消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2006年11月26日

同族法人（同族会社）の代表者、役員、株主が死亡した場合

　同族法人（同族会社）の代表者、役員、株主が死亡した場合には、相続手続、役員変更手続に注意して下さい。

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　まず、相続財産としての株式（有限会社の出資も会社法改正により株式となりました。）の評価額ですが、純資産価額方式と類似業種批准価格との折衷となる場合がほとんどです。
　計算方法が複雑になりますので、お早めにお問い合わせ下さい。

　同族会社の株式は一定の要件の下に１０％の評価減を受けることができます。
　この一定の要件の１つに、「株式を取得した相続人がその法人の役員になること」という条件があるので、相続税について対策をしないで早急に役員変更登記をすることはお勧めできません。

　遺産分割にある程度メドがついたところで、代表者の変更登記を行います。
　会社法の改正により、旧有限会社も株式会社も株主総会により代表者の変更を決議して下さい。

　
　同族法人を相続した場合には、相続を機に法人を利用した節税対策を見直すことをお勧め致します。

（例）相続税額の取得費加算を利用して、法人に不動産を集中させる。
　　法人に収入を集中させ、個人が給料を受け取ることにより所得の分散を図るのは最も有効な節税対策ですが、不動産移転時に個人に所得税がかかるのが難点です。相続税の申告期限から３年以内ならば、相続税額の取得費加算により所得税がかからない場合が多くなります。

投稿者: 日時: 2006年11月26日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月25日

税務署からの「お尋ね」が送られてきたら

　次のような場合には、税務署から「お尋ね」が送られてくることがあります。
　これは「税務調査に行く程ではないが、どうなっているのか確認しておきたい」事項や、「申告義務があることを知らせる」ために行われているようです。
　「お尋ね」で直ちに税金が徴収されることはありませんので、落ち着いて正確に回答しましょう。

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（１）相続があったとき
　・相続についてのお尋ね
　・準確定申告についてのお尋ね

　　相続については、相続税の申告義務があるのかどうか税務署では把握していません。
　　そこで相続税の申告義務がありそうな納税者（一定以上の遺産総額がありそうな納税者）に対し、「お尋ね」を送っているようです。
　　準確定申告についても同様です。

（２）賃貸物件の消費税の還付を受けたとき
　・消費税還付についてのお尋ね

　　賃貸物件を取得した場合には多額の消費税が還付されます。しかし、消費税の申告書だけではなぜ消費税が還付になったのか把握できません。（当事務所では明細等の添付を推奨しております。）
　　そこで還付となった理由、証拠書類（売買契約書等）を得るために「お尋ね」を送っているようです。

（３）不動産を購入した場合
　・不動産購入についてのお尋ね

　　不動産を購入した場合には、登記所から税務署に情報が回ります。
　　このお尋ねでは主に不動産を購入した資金の出所についての回答を求めています。
　　不動産取得資金を贈与によって受けていないかどうかを確認したいようです。

（４）事業、不動産収入が多く、消費税の免税事業者である場合
　・課税売上高につてのお尋ね

　　不動産収入が１，０００万円を超える場合に、税務署側ではその収入が消費税の課税売上か非課税売上かわかりませんので、消費税の納税義務確認のために「お尋ね」を送っているようです。

投稿者: 日時: 2006年11月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

個人の保険代理店も法人成り（法人化）で節税

　所得の分散によるによる節税（不動産賃貸編）は、生命保険、損害保険代理店を個人で行っている方にも有効です。

　現在の保険代理店収入と経費の概算をご連絡頂ければ、法人の設立により年間どの程度節税になるか計算致します。
　お気軽にお問い合わせ下さい。
　法人設立～各種届出、確定申告までを総合してサポート致します。

　では、保険代理店収入が1,500万円で経費が300万円ある場合に、１人の所得とする場合と、法人を設立して、夫婦で給与を受け取った場合での納税額の差を検証してみると２人合計で「年間」２００万円以上の納税額の差が生じることがわかります。
　他にも法人を利用した各種節税が可能となりますので、法人の設立をお勧めしています。

2006年11月24日

無償返還の届出＋通常の地代方式

　個人の土地の上に法人が建物を所有する場合の権利関係の１つに無償返還の届出＋通常の地代方式があります。

　建物の所有を目的として土地を賃貸する場合には、借地権の設定料を支払うのが一般的です。しかし、同族会社が個人の土地に建物を所有する場合に、高額な借地権の設定料を支払うのは現実的ではありません。
　そこで土地所有者の納税地の所轄税務署長に土地の無償返還の届出を提出します。
　これによれば、法人は賃貸契約解除時に無償で土地を個人に返還することになるので、借地権の設定料の支払が必要なくなります。

　この場合に支払われる「通常の地代」とは一般的に固定資産税等の３～５倍といわれています。
　固定資産税等を負担させるだけでは「使用貸借」とみなされてしまいますので地代の額には気を使わなければなりません。

　「相当の地代方式」が土地の時価の６％もの高額の地代が必要となるのに比べ、法人が支払う地代が少なくて済むので所得の分散による節税効果を上げるために無償返還の届出＋通常の地代方式は有効です。

　ただし、法人の株式を評価する場合には、借地権として土地価格の２０％を計上しなければならない点に注意して下さい。
　逆に言えば、借地権の設定料の支払いなく、土地価格の２０％を法人に移転させることができるので、相続対策として個人所有の土地の上に法人所有の建物を建築することも有効です。（個人所有の建物を建築した場合の貸家建付地評価は一般に１８％減程度）
　

投稿者: 日時: 2006年11月24日 09:00 | パーマリンク | コメント (2) | トラックバック (0)

2006年11月19日

借入金で賃貸物件を取得する場合の節税

　地主さんなど広い土地をお持ちの方や、資産家の方などには銀行から借入金で建物を建築し、不動産を有効に活用する提案があると思います。

　この賃貸物件を取得する場合に、取得の方法によって年々の税金、相続時の税金が大幅に変わってきますので、計画段階から取得の方法をよく吟味する必要があります。銀行さんも節税には詳しくありませんから。

　最も節税となる方法は法人を設立して法人名義で銀行から建設資金を借入れ、法人名義で建物を建築する方法です。
　銀行は法人名義でもあなたの個人保証で融資をしますから法人に実績がなくても融資を受けることができます。
　もちろん、法人の設立費用などの諸経費がよけいにかかりますが、5,000万円以上の建物の建築であれば節税効果が諸経費を上回ります。

　法人で取得する最大のメリットは「贈与税の課税なく次世代に持分を移転させられる」ことにあります。
　これは法人の設立時に次世代（子や孫など）に多く持分を持たせる（出資させる）ことにより、建物も、建物から生じる収益も次世代に移転させることができます。
　しかもこれには贈与税がかからないのです。
　賃貸物件の取得は相続税節税の大チャンスなのです。
　また、年々に分けて株式を贈与していくこともできます。
　ただし、あなたの持分を50％超にしておかないと、万一の場合に子や孫に会社を取られてしまう恐れがあるので注意して下さい。

　次に所得の分散による節税が可能となります。
　これにより毎年の所得税及び住民税の負担を緩和することができますし、給与所得控除額による経費の二重控除により節税をすることができます。

　さらには建物取得前に不動産管理法人として法人を設立しておけば、課税売上割合100％時に建物の引渡しを受けることにより、建物取得費中の消費税の還付を受けることができます。
　1億円の建物にかかる消費税は500万円ですから、これだけでも法人を設立する価値があるというものです。

　当事務所では法人の設立手続きから各種届出、毎年の申告業務、節税戦略までを総合的にサポートしております。お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月19日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月18日

節税対策に不動産投資をすることの是非

　現在では下火になりましたが、バブル期には不動産投資をすることによる節税が流行しました。

　不動産投資をすることによる節税は、貸付初年度などの初期に不動産所得で赤字を出し、その赤字を他の所得と通算することにより、所得税の還付を受けるという「所得税」に着目した節税方法でした。
　これは不動産の価格が右肩上がりに上がっていたので成り立ったのです。

　今では、節税対策に不動産投資を行うのは逆効果だという見方が多くなってきていますが、「所得税」ではなく、「相続税」に着目すると、まだまだ節税対策として有効なのです。

　つまり今後は「サラリーマン等の若い世代が行う不動産投資による節税」ではなく、「高齢者層が次世代に多く財産を残すための不動産投資による節税」が効果を発揮していくのではないでしょうか？

　不動産投資による相続税の節税のカラクリは、相続税の計算において必ずといっていいほど、「現金≧不動産の購入価格」となることを利用するものです。
　特に建物はこの傾向が顕著です。

　例えば１億円の賃貸不動産を購入した場合、建物の相続税評価は固定資産税評価額により行われます。固定資産税評価額は建築費の５～７割と言われていますので、中間の６割としても建物は6,000万円の評価となります。
　さらにこの建物が賃貸物件である場合には、借家権（３割）が控除されますので、最終的に4,200万円の評価となります。

　このように１億円の現金を相続するより、１億円で建築した建物を相続する方が「税金の計算上」5,800万円も相続財産を圧縮したことになります。
　相続税の最高税率まで遺産総額があるとすれば（３億円超）、2,900万円の相続税を節税したことになるのです。

　その後の賃貸収益が気になるならば、法人の設立による節税や、相続時精算課税制度を利用することによりさらなる節税が可能です。

　相続対策や法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月18日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月15日

賃貸住宅の場合の消費税の還付制度　改正の方向へ

　賃貸住宅であっても課税売上を計上したり、法人を設立することにより消費税の還付を受けることができることは以前紹介致しました。

　しかし、一部サイトで取り上げられているような、自動販売機の少量の課税売上を計上し、その課税期間中に賃貸収入を計上しないことにより消費税の還付を受ける方法について以前から財務省が問題視していました。
　ここにきて財務省はこのような消費税の還付を受ける方法を「租税回避スキーム」として消費税法を改正する方向に動き出しました。

　この消費税法改正がどのような内容になるかはわかりませんが、賃貸住宅の消費税の還付に影響がでることはほぼ間違いありません。

　例年の税制改正の流れからみれば、平成１９年税制改正は、個人にあっては平成２０年１月１日以後、法人にあっては平成１９年４月１日以後に開始する課税期間について改正税制が適用されるものと思われます。

　この場合には、個人にあっては平成１９年１２月３１日までに竣工引渡しを受ける賃貸物件について改正前の税制により消費税の還付を受けることができます。
　法人にあっては、平成２０年３月３０日までに竣工引渡しを受ける賃貸住宅について平成１９年３月３１日までに法人を設立することで消費税の還付を受けることができます。

（注）平成１９年税制改正では消費税率の引き上げとともに先送りになったようです。（平成１８年１２月１５日更新）

　賃貸物件を建築中又は取得計画がある場合にはお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月10日

代償分割か換価分割か（遺産相続）

　相続する財産に現金預金等が少ない場合には代償分割又は換価分割が行われます。

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　代償分割とは、特定の相続人が多く遺産を取得し、多く取得した分に見合った金銭を他の相続人に支払う遺産分割の方法です。
　遺産が店舗や作業場兼自宅であるような場合に特定の相続人に事業用資産を集中させるために利用します。

　換価分割とは、遺産を売却し、その売却額が決まってから売却額を相続人で分配する方法です。
　相続人にとっては利用価値のない不動産を相続する場合に利用します。

　例えば時価６０００万円の不動産をＡ、Ｂ、Ｃの３人で相続する場合（法定相続分は1/3づつとする）

　代償分割によれば、Ａが不動産を取得し、Ｂ、Ｃに対して２，０００万円づつの金銭を支払います。

　換価分割によれば不動産を売却後、Ａ、Ｂ、Ｃが２，０００万円づつの金銭を受け取ることとなります。

　さてここで税金の問題ですが、
　１　不動産を売却する予定がない場合　→　代償分割が有利
　２　不動産を売却する予定がある場合　→　換価分割が有利
　ということになります。

　１　不動産を売却する予定がない場合には、代償分割が有利です。

　　これは通常、不動産の相続税評価額（相続税を計算する場合の金額）が時価（売却する場合の金額）より低いため、代償分割の方が相続税が少なくなります。
　　ただし、代償分割後すぐに売却し、代償債務の支払に充てるような場合には、換価分割とみなされる場合があるので注意が必要です。

　２　不動産を売却する予定がある場合には、換価分割が有利です。

　　これは相続税額の取得費加算を相続人全員で利用できるためです。
　　代償分割後に売却した場合には、取得した者が負担した相続税の分しか相続税額の取得費加算の適用を受けることができません。
　　しかし、換価分割によれば、相続人全員で売却したことになるため、取得費に加算できる相続税額を無駄にすることはありません。
　　ただし、相続税の申告期限から３年以内に売却することが要件となっていますので注意が必要です。

投稿者: 日時: 2006年11月10日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月08日

固定資産税の減額申請（賃貸住宅と併用の駐車場がある場合）

　固定資産税、都市計画税は賦課課税方式（市区町村が税額を計算し、納税通知書を発行する方式）によって課税されるので、市区町村に間違いがあった場合や、減額できるのに減額されていない場合がありますので注意が必要です。

　この市区町村による課税に不服がある場合には、減額を申請することができます。
　しかし、不動産等の「価格」について減額をすることは難しいのが現状です。

　そこで「課税方式」を変更して固定資産税、都市計画税の減額を図るのが一般的です。

　代表的な例として賃貸住宅と併用の駐車場がある場合が挙げられます。

　固定資産税、都市計画税では、小規模住宅用地は価格の1/6、住宅用地は価格の1/3に対して課税されます。
　非住宅用地（駐車場など）には基本的に価格にそのまま税率が課されます。
　つまり、非住宅用地は、小規模住宅用地の６倍も課税されているのです。

　賃貸住宅と併用の駐車場がある場合に、これらの土地が別筆であると賃貸住宅用地は小規模住宅用地、駐車場は非住宅用地として課税されている場合があります。

　ここで、賃貸住宅用地と駐車場を合筆し、１つの土地とし、市区町村に対して「１体で使用している」と申請することにより、駐車場用地も小規模住宅用地として課税されます。
　これは、駐車場付１戸建を所有している場合にもすべて住宅用地として課税されることと同じ理屈です。

　ただし、駐車場が時間貸や月極で入居者以外の者にも貸し出されているような場合には、すべてが住宅用地になるわけではないので注意してください。

投稿者: 日時: 2006年11月08日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月07日

準確定申告

　確定申告義務のある者が死亡した場合には、死亡日より４ヶ月以内に１月１日から死亡日までの所得について準確定申告書を提出しなければなりません。
　また、確定申告義務がない場合であっても還付を受けるために確定申告書を提出することができます。
　その年において給料を受け取っていた場合や、各種源泉徴収のある所得がある場合は還付になるケースが多いので忘れずに申告しましょう。

　お問い合わせ・ご依頼はこちら
　東京都内及び近郊の場合にはこちらよりお伺いさせて頂きます。
　料金はの確定申告同様、２１，０００円～にて承っております。

　準確定申告は以下の手順で行います。

　この準確定申告による納税額又は還付額は、遺産分割が済んでいない場合には原則として法定相続分により納税し又は還付を受けることとなります。

　ただし、相続人全員の同意がある場合には、代表者が納税し又は還付を受けることができます。

　準確定申告書を作成するに当たっては以下の点に注意してください。（平成１８年分の場合）

（１）定率減税額は１０％（最高１２万５千円）となりました。
（２）扶養、配偶者控除の判定は、平成１８年の所得の「見込額」で行いますので、無収入の相続人
　　に相続により多額の不動産収入が発生するような場合には、扶養控除は受けられません。
（３）不動産賃貸業等の事業を承継する場合には、相続人において青色申告の承認申請書、消費税の
　　簡易課税制度選択届出書、個人事業の開業届などの提出が必要となります。
（４）医療費控除は死亡日までに「支払った」金額までの控除となります。死亡日現在の未払分は
　　相続税において債務控除を受けることができます。
（５）各種保険料控除は死亡日までに対応する部分しか控除できません。
（６）翌年分の事業税を見込により経費とすることができます。

投稿者: 日時: 2006年11月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月06日

相続税の確定申告手順

　相続が発生した場合の確定申告は以下の手順により行います。
　相続税の申告期限は相続から１０ヶ月以内ですので、葬式等が終わりましたら、早めにご準備下さい。

　相続税のお問い合わせ・ご依頼はこちら
　東京都内及び近郊の場合には、こちらよりお伺いいたします。

（１）遺言の有無を確認します。
　　遺言が有る場合には基本的に遺言に従った遺産分割を行います。
　　遺言がない場合には、法定相続人が法定相続分により遺産を相続します。

（２）法定相続人を確認します。
　　法定相続人は、配偶者がある場合には配偶者が必ず法定相続人となります。
　　配偶者に加え、次の者が法定相続人となります。

　　１、子がいる場合には子（子が先に死亡している場合にはその子の子等）
　　２、子がいない場合には親
　　３、子も親もいない場合には兄弟姉妹

（３）準確定申告を行います。
　　死亡日から４ヶ月以内にその年中の収入について準確定申告を行います。
　
（４）遺産総額を把握します。
　　現金、預貯金は死亡時の残高が遺産額となります。
　　有価証券等は時価による評価額が遺産額となります。
　　不動産は路線価、固定資産税評価額等による評価額が遺産額となります。

（５）債務、葬式費用を把握します。
　　死亡日現在における債務、葬式費用は遺産総額から差し引くことができます。
　　特に債務は固定資産税や住民税の未払分なども計上できますので漏れなく計上して下さい。
　　
（６）遺産分割協議を行います。
　　遺言がない場合には、相続人全員の同意により自由に遺産分割を行うことができます。
　　相続人の関係が良好であれば、最も相続税が少なくなるように遺産分割を行いましょう。
　　具体的には、小規模住宅用地の特例の適用を受けられる者に対象土地を相続させたり、収益不動産を早めに次世代に相続させたりします。

（７）相続税の確定申告を行います。

投稿者: 日時: 2006年11月06日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)