消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2006年10月31日

相続税額の取得費加算を無駄にしない（親族間の売買で消費する）

　相続税額の取得費加算は相続によって取得した不動産を売却する場合に有効な特例の１つです。

　確定申告料金はこちら

　ただし、適用要件の１つとして、「相続の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡していること」という厳しい要件が用意されています。

　この要件は確かに厳しいのですが、逆に「親族間の売買には適用しない」という居住用財産の各種売却特例にある条件が入っていません。

　これを利用して、期限内に売却できない（相続税額の取得費加算が無駄になってしまう）場合には、親族間、相続人間で売買することにより、将来売却する際の節税に役立てることができます。

　例えば、相続により時価１億円の２つの土地をＡ、Ｂがそれぞれ相続し、（取得費は不明とする。）将来１億５，０００万円でそれぞれ売却できた場合、

（１）相続税額の取得費加算の期限が過ぎた後に売却した場合には、それぞれ２，８５０万円が所得税及び住民税として課税されます。

（２）対して、Ａ、Ｂお互いに土地を売却、購入し、５年経過してから売却した場合（共有持分でも可。相続税額は十分あるものとします。）には、それぞれ売却、購入した際には、所得税及び住民税がかからず、売却の際にはそれぞれ１，０００万円の所得税及び住民税で済みます。

　これは同族会社などでも利用できますので、相続税額の取得費加算の期限内に不動産を売却するメドがたたない場合には、親族間の売買で加算額を無駄にしないことが将来の節税に繋がります。

投稿者: 日時: 2006年10月31日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月30日

住宅資金の援助を受けた場合の相続時精算課税制度の特例

　住宅取得資金の贈与を受けた場合には、相続時精算課税の2,500万円の控除額に1,000万円が加算されます。

　住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の申告書の作成はこちら

　この制度を利用すれば3,500万円までの現金贈与を贈与税の負担なく受けることができます。
　ちなみに3,500万円を通常の贈与で受けた場合には1,470万円もの贈与税がかかります。

　この特例の適用要件は以下のとおりです。

（１）受贈者が２０歳以上であること
（２）受贈者が推定相続人であること
（３）届出書を提出すること
（４）家屋は５０㎡以上であること
（５）中古の場合には、耐火建築物なら築２５年以内、その他であれば築２０年以内であること（耐震基準を満たしていれば築年数制限はありません。）
（６）増改築であれば、１００万円以上の増改築費用を支出していること

　通常の相続時精算課税制度の適用要件と大きく異なる点は贈与者（親等）の年齢に対して制限がないことです。
　また、この贈与を受けた後の贈与はすべて相続時精算課税による贈与とされるので、これを利用して贈与者が６５歳未満であっても相続時精算課税制度の恩恵を受けることができます。

投稿者: 日時: 2006年10月30日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

贈与者（親等）が６５歳未満でも相続時精算課税制度の適用を受ける

　相続時精算課税の適用を受けるには贈与者（親等）が６５歳以上でなくてはなりません。
　早期に相続時精算課税による贈与を受けたい場合には、この贈与者の年齢制限が大きな壁となることが多々あります。

　贈与者が６５歳未満でも相続時精算課税の適用を受けるには、住宅取得資金の贈与を受けた場合の特例を受ける必要があります。

　この特例は受贈者が２０歳以上であれば、贈与者の年齢は問いません。
　そして、この特例後の贈与は相続時精算課税の適用を受けることができるのです。
　ですから、贈与者が６５歳未満である場合には、住宅取得のタイミングで、２～３００万円の贈与を受けてしまえばよいのです。

　新築住宅取得の際には、これらの適用も視野に入れて資金計画を立てるとよいでしょう。

　相続時清算課税の申告書の作成はこちら

投稿者: 日時: 2006年10月30日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月25日

相続時精算課税の申告書作成

　相続時精算課税の申告書を作成致します。

　適用要件はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　料金　：　４２，０００円（現金贈与の場合）
　　　　　　　贈与する財産が不動産の場合には評価額５，０００万円までは２１，０００円を加算。
　　　　　　　贈与する財産が非上場株式である場合、特例を利用する場合にはお問い合わせ下さい。

　ご依頼は下記の流れにより承っております。

相続税額の取得費加算　適用要件

　相続税額の取得費加算を受けるための適用要件です。

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（１）売却した資産を相続又は遺贈によって取得したこと
（２）その相続で相続税が発生していること
（３）その相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に売却していること

投稿者: 日時: 2006年10月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月20日

相続等により取得した居住用財産の買換え

　相続により取得した居住用財産を売却し、新たに居住用財産を取得した場合にはこの特例の適用が受けられます。

　詳細な適用要件はこちら

　確定申告の流れ、料金はこちら

　　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　この特例の適用を受けた場合には、売却金額のうち、買換資産の取得に要した部分の譲渡がなかったものとして扱われます。
　よって、売却金額より買換資産の取得金額が多い場合には、所得税及び住民税は課税されません。
　なお、取得費、譲渡費用は譲渡があったものとされた部分に限られます。

　（例）居住用財産を8,000万円で売却し、4,000万円の居住用財産を新たに取得した場合（取得費、譲渡費用の合計は2,000万円）

　収入金額　：　8,000万円　－　6,000万円　＝　2,000万円
　取得費、譲渡費用　：　2,000万円　×　2,000万円　÷　8,000万円　＝　500万円
　所得金額　：　2,000万円　－　500万円　＝　1,500万円
　所得税及び住民税　：　1,500万円　×　20％　＝　300万円

　（注）特例の適用を受けない場合には、1,200万円が課税されます。

投稿者: 日時: 2006年10月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続等により取得した居住用財産の買換え　適用要件

　相続等により取得した居住用財産のの買換えの適用を受ける場合には、下記の適用要件を満たす必要があります。

　確定申告の流れ、料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

（１）平成18年1月1日における所有期間が10年を超えること
（２）父、母等も居住の用に供していたこと
（３）父、母等から相続等により取得したこと
（４）３０年間居住していたこと
（５）前２年内に一定の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと
（６）親族等への売却でないこと
（７）新しく購入する家屋は平成17年1月1日から平成19年12月31日までに取得し、居住の用に供すること

　不明な点があればお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月19日

不動産を売却した場合の主な特例

　不動産を売却した場合に適用できる主な特例をご紹介いたします。
　リンクをクリックすると、各特例の内容、適用要件、申告料金のページへ移動致します。
　ここに挙げられていない特例についても対応しておりますので、お気軽にご連絡下さい。

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

2006年10月17日

特定の居住用財産の買換え　適用要件

　特定の居住用財産の買換えの適用を受ける場合には、下記の適用要件を満たす必要があります。

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　お問い合わせ・お申し込みはこちら

（１）平成18年12月31日までに売却すること
（２）平成18年1月1日における所有期間が10年を超えること
（３）譲渡日までに10年以上居住していること
（４）新しく購入する家屋は土地500㎡以下、建物50㎡以上、280㎡以下であること
（５）新しく購入する家屋は建築後25年以内であり、耐火建築物又は耐震基準を満たしている建物であること
（６）前２年内に一定の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと
（７）親族等への売却でないこと
（８）新しく購入する家屋は平成17年1月1日から平成19年12月31日までに取得し、居住の用に供すること

　不明な点があればお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月17日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

収用を受けた場合の５，０００万円の特別控除

　土地、建物等の不動産を収用された場合には、譲渡益から５，０００万円の特別控除額を控除することができます。
　市区町村などの役場が土地を買い付ける場合などはほとんどの場合、収用に該当することになります。
　５，０００万円の特別控除を受ければ、多くの場合、所得税及び住民税が発生しなくなります。
　なお、公共事業の施工者から、最初に買取等の申し出を受けた日から６ヶ月以内に譲渡することが条件となっておりますので注意して下さい。
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（例）
　土地が１億円で収用された場合。この土地の取得費は1,000万円である。

　譲渡益　：　１億円　－　1,000万円　＝　9,000万円
　特別控除を控除　：　9,000万円　－　5,000万円　＝　4,000万円
　所得税及び住民税（長期）　：　4,000万円　×　20％　＝　800万円

　（注）上記特例の適用を受けない場合には、1,800万円が課税されます。　

投稿者: 日時: 2006年10月17日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月16日

特定の居住用財産の買換え

　特定の居住用財産を売却し、新たに居住用財産を取得した場合にはこの特例の適用が受けられます。

　詳細な適用要件はこちら

　なお、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除とこの規定は併用できませんので、どちらがより節税となるか検証した上で適用を受けることが重要です。

　確定申告の流れ、料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　この特例の適用を受けた場合には、売却金額のうち、買換資産の取得に要した部分の譲渡がなかったものとして扱われます。
　よって、売却金額より買換資産の取得金額が多い場合には、所得税及び住民税は課税されません。
　なお、取得費、譲渡費用は譲渡があったものとされた部分に限られます。

　（例）居住用財産を8,000万円で売却し、4,000万円の居住用財産を新たに取得した場合（取得費、譲渡費用の合計は2,000万円）

　収入金額　：　8,000万円　－　6,000万円　＝　2,000万円
　取得費、譲渡費用　：　2,000万円　×　2,000万円　÷　8,000万円　＝　500万円
　所得金額　：　2,000万円　－　500万円　＝　1,500万円
　所得税及び住民税　：　1,500万円　×　20％　＝　300万円

　（注）特例の適用を受けない場合には、1,200万円が課税されます。

投稿者: 日時: 2006年10月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月12日

住宅借入金等特別控除を受ける場合の必要書類

　住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除の適用を受ける場合の必要書類は下記の通りです。
　確定申告の際はお早めにご用意下さい。

　確定申告の料金はこちら

　お問い合わせ・ご依頼はこちら

（１）所有者が変更された土地、家屋の登記事項証明書（通常は名義変更時に司法書士から控えを受け取っていると思われます。
（２）売買、請負契約書
（３）適用を受ける住宅に引っ越した後の住民票
（４）住宅取得資金に係る借入金の年末残高証明書（年末に金融機関から送付されます。）

　この他に中古住宅で築２５年以上（木造の場合には２０年以上）のものを取得した場合には、耐震基準適合証明書が必要です。

　給与所得について年末調整を受け、他に所得がない場合には上記に加え、給与所得の源泉徴収票をご用意の上、ご依頼頂ければ３６，７５０円にて確定申告を承っております。
　お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月10日

特定の事業用資産の買換え

　特定の事業用資産を買換えた場合には、最大で譲渡益の８０％について課税の繰延を受けることができます。

　この規定の適用について特例対象区域内の買換えについては適用期限が延長され、平成２３年３月３１日までに譲渡資産を売却すれば適用が受けられることとなりました。
　ただし、最も使用されている「所有期間１０年超の土地建物の買換え」については未だ延長が決定しておらず、平成１８年１２月３１日までの譲渡に限られるのか、平成１９年以後も継続して適用されるのか不透明な情勢が続いております。
　平成１９年以後にこの規定の適用を受けようとする場合には、適用の有無をご確認下さい。
　当サイトでも決定次第アップしたいと思っております。

　特定の事業用資産の買換えの適用を受けた場合には、収入金額のうち、売却資産と取得資産のうち少ない金額の８０％がなかったものとされます。
　取得費、譲渡費用については、課税される割合だけ控除することができます。

　（例）
　　取得費５，０００万円の土地建物を１億円で売却し、譲渡費用は５００万円
　　買換え資産として８，０００万円の土地建物を購入した場合

　　（１）特例の適用を受けない場合
　　　譲渡益　：　１億円－（５，０００万円＋５００万円）＝４，５００万円
　　　所得税、住民税　：　４，５００万円　×　２０％　＝　９００万円

　　（２）特例の適用を受ける場合
　　　収入金額　：　１億円　－　８，０００万円　×　８０％　＝　３，６００万円
　　　取得費、譲渡費用　：　（５，０００万円　＋　５００万円）　×　３６００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　÷　１億円　＝　１，９８０万円
　　　譲渡益　：　３，６００万円　－　１，９８０万円　＝　１，６２０万円
　　　所得税、住民税　：　１，６２０万円　×　２０％　＝３２４万円

投稿者: 日時: 2006年10月10日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月05日

中古住宅の場合の住宅借入金等特別控除

　中古住宅を取得した場合の住宅借入金等特別控除（住宅ローン控除）の適用要件について、平成１７年度に税制改正がありましたが、それほど認知度がないのが現状です。

　住宅借入金等特別控除を受けるための要件のうちに、
（１）建物の構造がコンクリート造など耐火建築物の場合「築後25年以内のもの」
（２）木造など非耐火建築物の場合「築後20年以内のもの」
　とありましたが、これに
（３）“新耐震基準”を満たしていることが証明された住宅
　が含められることとなっています。
　つまり、中古で建築後、相当期間が経過していても住宅借入金等特別控除の適用を受けることができます。

　ただし、（３）による場合には、家屋の取得等の「前に」耐震基準適合証明書を取得し、申告の際に添付する必要があります。
　なお、この証明書は「売主」が建築士や指定確認検査機関、または指定住宅性能評価機関に依頼をして耐震診断を受け、証明書を取得するものなので、中古住宅の購入前に入手しておくことが重要です。
　
　不動産取得税の減免措置においても新耐震基準を満たしていれば、建築後相当期間が経過していても減額が受けられます。

投稿者: 日時: 2006年10月05日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月04日

自宅、貸家の底地を物納する（相続税の物納）

　相続により取得した財産の多くが不動産等であり現金による相続税の納付が困難な場合には、相続税を物によって納付する「物納」が認められています。

　しかし、土地を「更地」にして物納しなければならないので、相続財産が広大な自宅のみであったり、貸付用の共同住宅などである場合には「更地」とするのは困難な場合がほとんどです。

　そこで、土地の「底地」のみを物納する方法があります。

　「底地」を物納すると国が「地主」となり、納税者が「借地人」となります。
　これによって納税者は国に「地代」を支払い、「固定資産税」を納付する必要はなくなります。
　また、相続税は「物納」によって納付されておりますので、利子税や延滞税を納付する必要もないのです。
　もちろん、将来的に資金に余裕ができれば、「底地」を国から買い戻すこともできます。
　物納できる「更地」がない場合には活用したい制度です。

投稿者: 日時: 2006年10月04日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月03日

非上場株式（非公開株式）を売却する場合の注意点

　非上場株式（未公開株式）を売却したり、贈与する場合にも時価に注意しなければなりません。
　時価の1/2未満の売却には不動産の親族間売買の場合と同様に、譲渡損が否認されたり、贈与税の対象となる場合があります。

　非上場株式の時価の計算は複雑であり、法人の決算情報等が必要です。
　非上場株式の時価を算出しようとする方はお問い合わせ下さい。

　また、非上場株式を次世代に贈与しようとする場合には、非上場会社が損失を計上したときなど、時価が一時的に低下した時に贈与することで節税を図ることができます。

　売却する場合には、非上場株式の譲渡所得には２０％の税金がかかります。
　対して、上場株式の譲渡所得には１０％しか税金がかかりません。
　ここで、上場株式の譲渡損失と非上場株式の譲渡利益が通算できることを利用して、上場株式の譲渡損失が発生した年度に非上場株式を譲渡してしまうことも節税策として有効です。

　なお、非上場株式を譲渡した時には税務署からのお尋ねがくる場合がありますので正しく、記録を残して行いましょう。

投稿者: 日時: 2006年10月03日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月02日

不動産を親族に贈与する場合の価格

　不動産を親族に贈与する場合の贈与税の計算には、不動産の時価を把握する必要があります。

　建物の場合には、不動産の親族間売買の場合の建物の時価と同様に、自宅であれば、固定資産税評価額によることができます。
　建物が貸家の場合には、借家権として３割の評価減がありますので、固定資産税評価額の７割の価額で贈与税を計算することができます。

　土地の場合は、不動産の親族間売買の場合の土地の時価と同様に、路線価による価格によることができます。

　贈与税の税率に当てはめて計算すると、固定資産税評価額１０００万円の自宅の贈与には、275万円、貸家の場合には、155万円もの贈与税が課税されます。

　このように高額となる贈与税を節税するには、法人を設立して、その株式を段階的に贈与していく方法や、不動産の持分を贈与していく方法などが考えられます。

　不動産の親族への贈与、売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月02日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)