志賀税理士事務所
所得税
消費税
法人税
不動産取得税
不動産譲渡会社設立による節税その他所得税
賃貸物件の消費税の還付その他消費税
相続・贈与税
料金表

相続対策に賃貸物件購入(法人を利用)

 相続対策に賃貸物件を購入する手法は以前からも有名な手法です。

 ただし、この方法の最大の欠点は、賃貸物件購入から相続開始までの期間に発生した家賃などの収入が建築主に帰属し、遺産総額に上乗せされてしまうことです。

 そこで当事務所では、法人を利用して家賃収入の上乗せを回避し、さらに評価が下がった時点で贈与を受ける方法をご提案致します。

 それでは、時価1億円の土地に2億円のマンションを建築した場合を例に検証してみましょう。
 まずは1億円を出資し、法人を設立します。
 残りの1億円は銀行からの借入でも構いませんし、自己資金であれば出資ではなく借入の形態を取ります。(少人数私募債の発行でもよいでしょう。)
 すると、















資  産
負  債
現    金
20,000万円
借  入  金
10,000万円
合  計
20,000万円
合  計
10,000万円

 という状態になり、差額の1億円が出資の評価となります。
 この時点では1億円の出資は1億円の価値です。(当たり前ですが)

 そして土地は個人から無償返還の届出+通常の地代方式で賃貸します。
 すると、3年後には建物の評価を財産評価基準により行うことが出来ますので、建物の評価が相当に低くなります。(税務上の評価が低くなるだけで、建物の価値がそこまで減少するというわけではありません。)
 建物の固定資産税評価額は通常、建築費の5~7割と言われています。
 ここでは、中間をとって6割とすれば、20,000万円×6割=12,000万円となります。
 さらに賃貸物件については借家権(3割)を控除できますので、12,000万円×7割=8,400万円となり、2億円が「税金の計算上」8,400万円に圧縮されたことがわかります。

 さらに無償返還の届出+通常の地代方式によれば、借地権の設定料の収受なく、土地の価格の2割が借地権として法人に計上されることになります。
 すると、



















資  産
負  債

建    物

借 地 権


8,400万円

2,000万円

借  入  金
10,000万円
合  計
10,400万円
合  計
10,000万円

 という状態になり、1億円の出資の評価は「税金の計算上」400万円となります。
 これを4人の相続人や孫等に贈与すれば無税での贈与が可能となります。

 結果として、遺産総額を無税で1億2,000万円圧縮しております。
 遺産総額が最高税率の50%まであるとすれば、6,000万円の相続税を節税したことになります。

 しかも、家賃収入は法人に帰属するため、遺産総額が増えることはありません。

 当事務所では、法人、不動産を利用した毎年の所得税、住民税、事業税や相続税の節税を提案しております。お気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2007年01月25日 09:00 | パーマリンク |TOPページへ   ▲画面上へ

トラックバック

このエントリーのトラックバックURL:
http://shiga-zeirishi.com/cgi/mt/mt-tb.cgi/227



« 一つ前のエントリーへ | メイン | 次のエントリーへ »
すごく詳しい不動産投資節税サイトすごく詳しい相続税節税サイト

法人の設立による不動産賃貸の節税、個人事業の円滑な事業承継をサポート。

賃貸物件を取得した場合に消費税の還付を受けるための各種届出、申請業務。

土地、建物等の不動産を売却した場合の各種特例による節税、確定申告業務。
生前贈与による相続税対策を致します。