消費税還付、不動産賃貸節税の志賀税理士事務所　日本全国対応致します。 tag:,2010:/1 2010-02-23T00:33:21Z 消費税の還付手続きや、不動産の各種税金等に対応。府中市　志賀公斗税理士事務所 Movable Type 3.3-ja 国会に提出されている消費税還付に関する改正法案 tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.244 2010-02-23T00:00:00Z 2010-02-23T00:33:21Z 消費税還付に関する改正法案について こちらで解説している通りですが、注目すべきは経過措置です。 経過措置によれば、平成22年3月31日までに課税事業者選択届を出しておけば、従前の方法で居住用住宅の消費税の還付ができることとなります。 すなわち、平成22年3月31日までに法人を設立・課税事業者を選択しておけば最初の決算まではもちろん、第2期以降に賃貸不動産を取得した場合にも自動販売機で十分に還付ができます。 （あくまでも法案通り可決された場合） 今後の税制改正でさらなる改正が加えられる可能性はありますが今回の改正では先にスキーム作りさえしておけば改正法の網を逃れられるようです。 複雑化する消費税還付は完成・購入前にご相談下さい。]]> 賃貸不動産に係る消費税の還付（改正前後） tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.241 2010-02-17T07:30:38Z 2010-02-17T05:10:32Z 平成２２年税制改正大綱の前後での消費税還付の可否判定について 店舗、事務所などの事業用不動産や、１階店舗、２階以上住居のような併用住宅の部分還付まで封じ込めるものではありません。 事業用不動産の仲介業者様からもお問い合わせを頂きましたが、店舗・事務所は今後も消費税の全額還付が可能です。 引き渡し前にご相談下さい。 成功報酬制：還付された消費税の19.95％で消費税還付申告～2年間の消費税申告書を作成致します。 還付額500万円超の場合には別途割引もございます。お問い合わせ下さい。 下記に改正前、改正後の消費税還付対応表を記載しますが、改正の前後どちらに対応するかは個別にご相談下さい。 例として個人で初めて不動産賃貸を行う場合には平成２２年１２月３１日完成物件までは改正前での消費税還付となります。 個人で平成２３年１月１日以後完成物件については、課税事業者選択届を平成２２年３月３１日までに提出しておけば改正前が、それ以外は改正後での消費税還付となる予定です。 （注）他にも還付が可能な特殊ケース等多々ございます。 ★　改正後（平成２２年４月１日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間中に不動産を取得した場合）
区　　　分
初めての賃貸物件（給与、年金収入などのみの場合）
初めての賃貸物件（他に、八百屋さん等事業をしている）
他に不動産収入がある場合
店舗、事務所、駐車場のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
居住用住宅のみの賃貸不動産
還付はほぼできません。
部分的に還付が可能です。
店舗、事務所、駐車場があれば部分的に還付が可能です。
上記両方がある賃貸不動産
部分的に還付が可能です。
★　改正前（平成２２年４月１日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間前に不動産を取得した場合）
区　　　分
初めての賃貸物件（給与、年金収入などのみの場合）
初めての賃貸物件（他に、八百屋さん等事業をしている）
他に不動産収入がある場合
店舗、事務所、駐車場のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
居住用住宅のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
上記両方がある賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
]]> 青色申告特別控除１０万円 tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.243 2010-02-17T00:00:00Z 2010-02-17T05:07:00Z 青色申告特別控除１０万円について ☆　青色申告特別控除10万円 こんな方に向いています：9室以下の小規模賃貸事業者向け（個人のみ） 節税額：控除10万円（年税額15,000円～55,000円） 手続き：青色申告承認申請書の提出、現金出納帳その他の書類の作成と保存 ①　青色申告とは 　その名の通り、青色の用紙で確定申告をすることです。 　青色申告をすると様々な特典を受けることができ、青色申告特別控除10万円もその１つです。 　不動産賃貸を行う個人なら誰でも青色申告をすることができます。 　ちなみに青色申告をしない場合を白色申告と言います。 　白色申告はメリットがほとんどありませんのでお勧めしません。 ②　特別控除は10万円or65万円 　青色申告の特別控除は最高65万円です。 　しかし小規模の不動産賃貸業務では10万円しか青色申告特別控除を受けることができません。 　所得税の計算では不動産賃貸が「事業」か「業務」かで取り扱いが変わります。 　「事業」ならば青色申告特別控除は65万円まで、「業務」ならば10万円までとなっています。 　「事業」と「業務」の境目は形式基準では貸家なら5棟以上、貸室なら10室以上が事業となり、それ未満が業務となります。 　例外として5棟未満でも４棟の大豪邸を賃貸している場合などは実質基準により「事業」となることもありますが、基本的には5棟又は10室を基準に考えて下さい。 ③　節税額 　不動産賃貸の利益から10万円を控除することができます。（赤字の場合には適用がありません。）不動産賃貸に対する税率は15~55％ですから税額にして15,000円～55,000円の節税効果が毎年あります。 　効果は小さいですが、小規模不動産賃貸に適用できる数少ない節税策なので毎年必ず実行して下さい。 ④　現金出納帳その他の書類の作成と保存 　青色申告をする場合には帳簿を作成しなければなりませんが、青色申告特別控除10万円の場合には会計ソフトを使用するような複式簿記による帳簿の作成は求められていません。 　現金出納帳（エクセルでも構いませんし、文房具店で購入することもできます。）、決算関係書類（確定申告に際して作成した書類など）、取引関係書類（契約書、領収証、通帳など）の3種があれば十分です。 　保存期間は7年（一定の場合には5年）となっています。 不動産賃貸の基本的な節税 tag:shiga-zeirishi.com,2010://1.242 2010-02-16T00:00:00Z 2010-02-17T05:13:24Z 不動産賃貸の節税策早見表 順次個別に内容を紹介しますが、節税対策前に下準備・実行手順等をご相談下さい。 ◎　最適　 ○　適している　 △　あまり有効ではない　 ×　有効ではない　 不可　利用できない
区　　　分
１～９室
１０室以上賃貸

（利益～３００万）

（利益～８００万）

（利益８００万～）
青色申告特別控除１０万円
◎
△
△
△
青色申告特別控除６５万円
不可
◎
○
○
小規模企業共済
○
○
◎
◎
青色事業専従者給与
不可
○
○
○
管理法人の設立
×
△
○
○
サブリース法人の設立
×
△
○
○
不動産所有法人の設立
×
○
◎
◎
賃貸不動産の贈与
○
○
○
○
]]> 平成２２年税制改正による消費税還付への影響 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.240 2009-12-22T07:09:20Z 2010-01-15T07:46:12Z 平成２２年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。 自... 以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末３１日まで土日祭日もご対応致します。 追記＆私案 税制改正大綱をそのまま読むと平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。 将来的に建設予定の場合には平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。 租税立法主義（税金は後付けで不利になるような改正はしない）から考えれば改正法施工予定平成２２年４月１日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。 しかし、「いつまでも」還付が可能な骨抜きの改正になりかねず、一定の制限が入るのではないかと思います。 そうなると先に述べた期間 ☆　個人で初めて事業を行う方は平成２２年１２月３１日まで ☆　個人で事業を行っていた方で平成２２年３月３１日以前にご相談頂いた方は平成２２年１２月３１日まで ☆　法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成２３年３月３０日まで 以後でも可能性はあるということです。 いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。]]> 代表的な相続税対策（主として不動産を利用したもの） tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.239 2009-12-13T05:01:15Z 2009-12-18T05:33:19Z 代表的な相続税対策（主として不動産を利用したもの）を紹介しています。 相談は無料となっております。お気軽にお問い合わせ下さい。実際に相続対策に着手・実行後、節税額の10～15％をコンサルティング料として請求させて頂きます。 （１）法人名義で賃貸不動産を購入（現金、預金が多額である方向け） 高齢者世代で法人を設立、賃貸不動産を購入します。 その後、３年を経過すると法人の株式、出資の評価が大きく下がる（価値がさがるわけではなく、税金の計算上の評価が下がります。）ことを利用し、その株式、出資を贈与します。 例　法人名義１億円で不動産を購入、３年後に株式、出資を贈与した場合 不動産の評価は購入価格の約６割×貸家、貸家建付地評価で７割＝４２％評価 5,800万円の評価減に成功。 相続税１割なら580万円、５割なら2,900万円の節税となります。 （２）法人名義で現在個人所有の賃貸不動産を買い上げ（現在、不動産賃貸を行っている方向け） 高齢者世代所有の賃貸不動産を法人で買い上げます。 取得費不明の土地まで買い上げると思わぬ譲渡所得税の負担が発生しますので建物部分のみを法人に購入させ、個人へ地代を支払います。 買い上げ後の家賃収入が遺産として残らず、買い上げから3年を経過すれば直接不動産を贈与するより贈与税の負担を軽減することができます。 例　時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を法人で買い上げ、3年後に法人の株式を贈与した場合 家賃手取り分　500万円×10年＝5,000万円の相続財産減 建物の評価　5,000万円×0.7＝3,500万円の相続財産減 相続税１割なら850万円、５割なら4,250万円の節税となります。 贈与時の贈与税は年をまたぐことにより0に近づけることができます。 （３）賃貸不動産の贈与（現在、不動産賃貸を行っている方向け） 法人を経由しない分、（２）より節税効果はやや劣りますが家賃収入が相続財産に蓄積されないことから効果は高いです。相続財産の額によっては相続時精算課税によって贈与を受けてもいいでしょう。 こちらも建物のみを贈与します。 例　時価5,000万円の土地に時価5,000万円の建物があり、その建物を贈与した場合 家賃手取り分　500万円×10年＝5,000万円の相続財産減 建物の評価　5,000万円×0.7＝3,500万円の相続財産減 相続税１割なら850万円、５割なら4,250万円の節税となります。 が、贈与時に贈与税がかかります。 （2人で相続時精算課税の適用を受ければ贈与税は0にできます。1人で相続時精算課税贈与を受けた場合には200万円の贈与税が課税されます。） （４）遊休地にアパート建築、賃貸不動産購入など（相続が近いと予想される場合） 不動産を利用した相続対策では法人を経由させる（１）、（２）の方法が節税効果としては高いのですが、実行後3年間相続が発生しないことが条件となっております。 相続が近いと予想される場合には、借入をしてアパート建築、賃貸不動産購入をする以前から有名な手法が有効です。ただし、予想に反して相続が発生しない場合には家賃収入が遺産総額に蓄積され、思ったような節税効果が発揮されないことがあります。 例　１億円の賃貸不動産をフルローンで購入した場合 １億×0.6（固定資産評価）×0.7（貸家、貸家建付地評価）＝5,800万円の評価減 家賃手取り分500万円×5年＝2,500万円の遺産総額増 差引　3,300万円の遺産評価減で相続税１割なら330万円、５割なら1,650万円の節税となります。 （５）連年贈与（現金、株式などが多く、相続人が多いほど有効） 現金、株式など分割しやすい財産が多く、それを受け取る相続人が多い場合には毎年贈与税の税率が低い部分で贈与していくことが有効です。 相続前3年間の贈与は相続税の遺産総額に加算される（贈与がないものとして計算）されますが、4年以上前のものは相続税の遺産総額から除外されます。 例　210万円の現金、株式を5人の相続人に10年間贈与した場合 （210万－110万）×10％×5人×10年＝500万円の贈与税納税 210万円×5人×10年＝1億500万円の評価減 相続税１割なら1,050－500＝550万円、５割なら5,250－500＝4,750万円の節税となります。]]> 平成２２年税制改正による消費税還付への影響 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.238 2009-12-09T01:58:31Z 2009-12-11T05:42:11Z 平成２２年税制改正による消費税還付の影響について 個人での消費税還付については本年末まで、法人での消費税還付については来年３月３１日までとその後では消費税還付の条件が変わってくる可能性があります。 消費税還付をご検討中の方は年内に一度、お問い合わせ下さい。]]> 最新判例（自販機設置による消費税還付失敗事例） tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.237 2009-10-26T04:28:19Z 2009-10-26T04:37:29Z 国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認され... 裁決事例集 要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け２９日から自販機を設置、４本の売り上げを計上しました。 しかし、自販機の精算契約が２０日締めだったことからその４本の売り上げは翌月２０日の売り上げ（権利確定主義）と判断され消費税還付が否認されたケースです。 当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。 他に考えられる細かいミスは （１）前受未収の経理をしていない。 （２）無申告の収入（駐車場１台など）があるのに新規事業者の期限ギリギリで届け出を出した。 （３）入居を引き渡し月から始め、家賃はサービスとしたが礼金が発生していた。 （４）申告後に調整対象固定資産の調整計算の適用を受けた。 などが考えられます。 消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。 お早めに準備段階からお問い合わせ下さい。]]> 消費税還付　改正の方向へ tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.236 2009-10-03T09:28:00Z 2009-10-03T09:48:06Z 消費税還付改正の方向へ １０月３日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対し... 消費税還付改正の方向へ １０月３日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。 平成１６年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。 しかし、そもそも「住宅の家賃が非課税」であるということ自体が消費税法の考え方に反しているのでそう簡単に改正ができないのが実情になっており、平成１６～２１年までこの問題について改正がされることはありませんでした。 当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。 消費税は最終的な消費者が負担します。 不動産賃貸であれば最終的な消費者＝入居者です。 その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。 自販機、駐車場収入などのテクニカルな方法を駆使しなくても還付を受けるのが正しいあり方なのに逆に還付をできなくするのはどうなのでしょうか？ と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。 改正私案（Ａ） 課税売上割合９５％以上の場合の全額控除制度廃止 簡単に考え付くのはこの９５％以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。 自販機、駐車場により１００％に限りなく近い課税売上割合になっているのためです。 一括比例配分方式を使用すれば今までとなんら変わりはありません。 改正私案（Ｂ） 固定資産の購入に限って、９５％以上の場合の全額控除制度廃止に加え個別対応方式の強制適用 個人的にはこの（Ｂ）私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。 改正私案（Ｃ） 住宅の家賃を非課税ではなく免税にする ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。 住宅の家賃にかかる消費税は「国が免除」しているわけですから非課税ではなく免税とすることが適当なのではないでしょうか？ どのような改正となるかはわかりませんが、中途半端な改正であれば消費税の還付の可能性は残るのではないかと考えています。 早ければ個人においては平成２２年１月１日、法人においては平成２２年４月１日から適用になる可能性があります。 ]]> 民主党圧勝で税制はどうなる？ tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.235 2009-08-31T06:36:04Z 2009-08-31T06:45:21Z （注）この「民主党圧勝で税制はどうなる？」の内容は１人の税理士の予想であり、確定... 民主党政策集２００９を読み、不動産賃貸オーナーに影響しそうな部分としては （１）子供手当に伴う配偶者控除、扶養控除の廃止（子供のいる家庭は負担減、子供のいない家庭は負担増） （２）給与所得控除額の上限の創設（一定以上１２００万程度？の給与を受けている方は負担増） （３）法人税率の引き下げ（法人の設立による節税を行っている方は負担減） の３つはほぼ確実かと思われます。 相続、贈与税についてはまだ枠組みが明らかにされておりませんので、負担減、負担増のどちらへ向かうかわかりません。 消費税についてはインボイス方式の導入、税率の引き上げ４年間凍結のみが示されていることから、当事務所の消費税の還付には影響を及ぼさないものと思われます。 なお、どのような改正が行われるにしても最短で平成２２年４月１日からの施行となります。]]> 消費税還付に重要な不動産収入の計上時期 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.234 2009-07-16T00:00:00Z 2009-07-16T05:19:00Z 消費税還付をする際に、「何月分の家賃が何月分の収入になるか」は非常に重要なポイン... 消費税還付をする際に、「何月分の家賃が何月分の収入になるか」は非常に重要なポイントの１つです。 当事務所で消費税の還付申告と合わせて所得税、法人税の申告もご依頼頂いている方は問題ありませんが、所得税の申告をご自身で行う場合には、収入の計上時期を所得税・法人税と消費税で合わせていかないといけません。 不動産収入の計上時期は原則として「収入すべき権利が確定した日」となります。 通常、前家賃（当月分の家賃を前月末までに支払う）契約が多いことから、例えば７月分の家賃は６月の収入となります。 これによれば、所得税で申告すべき家賃は２月分～翌１月分となります。 これはあくまでも「原則」であり、「特例」もあります。 特例では「前受未収の帳簿付け等の要件を満たしている場合に限り」、「期間対応による家賃計上を認める」こととなっています。 こちらによれば、所得税で申告すべき家賃は１～１２月分となります。 消費税の還付申告を行う初年度以外には大きな影響を及ぼさない項目ですが、初年度に関しては消費税還付の成否のカギを握る項目と言えます。 当然、消費税還付に有利なのは「特例」です。 税務署が消費税還付を否認しようとする際には、この点はよくチェックされますのでご注意下さい。 「特例」を利用するには前受未収の帳簿付け等の要件がありますので、簿記知識のある程度ある方以外は所得税の申告も合わせてご依頼下さい。 還付申告をご依頼されている方は規模により42,000円～94,500円にて承ります。 （貸付１棟、青色申告６５万円控除、不動産の売却や事業所得など特殊事情がない場合） 土地売買（売却）の税金 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.233 2009-06-18T00:00:00Z 2009-06-18T13:55:29Z 土地を売却した場合の税金の計算方法。取得費不明の場合も合理的に算出 土地売買にかかる税金（売却）

土地を売却した場合には、売主側の利益について所得税、住民税がかかります。

 

利益とは

売却金額　－　取得費（購入した金額）　－　譲渡費用（仲介手数料など）

で計算されます。

 

取得費（購入した金額）が不明な場合には、売却金額の５％（概算取得費）か合理的な取得費を算出します。

詳しくはこちらをご覧下さい。

 

所得税、住民税は所有期間によって税率が変わります。

売却年１月１日における所有期間が５年以下である場合は短期譲渡（39%）、５年超である場合には長期譲渡(20%）の税率で課税されます。

（例）

区　　分 売却金額 取得費 譲渡費用 売却利益 税金
所有期間５年以内（短期） １億 5,000万 500万 4,500万 1,755万
所有期間５年超（長期） 1億 5,000万 500万 4,500万 900万

・　土地を1億円で売却

・　取得費（購入した金額）は5,000万円である

・　譲渡費用（仲介手数料など）は500万円である

 

その他、以下のような場合には各種特例があります。

・　自宅用の土地の場合

・　事業用（貸付など）の土地で買い替えの場合

・　相続取得物件で、相続税の申告期限から３年内かつ相続税が発生している場合

・　交換の場合

・　収容の場合

]]> 各種料金表 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.232 2009-06-11T06:42:15Z 2009-12-12T00:31:04Z ☆　消費税還付報酬 　還付された消費税の19.95％ 　（成功報酬制、完全後払い... ☆　消費税還付報酬 　還付された消費税の19.95％ 　（成功報酬制、完全後払い） 　この料金には以下の手続きの費用が全て含まれます。 　・　消費税の還付に必要な申請、届出書の提出 　・　消費税の還付に伴う２年分の申告書の提出 　（注）所得税の申告は別途となりますが、他のコンサルティング会社のように所得税の申告は受付ないということはありません。 　　　　税理士事務所ならではの消費税～所得税までを総合サポート致します。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。） ☆　不動産賃貸に伴う所得税の申告手数料 　給与、年金＋不動産収入が1,000万円未満で 　白色申告、青色申告で10万円の特別控除　→　42,000円 　青色申告で65万円の特別控除　→　94,500円 　不動産収入が1,000万円超　→　お問い合わせ下さい。 ☆　相続税申告料金 　旧税理士報酬規定の３割引きを限度額とし、財産内容によって割引を致します。 　詳しくはお問い合わせ下さい。 ☆　取得費が不明である不動産売却に伴う所得税の申告報酬 　５％概算取得費で申告した場合の税額と、当事務所で申告した場合の税額との差額の26.25％ 　（成功報酬制、完全後払い） 　その他記載のないものにつきましては個別にお問い合わせ下さい。 ]]> 消費税還付　可否判定 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.231 2009-06-11T05:43:20Z 2009-12-12T00:30:28Z 賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付については、他の収入状況や、建物の用途などに... （１）賃貸住宅を「新築した」場合 　A　初めての不動産賃貸である　→　還付が可能です。 　B　他に、居住用住宅の家賃収入がある　→　法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。 　C　他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない　→　還付が可能です。 　D　他に事業をしている（小売、サービス業など）　→　還付が可能です。 （２）賃貸住宅を「中古で購入した」場合 　A　初めての不動産賃貸である　→　還付が可能です。 　B　他に、居住用住宅の家賃収入がある　→　法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。 　C　他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない　→　還付が可能です。 　D　他に事業をしている（小売、サービス業など）　→　還付が可能です。 （３）店舗用住宅を購入、新築した場合 　前２年以内に簡易課税を選択していない限りは還付が可能です。 　成功報酬：還付される消費税の19.95％で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。]]> 不動産の取得費が不明でも概算取得費とは限りません。 tag:shiga-zeirishi.com,2009://1.230 2009-06-01T05:48:10Z 2009-12-18T05:31:25Z 不動産の取得費（購入した金額）が不明でも税金を払わなくていいケースがあります。５％控除しかないと思っていた方は是非ご覧下さい。 取得費（購入した金額）が不明でも、すぐに５％概算取得費で確定申告してはいけません。

５％概算取得費で申告すると、売却額の９５％が利益、これに２０％の税率で売却額の１９％が所得税・住民税として課税されます。（仲介料などの譲渡費用を考慮しない場合）

先祖代々の土地で購入した日付さえも全く不明の場合には、これで仕方がありません。

しかし、契約書等の紛失で泣く泣く５％概算取得費で申告するのはもったいない。

合理的な方法で取得費を算出し、税務署へ認めてくれるようにお願いをすることができます。

「お願い」をして交渉するので100％の保証はできません。また、確定申告は通常2月16日～3月15日ですが、「お願い」が認められなかった時のことを考え、確定申告期間前から交渉しておくことが重要です。

 

下記例では、1,900万円の税金が、0円になります。

（例）

区　　分 売却金額 取得費 売却利益 税金
５％概算取得費 １億 500万 9,500万 1,900万
合理的な取得費 １億 ２億 △１億 ０

・　土地を１億円で売却

・　この土地の取得費（購入した金額）を証明する書類は紛失している。

・　バブル期に購入し、２億円前後で購入したと思われる。

・　仲介料などの譲渡費用は考慮しない

 

この申告ができるのは次の条件に当てはまる方です。

・　不動産を売却したが取得費（購入した金額）がわからない

・　登記簿を見ると、購入した年月が把握できる。

・　購入時の頭金の支払い、残金の支払いなどなんらかでも証票類がある方が有利です。

 

当事務所では、成功報酬として「払わなくてよくなった税金の26.25％」でこの申告及び税務署対応を承っております。

お気軽にお問い合わせ下さい。

不動産会社さんからの代理のお問い合わせも受け付けております。

 

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