志賀税理士事務所
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2010年08月14日

不動産所有法人による節税

法人化で節税の3つの手法のうち、最も節税効果が高いのが不動産所有法人です。

 

不動産「所有」法人ですから、法人が不動産を所有する必要があります。

文字にすると簡単そうですが、融資を受けて購入・建築する場合には法人名義で融資を受ける必要があります。

既に個人所有の不動産を法人に所有させようとする場合には個人→法人への売却という手続きが必要になります。

登記費用や不動産取得税などの初期費用がかかる点と、返済が終わっていない場合にはやはり法人名義で融資を受け直す必要があります。

これらの点から、節税効果が最も高いのですが、導入へのハードルも最も高い節税法です。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
所有法人
給与所得 0
不動産 500万
1,072,500円
680,500円
給与所得 0
不動産 1,000万
2,764,000円
1,938,000円
給与所得 0
不動産 2,000万
7,204,000円
5,903,000円
給与所得 500万
不動産所得 500万
2,869,000円
1,753,000円
給与所得 500万
不動産 1,000万
5,269,000円
3,080,500円
給与所得 500万
不動産 2,000万
10,559,000円
7,045,500円
給与 1,000万
不動産 500万
5,019,000円
3,444,500円
給与 1,000万
不動産 1,000万
7,559,000円
4,772,000円
給与 1,000万
不動産 2,000万
13,059,000円
8,737,000円

 

 

このように納税額が半分とはいきませんが、30~40%近く減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税、小規模企業共済で節税、出張日当で節税、健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税は可能な限りこの形態を採りたいところです。

投稿者: 日時: 2010年08月14日 10:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


不動産管理法人で節税

法人化で節税の3つの手法のうち、節税効果は低いものの、導入が最も簡単なのが不動産管理法人です。

不動産管理法人は個人の不動産を管理し、管理料として実家賃の5~15%ほどを受け取ります。

導入が簡単なことから不動産投資節税セミナー等では必ずといっていいほど紹介される手法です。

税務署側では税務調査の際に、「個人所有の不動産をその個人の1人法人で管理する合理的な理由があるのか?」など、管理料の否認や管理料率の引下げで問題となりやすい節税法人形態と言えます。

税務調査対策には管理の実態があるのかどうかが最重要となってきます。

不動産管理法人のメリットは個人所有物件の返済が終わっていなくとも導入できる点です。

不動産の所有権は個人のままですから、金融機関に口出しされることなく節税を行うことができます。

個人→法人の管理業務委託契約書を作成すれば始めることができます。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)賃料の15%を不動産管理法人へ移行、法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
管理法人
給与所得 0
不動産 500万
1,072,500円
985,000円
給与所得 0
不動産 1,000万
2,764,000円
2,600,000円
給与所得 0
不動産 2,000万
7,204,000円
6,837,000円
給与所得 500万
不動産所得 500万
2,869,000円
2,579,000円
給与所得 500万
不動産 1,000万
5,269,000円
4,746,500円
給与所得 500万
不動産 2,000万
10,559,000円
9,267,000円
給与 1,000万
不動産 500万
5,019,000円
4,729,000円
給与 1,000万
不動産 1,000万
7,559,000円
6,931,500円
給与 1,000万
不動産 2,000万
13,059,000円
11,767,000円

 

 

このように納税額が5~10%程減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税、小規模企業共済で節税、出張日当で節税、健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税で返済が終わっていないために不動産所有法人が活用できない場合にはこの形態を採ることになります。

投稿者: 日時: 2010年08月14日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


サブリース法人で節税

法人化で節税の3つの手法のうち、節税効果はそれほど高くありませんが融資状況に関係なく導入できるのがサブリース法人です。

 

サブリース法人は個人から建物を満室賃料又は実賃料の10%~20%引きで借り受け、それを入居者へ又貸しすることになります。

単純に法人を作って「サブリース法人です!」と主張される方がいらっしゃるのですが、賃貸借契約が個人→入居者のままですとサブリースの実態がないので税務署に否認される要素になります。

面倒でも全入居者との賃貸借契約を法人→入居者に書き換えるか、不動産管理法人にするかにして下さい。

 

サブリース法人のメリットは個人所有物件の返済が終わっていなくとも導入できる点です。

不動産の所有権は個人のままですから、金融機関に口出しされることなく節税を行うことができます。

 

不動産所有法人を作成した場合の納税額は下記のようになります。

(注)賃料の20%をサブリース法人へ移行、法人の収入は全て無収入の配偶者に給与として支給するものとして計算しています。

 

区   分
個  人
サブリース法人
給与所得 0
不動産 500万
1,072,500円
842,500円
給与所得 0
不動産 1,000万
2,764,000円
2,512,000円
給与所得 0
不動産 2,000万
7,204,000円
5,848,500円
給与所得 500万
不動産所得 500万
2,869,000円
2,459,000円
給与所得 500万
不動産 1,000万
5,269,000円
4,562,000円
給与所得 500万
不動産 2,000万
10,559,000円
8,863,500円
給与 1,000万
不動産 500万
5,019,000円
4,609,000円
給与 1,000万
不動産 1,000万
7,559,000円
6,712,000円
給与 1,000万
不動産 2,000万
13,059,000円
11,363,500円

 

 

このように納税額が10~15%程減少します。

法人化したことにより、生命保険で節税、小規模企業共済で節税、出張日当で節税、健康保険を安くする(自営業の場合)などの方法を組み合わせることができます。

 

法人化で節税で返済が終わっていないために不動産所有法人が活用できない場合にはこの形態を採ることになります。

投稿者: 日時: 2010年08月14日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年05月22日

サラリーマン大家さんの節税に法人設立を

 個人による不動産投資人気が高まり、高所得のサラリーマン大家さんが増えてきています。

 しかし、サラリーマンは既に給与収入があるのでこれに不動産収入が加わると高税率で所得税及び住民税の負担が発生してしまいます。
 所得税は超過累進税率によっているので、高収入が1名いるよりも半分の収入が2名いる方が節税となります。

 つまり、サラリーマン個人で不動産投資をするのではなく、配偶者が代表取締役の株式会社を設立して不動産投資をすることにより、配偶者の収入を増やし、節税を行うことができるのです。

 下記例では、給与収入1,000万円の個人が不動産収入1,000万円、経費が4割の物件を取得した場合に、個人が不動産収入を受ける場合と法人化した場合を比較しています。

 これによれば法人化した方が「毎年」160万円の税金の節税が可能となります。
 10年、20年と不動産投資が続くことを考えれば法人化は必須と言えます。
 
 当事務所ではサラリーマン大家さんのために土日の出張相談、帳簿の作成~給与の源泉徴収事務~申告書の作成までのフルサポートを行っております。お気軽にお問い合わせ下さい。また無料にて節税額の試算を致します。

区   分
個人所得とする場合
法人化した場合
(法人化した場合の法人)

(法人化した場合の個人)

(法人化した場合の配偶者)
所得税、住民税、事業税の合計
4,553,000円 
2,926,500円 
378,000円 
1,938,000円 
610,500円 
(計算過程)
- 
- 
- 
- 
- 
給与収入
10,000,000円 
10,000,000円 
▲5,000,000円 
10,000,000円 
5,000,000円 
不動産収入
10,000,000円 
10,000,000円 
10,000,000円 
- 
- 
給与所得控除額
▲2,200,000円 
▲3,740,000円 
- 
▲2,200,000円 
▲1,540,000円 
不動産経費(4割)
▲4,000,000円 
▲4,000,000円 
▲4,000,000円 
- 
- 
所得金額
13,800,000円 
12,260,000円 
1,000,000円 
7,800,000円 
3,460,000円 
所得税、法人税
3,018,000円 
1,642,500円 
220,000円 
1,158,000円 
264,500円 
住民税
1,380,000円 
1,234,000円 
108,000円 
780,000円 
346,000円 
事業税
155,000円 
50,000円 
50,000円 
- 
- 
納税額合計
4,553,000円 
2,926,500円 
378,000円 
1,938,000円 
610,500円 

投稿者: 日時: 2007年05月22日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年05月21日

親の資金で賃貸住宅を建築するときは

 以前より親の資金で賃貸住宅を建築することにより相続財産を圧縮し、相続税の節税を図る方法は有名であり、各地で行われています。

 例えば1億円の賃貸住宅を建築した場合には、相続税の計算上、賃貸住宅は建築費のおよそ42%程度の評価しかありませんので、残りの58%つまり5,800万円の遺産を圧縮したことになるのです。
 遺産総額が最高税率まであるとすれば2,900万円の節税となります。

 ただし、この方法にも欠点があります。

 それは親が予想に反して長生きした場合(もちろん長生きしていただけるのはよいことですが)、家賃収入が相続財産を構成することです。

 建築後10~20年建てば家賃収入による遺産がせっかくの圧縮効果以上に累積していることがあります。

 これを避けるために当事務所では、親の出資金で法人を設立し、設立後に株式を贈与していただく方法をご提案致します。

 前述の例では1億円が4,200万円の評価になりますので、その株式を親族で分割して贈与していただくことによりかなりの節税が可能となります。

 また、家賃収入は法人に帰属しますのでそれを若い世代で分配することにより相続対策のみならず、毎年の所得税及び住民税も節税できます。

 親の資金で賃貸住宅の建築をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2007年05月21日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2007年01月25日

個人事業の節税にも法人成りを活用

 近年、会社を退職し在職中のスキルを生かして独立する方が増えています。
 各種コンサルタント業、webデザイナー、クリエイター、エンジニア等、独立志向はこれからも高まっていくものと思われます。

 独立時には資金繰りや設備の購入、営業に仕事と大忙しで忘れがちですが、給料をもらっていた頃と大きく変わるのは帳簿を作成し、税金を計算し、申告し、納税しなければならないことです。
 また、個人事業として申告するよりも法人成りした方が大幅に節税になることを知らない起業家が多いのも事実です。
 独立時にはとにかく売上を増やすことに専念される方が多いですが、支出を減らすことも売上を増やすことと同じくらい大切なことです。

 こちらで不動産賃貸業の法人成りによる節税額について紹介していますが、その他の個人事業でも同様です。
 利益が1,200万円あるとすれば、法人成り前は納税額が375万円。
 これが法人成り後は154万円となんと220万円(約60%)も減少するのです。

 税率を40%とすれば、220万円の手取収入を増やすには約370万円利益を上げなくてはなりません。
 370万円利益を上げるのと法人成りを行うのはどちらが容易でしょうか?

 当事務所では法人設立~帳簿の作成~毎年の税務申告までをトータルサポートしております。
 現在の個人事業の利益をご連絡いただければ、毎年どれくらいの節税が可能か試算致します。
 お気軽にご連絡下さい。
 

投稿者: 日時: 2007年01月25日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年12月05日

不動産管理法人(不動産管理会社)による節税

 不動産収入が1500万円ある場合には、不動産を全て法人に所有させれば「毎年」220万円前後の節税ができることは以前にもご紹介しました。

 ただし、不動産を法人に所有させるには多少の経費(登記による手数料、登録免許税、売却による所得税等)がかかってしまいます。

 そこで、お手軽な方法として、不動産を法人に所有させる方法より節税効果は低いですが、不動産管理法人を設立する方法が挙げられます。まずは、不動産管理法人として法人を設立し、賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付を受けながら徐々に不動産を法人に移していけばスムーズに節税効果が最も高い、不動産を法人に所有させる方法に移行していくことができます。

 当事務所では最終的には不動産管理法人→不動産所有法人に移行していくことをお勧めしています。
 1500万円不動産収入がある場合には、不動産管理法人では年間45万円前後の節税にしかなりませんが、不動産所有法人なら年間220万円前後の節税ができるからです。

 不動産管理法人、不動産所有法人の設立をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2006年12月05日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年11月25日

個人の保険代理店も法人成り(法人化)で節税

 所得の分散によるによる節税(不動産賃貸編)は、生命保険、損害保険代理店を個人で行っている方にも有効です。

 現在の保険代理店収入と経費の概算をご連絡頂ければ、法人の設立により年間どの程度節税になるか計算致します。
 お気軽にお問い合わせ下さい。

 法人設立~各種届出、確定申告までを総合してサポート致します。

 では、保険代理店収入が1,500万円で経費が300万円ある場合に、1人の所得とする場合と、法人を設立して、夫婦で給与を受け取った場合での納税額の差を検証してみると2人合計で「年間」200万円以上の納税額の差が生じることがわかります。
 他にも法人を利用した各種節税が可能となりますので、法人の設立をお勧めしています。

区   分
1人の所得とする場合
法人にし、夫婦500万円づつ給与を取る場合
(法人にする場合の法人)
(法人にする場合の夫婦分)
法人税、所得税、住民税、事業税の合計
4,079,000円 
1,907,100円 
686,100円 
610,500円×2 
(計算過程)
- 
- 
- 
- 
代理店収入
15,000,000円 
15,000,000円 
15,000,000円 
- 
代理店経費
3,000,000円 
3,000,000円 
3,000,000円 
- 
夫婦への給与
- 
10,000,000円 
10,000,000円 
- 
給与収入
- 
10,000,000円 
- 
5,000,000円×2 
給与所得控除額
- 
3,080,000円 
- 
1,540,000円×2 
所得金額
12,000,000円 
8,920,000円 
2,000,000円 
3,460,000円×2 
法人税、所得税
2,424,000円 
969,000円 
440,000円 
264,500円×2 
住民税
1,200,000円 
838,100円 
146,100円 
346,000円×2 
事業税
455,000円 
100,000円 
100,000円 
- 
納税額合計
4,079,000円 
1,907,100円 
686,100円 
610,500円×2 

投稿者: 日時: 2006年11月25日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年11月24日

無償返還の届出+通常の地代方式

 個人の土地の上に法人が建物を所有する場合の権利関係の1つに無償返還の届出+通常の地代方式があります。

 建物の所有を目的として土地を賃貸する場合には、借地権の設定料を支払うのが一般的です。しかし、同族会社が個人の土地に建物を所有する場合に、高額な借地権の設定料を支払うのは現実的ではありません。
 そこで土地所有者の納税地の所轄税務署長に土地の無償返還の届出を提出します。
 これによれば、法人は賃貸契約解除時に無償で土地を個人に返還することになるので、借地権の設定料の支払が必要なくなります。

 この場合に支払われる「通常の地代」とは一般的に固定資産税等の3~5倍といわれています。
 固定資産税等を負担させるだけでは「使用貸借」とみなされてしまいますので地代の額には気を使わなければなりません。

 「相当の地代方式」が土地の時価の6%もの高額の地代が必要となるのに比べ、法人が支払う地代が少なくて済むので所得の分散による節税効果を上げるために無償返還の届出+通常の地代方式は有効です。

 ただし、法人の株式を評価する場合には、借地権として土地価格の20%を計上しなければならない点に注意して下さい。
 逆に言えば、借地権の設定料の支払いなく、土地価格の20%を法人に移転させることができるので、相続対策として個人所有の土地の上に法人所有の建物を建築することも有効です。(個人所有の建物を建築した場合の貸家建付地評価は一般に18%減程度)
 

投稿者: 日時: 2006年11月24日 09:00 | | コメント (2) | トラックバック (0)


2006年09月15日

小規模企業共済による節税額試算

 小規模企業共済による節税がどれくらい効果があるのか検証してみましょう。

 不動産賃貸法人で役員は本人と配偶者の2名。
 収入は年1500万円で経費は年300万円
 (1)夫婦で年500万円づつ給与を取る場合
 (2)夫婦で年584万円(84万円は小規模企業共済へ拠出)づつ給与を取る場合
 この場合の納税額の差は、58万円強になります。
 今回は所得税及び住民税が15%弱で計算していますが、収入が多額になれば、この3倍以上の節税効果が期待できます。

 所得の分散による節税と同様に人数が増えるほど節税効果は上がっていきます。
 小規模企業共済や、法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

区   分
夫婦で500万円づつ給与を取る場合
小規模企業共済を利用する場合
法人税、所得税、住民税の合計
1,723,100円 
1,138,300円 
(計算過程)
- 
- 
法人の不動産収入
15,000,000円 
15,000,000円 
法人の不動産経費
3,000,000円 
3,000,000円 
夫婦への給与
5,000,000円×2=10,000,000円 
5,840,000円×2=11,680,000円 
法人の利益
2,000,000円 
320,000円 
給与収入
5,000,000円×2=10,000,000円 
5,840,000円×2=11,680,000円 
給与所得控除額
1,540,000円×2=3,080,000円 
1,708,000円×2=3,416,000円 
所得金額
3,460,000円×2=6,920,000円 
4,132,000円×2=8,264,000円 
小規模企業共済等掛金控除
- 
840,000円×2=1,680,000円 
基礎控除
380,000円×2=760,000円 
380,000円×2=760,000円 
課税所得金額
3,080,000円×2=6,160,000円 
2,912,000円×2=5,824,000円 
法人に係る税金
686,100円 
168,500円 
所得税
210,500円×2=421,000円 
193,700円×2=387,400円 
住民税
308,000円×2=616,000円 
291,200円×2=582,400円 
納税額合計
1,723,100円 
1,138,300円 

投稿者: 日時: 2006年09月15日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月14日

小規模企業共済による節税

 中小企業の有名な節税の1つに小規模企業共済による節税があります。
 不動産賃貸、管理法人を設立した場合にも受けられる節税ですので上手く利用しましょう。

 小規模企業共済は、「個人事業者の退職金」と呼ばれ、個人事業者や中小企業のオーナーが毎月、掛金を支払い、退職時に退職金として一時金を受け取るか、年金形式で受け取るかを選択するものです。

 小規模企業共済には、次のような強力なメリットがあります。
(1)全額所得控除
(2)一時金として受け取れば退職金扱い
 
 掛金が全額所得控除となることにより、税金の控除だけでも15~50%驚異的な利率で掛金が戻ります。
 退職時も一時金として受け取れば、退職金として課税されるので税負担が非常に少なくてすみます。
 もちろん貸付制度がありますので、急に資金が必要になったときも安心です。
 生命保険や損害保険の個人年金をかけるよりも、個人事業者、中小企業のオーナーの場合には、圧倒的に小規模企業共済が有利です。

 小規模企業共済に加入できるのは次のような方です。

(1)常時使用する従業員の数が20人以下(商業、サービス業は5人以下)の個人事業主及び会社の役員
(2)事業に従事する組合員の数が20人以下の企業組合の役員
(3)常時使用する従業員の数が20人以下の協同組合の役員

 月額掛金は1,000円~70,000円の間で選択が可能です。
 掛金分、社長の給料を上乗せすれば、給与所得控除額も多くなり更なる節税効果が期待できます。
 小規模企業共済による節税額の試算はこちらです。

投稿者: 日時: 2006年09月14日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月13日

相続による共有持分を解消する(売買又は贈与によって精算する)

 相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
 「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
 これを回避するために共有持分を解消する方法の1つとして、売買又は贈与によって精算する方法を紹介します。

 なお、固定資産の交換を活用する方法、不動産所有会社を設立する方法も紹介しています。
 「節税」という面だけで考えれば、当事務所は不動産所有会社を設立する方法をお勧めします。

 まず、贈与によって精算する方法ですが、これは贈与税が多額になりますのであまりお勧めできません。
 贈与を受ける側が極端に資金が不足している場合のみ、使用すべき方法だと考えています。

 売買により精算する方法ですが、不動産の個人間売買は時価の1/2未満で行ってはいけません。このため、まずは時価を把握することが重要です。

 建物であれば、帳簿価額を時価としても差し支えないので、売却者側に譲渡益は発生せず、所得税及び住民税の負担は生じません。

 問題は土地です。
 土地の場合には、取得費(買ったときの値段)が不明である場合が多く、売却代金の19%が所得税及び住民税で徴収されてしまいます。
 これを回避するためには、建物は売買により、土地は固定資産の交換を活用する、不動産所有会社を設立する、土地を建物の所有者に賃貸するなどの方法で対応することが必要です。

 共有不動産の精算をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月12日

地主・不動産賃貸の節税(法人に不動産を移転させるには)

 不動産賃貸の節税には、法人を設立して、給与をもらうことが最も効果的です。

 節税に効果がある順番は、
 (1)法人に不動産を所有させる
 (2)法人に不動産を賃貸させる
 (3)法人に不動産を管理させる

 の順番になります。

 当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、1つだけ問題があります。

 それは、個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことです。ちなみに現物出資によって法人を設立した場合であっても税法上は「売却」と同じ取り扱いになります。
 法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、時価によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがあります。
 長期譲渡であれば、この売却益に対して20%の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点なのです。(不動産取得税や登記費用もかかりますが、各種の減免措置が受けられるので、これに比べれば金額は少ないものです。)

 これを回避するには、
 (1)建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
 (2)相続税額の取得費加算が使える間に法人に売却する。
 (3)他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。
 という手法が考えられます。

 当事務所としては、(1)をオススメしています。建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。
 その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えるのです。

 土地の場合には、購入額がわからない場合には、売却額の約19%を所得税及び住民税で取られてしまいます。また、利回りを考慮しても土地は後回しにするのです。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


相続による共有持分を解消する(不動産所有会社を設立する)

 相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
 「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
 これを回避するために共有持分を解消する方法の1つとして、不動産所有会社を設立する方法を紹介します。

 なお、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。

 不動産所有会社を設立する方法は、所得の分散による節税ができること、法人には「相続」が発生しないことから「節税」という見地からは最も優れている方法です。
 法人の持分である「株式」を次世代に贈与していくことにより節税をしながら財産を子、孫へ移転させることが容易に可能になります。
 さらには、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けることができます。

 短所としては、相続人間で仲が悪い場合には、法人の運営をめぐって対立する可能性があることです。
このような場合には、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法をご利用下さい。

 不動産所有会社を設立しようとする場合には、お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月11日

事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用

 事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用します。

 個人事業を節税する場合にも、所得の分散による節税が可能となり、大幅に節税をすることができます。

 また、事業を承継する場合にも、先代の資産を法人に所有させることにより、円滑かつ節税をしながら事業を承継させることができます。

 個人事業の法人成りや、家族への給与の支給による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月10日

所得の分散による節税(不動産賃貸、法人設立編)

 不動産賃貸、アパート経営、マンション経営で最も節税効果が高いのが、法人を設立する方法です。

 例えば、年間の家賃収入が1,500万円、経費が2割とした場合に、法人化すると、「年間」220万円もの節税が可能となります。

 年間家賃収入が1,200万円以上あれば、法人化をお勧めしています。

  現在の家賃収入、経費の概算をご連絡いただければ、法人化による年間の節税額を計算致します。

  不動産賃貸オーナーの法人・個人節税申告セット料金はこちら

 

区   分
1人の所得とする場合
法人にし、夫婦600万円づつ給与を取る場合
(法人にする場合の法人)
(法人にする場合の夫婦分)
法人税、所得税、住民税、事業税の合計
3,752,200円 
1,543,000円 
70,000円 
736,500円×2 
(計算過程)
- 
- 
- 
- 
不動産収入
15,000,000円 
15,000,000円 
15,000,000円 
- 
不動産経費
3,000,000円 
3,000,000円 
3,000,000円 
- 
夫婦への給与
- 
12,000,000円 
12,000,000円 
- 
給与収入
- 
12,000,000円 
- 
6,000,000円×2 
給与所得控除額
- 
3,480,000円 
- 
1,740,000円×2 
所得金額
12,000,000円 
8,520,000円 
0円 
4,260,000円×2 
所得控除(基礎、配偶者のみ考慮)
760,000円 
760,000円 
- 
380,000円×2 
課税所得金額
11,240,000円 
7,760,000円 
0円 
3,880,000円×2 
法人税、所得税
2,173,200円 
697,000円 
0円 
348,500円×2 
住民税
1,124,000円 
846,000円 
70,000円 
388,000円×2 
事業税
455,000円 
0円 
0円 
- 
納税額合計
3,752,200円 
1,543,000円 
70,000円 
736,500円×2 

投稿者: 日時: 2006年09月10日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月07日

地主・不動産賃貸の節税1 法人に不動産を所有させる

 地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、節税効果が高いのが法人を設立し、不動産を法人に不動産を所有させることです。

 法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果1 経費の二重控除

 不動産の賃貸収入はすべて法人に入り、地主・不動産賃貸オーナーは法人から「給与」をもらう形になります。
 「給与」には「給与所得控除額」がありますので、経費がなくても給与所得控除額を控除することができます。この「経費の二重控除」による減税効果が期待できます。
 ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果2 所得の分散

 法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
 所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。

節税効果3 相続対策

 地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
 不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
 しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。

節税効果4 消費税の還付

 このサイトでも紹介している賃貸住宅の取得に係る消費税の還付を受けられます。

節税効果5 退職金の支給

 法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
 退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


地主・不動産賃貸の節税2 法人に不動産を賃貸する

 地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立し、不動産を法人に賃貸することが考えられます。

 法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果1 経費の二重控除

 不動産を法人に所有させる場合と同様に、に不動産の賃貸収入をすべて法人に入れ、地主・不動産賃貸オーナーは法人から「給与」と「賃貸料」をもらう形になります。
 不動産を法人に所有させる場合と比べ、「賃貸料」に経費の二重控除ができない分、毎年の節税効果は小さくなりますが、法人に不動産を売却する場合に発生する所得税及び住民税の負担がなくなるので、手軽に実行できるのが特徴です。

 「給与」には「給与所得控除額」がありますので、経費がなくても給与所得控除額を控除することができます。この「経費の二重控除」による減税効果が期待できます。
 ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果2 所得の分散

 法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
 所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。
 これは不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果3 相続対策

 地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
 不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
 しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。
 これも不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果4 退職金の支給

 法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
 退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立や法人税の申告をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


地主・不動産賃貸の節税3 法人に不動産を管理させる

 地主・不動産賃貸を行っている方で節税をする場合に、法人を設立し、不動産を法人に管理させることが考えられます。

 法人を設立することによる節税額の概算はこちらで紹介しています。

節税効果1 経費の二重控除

 不動産の所有権はすべて個人に残っていますので、賃貸料収入はすべて個人に入ります。
 法人には「管理料」を支払い、法人からは「給料」をもらいます。
 他の形態に比べ、法人の収入が少ないため、給料も少額となり節税効果は小さくなりますが、経費の二重控除は可能です。
 こちらも手軽に実行できるのが特徴です。
 ただし、給与所得控除額の損金不算入の規定が創設されておりますので、この規定の適用を受けないような給与額を設定することが重要です。

節税効果2 所得の分散

 法人から受ける「給与」を自分だけでなく、配偶者や子などに分散させれば、「所得の分散」を行うことができます。
 所得を分散させることにより、超過累進税率を緩和し、高い節税効果を挙げることが期待できます。
 これは不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果3 相続対策

 地主・不動産賃貸オーナーにとっては次世代にいかに不動産を移転させるかが重要な問題です。
 不動産を少しずつ生前贈与していくのは、登記料などの費用の面で現実的ではありません。
 しかし、法人の株式であれば、少額ずつ贈与していくことも容易です。
 これも不動産を法人に所有させる場合と同様です。

節税効果4 退職金の支給

 法人を設立していれば退職金の支給が可能です。
 退職金は他の所得に対して税率が大変優遇されていますので、これを利用しない手はありません。

法人の設立や法人税の申告をご検討される方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月07日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月29日

法人の設立による節税(地主、不動産賃貸編)

 不動産を多数所有している場合には、法人を設立して節税に役立てましょう。

 不動産収入が1500万円ある場合には、「毎年」220万円前後の節税をすることができます。こちらで具体例を挙げております。

 不動産賃貸オーナーの法人・個人節税申告セット料金はこちら

 現在の不動産収入と経費の概算をご連絡頂ければ、法人の設立により年間どの程度節税になるか計算致します。
 お気軽にお問い合わせ下さい。

 1 所得の分散による節税

 日本の税金は超過累進税率によっているので1500万円×1名より、500万円×3名の方が納税額は相当少なくなります。
 法人に不動産収入を集中させ、親族で給料を受けることにより所得の分散を図ります。
 不動産収入が1500万円ある場合には、「毎年」220万円前後の節税をすることができます。10年、20年と不動産賃貸を続けるならば、法人化は必須といえます。

 2 円滑な相続対策

 相続対策にも有効です。不動産の持分を贈与税がかからないように細かく毎年贈与していくことは、登記費用、不動産取得税なども考慮すれば現実的ではありません。
 しかし、不動産を多数所有する法人の「株式」であれば機動的に贈与していくことにより、財産を次世代に移転させることができます。

 3 賃貸物件を取得した場合の消費税額の還付に利用する

 このサイトでも紹介している賃貸物件を取得する場合の消費税の還付に不動産管理法人を設立する方法があります。その場合には、どんな条件の賃貸物件を取得する場合であっても消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

 4 相続税額の取得費加算を無駄にしないために

 相続税額の取得費加算の適用を受けることができる不動産を期限内に売却できなかった場合にも、法人に売却することでこの特例の適用を受けることができます。

 法人の設立~各種届出、申告書の作成まで総合的にサポートしております。お気軽にお問い合わせ下さい。
 

投稿者: 日時: 2006年08月29日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


法人の設立による不動産賃貸の節税、個人事業の円滑な事業承継をサポート。

賃貸物件を取得した場合に消費税の還付を受けるための各種届出、申請業務。

土地、建物等の不動産を売却した場合の各種特例による節税、確定申告業務。
生前贈与による相続税対策を致します。