改正の議題に上がりました。
税制改正大綱自体は環境税、たばこ税などの混迷化から発表が延期になっておりますが、消費税還付対策については既に輪郭が固まっております。

その内容は

☆　課税事業者を選択して調整対象固定資産（建物など）を取得した場合には、取得から３年間課税事業者を強制（従来は課税事業者の選択から２年間、課税事業者を強制）
☆　上記の期間中は簡易課税を選択できない。（従来はいつでも選択可能）

となりそうです。

消費税還付は建築年度に消費税の還付を受け、３年目の調整計算を免税又は簡易で回避することにより完結します。
この３年目の調整計算の回避に網をかけた格好です。
建築年度には今まで通り還付を受けることができますが、３年目に還付を受けた消費税をまた納税しなければいけないことになります。（コンサルティング会社などには注意が必要です。）

まだ確定事項ではありませんが、さすがに既に還付を受けた方に対してこれを適用するのは現実的ではありません。
おそらく、法人にあっては平成２２年４月１日以後開始事業年度、個人にあっては平成２３年１月１日以後に適用開始となる課税期間に取得した調整対象固定資産から適用になるのではいでしょうか？

ポイントとしては

☆　来年中はまだ現行の手法で還付が可能と思われる。
☆　全ての消費税還付に網がかかったわけではない。
☆　下準備がより早くから必要になった。

という印象を受けます。

個人での消費税還付については本年末まで、法人での消費税還付については来年３月３１日までとその後では消費税還付の条件が変わってくる可能性があります。
消費税還付をご検討中の方は年内に一度、お問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年12月09日 10:58 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年10月26日

最新判例（自販機設置による消費税還付失敗事例）

国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認されたケースについてご紹介致します。

裁決事例集

要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け２９日から自販機を設置、４本の売り上げを計上しました。
しかし、自販機の精算契約が２０日締めだったことからその４本の売り上げは翌月２０日の売り上げ（権利確定主義）と判断され消費税還付が否認されたケースです。

当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。

他に考えられる細かいミスは
（１）前受未収の経理をしていない。
（２）無申告の収入（駐車場１台など）があるのに新規事業者の期限ギリギリで届け出を出した。
（３）入居を引き渡し月から始め、家賃はサービスとしたが礼金が発生していた。
（４）申告後に調整対象固定資産の調整計算の適用を受けた。
などが考えられます。

消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。
お早めに準備段階からお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年10月26日 13:28 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0)

2009年10月03日

消費税還付　改正の方向へ

消費税還付改正の方向へ

１０月３日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。

平成１６年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。
しかし、そもそも「住宅の家賃が非課税」であるということ自体が消費税法の考え方に反しているのでそう簡単に改正ができないのが実情になっており、平成１６～２１年までこの問題について改正がされることはありませんでした。

当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。

消費税は最終的な消費者が負担します。
不動産賃貸であれば最終的な消費者＝入居者です。

その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。
自販機、駐車場収入などのテクニカルな方法を駆使しなくても還付を受けるのが正しいあり方なのに逆に還付をできなくするのはどうなのでしょうか？

と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。

改正私案（Ａ）
課税売上割合９５％以上の場合の全額控除制度廃止

簡単に考え付くのはこの９５％以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。
自販機、駐車場により１００％に限りなく近い課税売上割合になっているのためです。
一括比例配分方式を使用すれば今までとなんら変わりはありません。

改正私案（Ｂ）
固定資産の購入に限って、９５％以上の場合の全額控除制度廃止に加え個別対応方式の強制適用

個人的にはこの（Ｂ）私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。

改正私案（Ｃ）
住宅の家賃を非課税ではなく免税にする

ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。
住宅の家賃にかかる消費税は「国が免除」しているわけですから非課税ではなく免税とすることが適当なのではないでしょうか？

どのような改正となるかはわかりませんが、中途半端な改正であれば消費税の還付の可能性は残るのではないかと考えています。
早ければ個人においては平成２２年１月１日、法人においては平成２２年４月１日から適用になる可能性があります。

投稿者: 日時: 2009年10月03日 18:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)