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地主・不動産賃貸の節税(法人に不動産を移転させるには)

 不動産賃貸の節税には、法人を設立して、給与をもらうことが最も効果的です。

 節税に効果がある順番は、
 (1)法人に不動産を所有させる
 (2)法人に不動産を賃貸させる
 (3)法人に不動産を管理させる

 の順番になります。

 当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、1つだけ問題があります。

 それは、個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことです。ちなみに現物出資によって法人を設立した場合であっても税法上は「売却」と同じ取り扱いになります。
 法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、時価によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがあります。
 長期譲渡であれば、この売却益に対して20%の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点なのです。(不動産取得税や登記費用もかかりますが、各種の減免措置が受けられるので、これに比べれば金額は少ないものです。)

 これを回避するには、
 (1)建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
 (2)相続税額の取得費加算が使える間に法人に売却する。
 (3)他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。
 という手法が考えられます。

 当事務所としては、(1)をオススメしています。建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。
 その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えるのです。

 土地の場合には、購入額がわからない場合には、売却額の約19%を所得税及び住民税で取られてしまいます。また、利回りを考慮しても土地は後回しにするのです。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク |TOPページへ   ▲画面上へ

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