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土地所有者と建物所有者が異なる場合の居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除

 居住用財産を売却した場合には、一定の要件を満たせば、3000万円の特別控除を受けることができます。

 この特例を受ける時に、土地(借地、底地を含む)と建物の所有者が異なる場合には注意が必要です。
 建物の所有者は問題なく3000万円の特別控除を受けることができます。
 土地の所有者は下記の要件のすべてを満たす場合に限り、建物所有者と合計して3000万円まで特別控除を受けることができます。

(1)土地と建物を同時に譲渡すること
(2)土地所有者と建物所有者は親族であること
(3)土地所有者と建物所有者は生計を一にしていること
(4)土地所有者もその建物に居住していること

 ただし、あくまでも建物所有者と合計して3000万円までしか受けられないので、建物所有者が既に3000万円を控除している場合には控除はありません。
 建物と土地を共に共有名義にしている場合には2人で3000万円づつ特別控除が受けられるので、土地所有者と建物所有者が異なる場合には、早めに共有名義に変更しておくことをお勧め致します。

 では、居住用財産を売却し、土地で5000万円、建物で2000万円の売却益が出た場合に、(1)特例の適用を受けない場合、(2)土地、建物の所有者が異なる場合、(3)土地、建物が夫婦共有名義である場合の納税額の差を検証してみましょう。(軽減税率は考慮しておりません。)
 やはり共有名義が最も節税となることがわかります。

区   分
特例の適用を受けない場合
土地と建物の所有者が異なる場合
夫婦共有名義である場合
所得税及び住民税の合計
1,400万円 
800万円 
200万円 
(計算過程)
- 
- 
- 
建物の売却益
2,000万円 
2,000万円 
2,000万円 
特別控除
- 
2,000万円 
2,000万円 
土地の売却益
5,000万円 
5,000万円 
5,000万円 
特別控除
5,000万円 
1,000万円 
4,000万円 
課税所得
7,000万円 
4,000万円 
1,000万円 
所得税及び住民税(20%)
1,400万円 
800万円 
200万円 

投稿者: 日時: 2006年09月28日 09:00 | パーマリンク |TOPページへ   ▲画面上へ

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