2010年07月06日消費税還付 可能なケース、不可能なケース消費税還付に関する平成22年税制改正の発表から半年が経過し、ようやく業界としての結論も固まりつつあります。 さて、そのようなセミナーの多くで語られているのが これには私も賛成なのですが、消費税還付が可能なのは上記2ケースだけではないことを忘れてはなりません。 まずは店舗・事務所専用の商業ビルのケース この場合には、購入前の手続きでほぼ全てのケースで消費税の全額還付が可能です。
この場合には、全額の還付は難しいものの店舗・事務所部分の還付は可能です。
現実的でない手法として第3年度の課税売上割合を引き下げるという方法も、ある学者税理士が発案しましたが、実行は難しいと思われます。 平成22年中に初めて賃貸不動産を取得される方、2年以上先に賃貸不動産を取得する予定がある方は、還付のために事前手続きをしておきましょう。 投稿者: 日時: 2010年07月06日 15:17 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2010年02月23日国会に提出されている消費税還付に関する改正法案消費税還付に関する改正法案が2月18日に国会に提出されました。 改正の内容はこちらで解説している通りですが、注目すべきは経過措置です。 経過措置によれば、平成22年3月31日までに課税事業者選択届を出しておけば、従前の方法で居住用住宅の消費税の還付ができることとなります。 今後の税制改正でさらなる改正が加えられる可能性はありますが今回の改正では先にスキーム作りさえしておけば改正法の網を逃れられるようです。 投稿者: 日時: 2010年02月23日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2010年02月17日賃貸不動産に係る消費税の還付(改正前後)平成21年12月22日に発表された税制改正大綱後、改正の内容についての問い合わせを多く頂いております。 改正の内容は住宅用不動産に対して、自動販売機の設置など少額の課税売上を計上することによる消費税の還付を封じ込めるものであり、店舗、事務所などの事業用不動産や、1階店舗、2階以上住居のような併用住宅の部分還付まで封じ込めるものではありません。 下記に改正前、改正後の消費税還付対応表を記載しますが、改正の前後どちらに対応するかは個別にご相談下さい。 ★ 改正後(平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間中に不動産を取得した場合)
★ 改正前(平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間前に不動産を取得した場合)
投稿者: 日時: 2010年02月17日 16:30 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
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2009年12月22日平成22年税制改正による消費税還付への影響平成22年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。 「消費」税という税の性格上は誤った改正であると思いますが、私も税理士である以上、法律が改正されればそれに従うしかありません。 注目すべきは、その適用期間です。 1、平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の から適用されます。(資本金1,000万円以上の法人は別途規定があります。) 従って、これまでの方法で還付できるのは この期間後は、以下のような場合しか消費税の還付ができなくなります。 1、事務所、店舗などの事業用部分がある建物を購入、新築する場合 以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末31日まで土日祭日もご対応致します。 追記&私案 税制改正大綱をそのまま読むと平成22年3月31日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。 将来的に建設予定の場合には平成22年3月31日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。 租税立法主義(税金は後付けで不利になるような改正はしない)から考えれば改正法施工予定平成22年4月1日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。 そうなると先に述べた期間 いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。 投稿者: 日時: 2009年12月22日 16:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年12月09日平成22年税制改正による消費税還付への影響(注)税制改正大綱は11日発表予定が15日に延期されました。 自動販売機による消費税還付へ会計検査院から意見表示され、税制改正の議題に上がりました。 その内容は ☆ 課税事業者を選択して調整対象固定資産(建物など)を取得した場合には、取得から3年間課税事業者を強制(従来は課税事業者の選択から2年間、課税事業者を強制) となりそうです。 消費税還付は建築年度に消費税の還付を受け、3年目の調整計算を免税又は簡易で回避することにより完結します。 まだ確定事項ではありませんが、さすがに既に還付を受けた方に対してこれを適用するのは現実的ではありません。 ポイントとしては ☆ 来年中はまだ現行の手法で還付が可能と思われる。 という印象を受けます。 投稿者: 日時: 2009年12月09日 10:58 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年10月26日最新判例(自販機設置による消費税還付失敗事例)国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認されたケースについてご紹介致します。 要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け29日から自販機を設置、4本の売り上げを計上しました。 当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。 他に考えられる細かいミスは 消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。 投稿者: 日時: 2009年10月26日 13:28 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0) |
2009年10月03日消費税還付 改正の方向へ10月3日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。 平成16年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。 当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。
その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。 と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。
簡単に考え付くのはこの95%以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。
個人的にはこの(B)私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。 改正私案(C) ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。
投稿者: 日時: 2009年10月03日 18:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年07月16日消費税還付に重要な不動産収入の計上時期消費税還付をする際に、「何月分の家賃が何月分の収入になるか」は非常に重要なポイントの1つです。 当事務所で消費税の還付申告と合わせて所得税、法人税の申告もご依頼頂いている方は問題ありませんが、所得税の申告をご自身で行う場合には、収入の計上時期を所得税・法人税と消費税で合わせていかないといけません。 不動産収入の計上時期は原則として「収入すべき権利が確定した日」となります。 これはあくまでも「原則」であり、「特例」もあります。 消費税の還付申告を行う初年度以外には大きな影響を及ぼさない項目ですが、初年度に関しては消費税還付の成否のカギを握る項目と言えます。 税務署が消費税還付を否認しようとする際には、この点はよくチェックされますのでご注意下さい。 「特例」を利用するには前受未収の帳簿付け等の要件がありますので、簿記知識のある程度ある方以外は所得税の申告も合わせてご依頼下さい。 投稿者: 日時: 2009年07月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年06月11日消費税還付 可否判定賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付については、他の収入状況や、建物の用途などによって方法が変わります。 なお、いずれのケースであっても「購入引渡し前」の手続きが基本です。 (1)賃貸住宅を「新築した」場合
A 初めての不動産賃貸である → 還付が可能です。
前2年以内に簡易課税を選択していない限りは還付が可能です。 投稿者: 日時: 2009年06月11日 14:43 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2009年02月10日賃貸物件の消費税の還付 まとめ(注)平成22年税制改正により個人では平成22年12月31日まで、法人では平成23年3月30日までに完成、購入する物件について適用されます。 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。 レオパレス21さん、大東建託さん、スターツさん、東建コーポレーションさんその他多くの建築会社様、地域は北海道~鹿児島まで全国で還付実績ございます。 成功報酬:還付される消費税の19.95%で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。 (平成21年6月9日加筆) ◎店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 ◎居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合は、初めての賃貸不動産であれば還付を受けることができます。 ◎上記、両方がある賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
投稿者: 日時: 2009年02月10日 17:27 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
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平成20年度 消費税還付実績平成20年度における消費税の還付実績の一部をご紹介致します。 建物の完成前であれば還付の可能性は十分ございます。他の税理士さんに還付できないとされた場合でも還付できる事案もございますのでお気軽に問い合わせフォーム又はお電話等によりご連絡下さい。 最高還付額 ・・・ 4,200万円 税務調査等による否認案件 ・・・ 0件 東京都以外の案件 最速還付時期 ・・・ 建物完成から1ヶ月と10日 入居のピークを迎える3月を前に建物建築案件のお問い合わせが 消費税還付は事前の下準備を怠ると修正等が効きませんので また、建築会社様から代理のお問い合わせも増えております。 投稿者: 日時: 2009年02月10日 17:07 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2008年10月03日消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期最近、質問が多いタイトルの内容、消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期についてご説明致します。 まず、還付金の入金時期ですが、建物の完成引渡月の3~5ヶ月後を予定して下さい。 よって、例えば3月完成物件については、6~8月頃還付金が振り込まれると考えて下さい。 その後、還付金が振り込まれましたら、その中から当事務所の成功報酬19.95%を請求させていただきます。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。) 投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
偽装輸出による消費税の還付について本日の朝のNHKニュースにおいて偽装輸出による消費税の還付が取り上げられておりました。 消費税が還付になる原因は大きく分けて2種類あり、消費税の申告書にある「還付申告となった理由」という欄もこの2種類とその他の3項目しかありません。 ・ 輸出売上の割合が高い 偽装輸出の手口としては消費税の申告において売上の証明書類の添付が義務付けられていないことをいいことに輸出売上を架空計上しているようです。 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付のケースでは多くの場合、税務署から還付についてのお尋ねが送られてきて、還付になった理由とともに、不動産の売買契約書、登記簿謄本の写しの提出を求められます。 もちろん、当事務所ではこの税務署からのお尋ねに対する対応も料金に含んで行っておりますので、賃貸物件の消費税の還付を行いたい場合にはお気軽にお問い合わせ下さい。 投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年12月15日平成19年税制改正では消費税の還付に影響はない見込み平成19年税制改正大綱が自民党より発表になりました。(平成18年12月14日) 以前、「賃貸住宅の場合の消費税の還付改正の方向へ」でご紹介した消費税の改正は、税率の引き上げと共に先送りになったようです。 しかし、自動販売機売上を計上することにより消費税の還付を受ける手法は財務省が問題視しており、いずれ改正されるものと思われます。 投稿者: 日時: 2006年12月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年12月01日平成18年度中に賃貸不動産を取得した方の消費税届出個人で平成18年度中に賃貸不動産を取得した方は、消費税の届出期限が迫ってきておりますので、忘れずに届出をしましょう。 以下の方は、消費税の還付を受けることができます。 (1)初めて賃貸不動産を取得した方(他に事業を営んでいない)で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合 (2)初めて賃貸不動産を取得した方で、他に事業(小売、サービス等)収入がある場合 (3)他に賃貸不動産をお持ちの方で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合(昨年から不動産賃貸を行っている場合には、昨年中に届出を出す必要があります。) 以上に該当した場合には、年末までに届出を行う必要がありますのでお早めにお問い合わせ下さい。 <消費税還付申告料金> なお、平成19年以降に賃貸不動産を取得予定の方も、事前準備により還付される消費税が大幅に変わってきますのでお早めにお問い合わせ下さい。 投稿者: 日時: 2006年12月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年11月15日賃貸住宅の場合の消費税の還付制度 改正の方向へ賃貸住宅であっても課税売上を計上したり、法人を設立することにより消費税の還付を受けることができることは以前紹介致しました。 しかし、一部サイトで取り上げられているような、自動販売機の少量の課税売上を計上し、その課税期間中に賃貸収入を計上しないことにより消費税の還付を受ける方法について以前から財務省が問題視していました。 この消費税法改正がどのような内容になるかはわかりませんが、賃貸住宅の消費税の還付に影響がでることはほぼ間違いありません。 例年の税制改正の流れからみれば、平成19年税制改正は、個人にあっては平成20年1月1日以後、法人にあっては平成19年4月1日以後に開始する課税期間について改正税制が適用されるものと思われます。 この場合には、個人にあっては平成19年12月31日までに竣工引渡しを受ける賃貸物件について改正前の税制により消費税の還付を受けることができます。 (注)平成19年税制改正では消費税率の引き上げとともに先送りになったようです。(平成18年12月15日更新) 賃貸物件を建築中又は取得計画がある場合にはお早めにお問い合わせ下さい。 投稿者: 日時: 2006年11月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年09月13日消費税の還付を受けた後の注意点(賃貸物件の消費税の還付を受けた場合) 賃貸物件に係る消費税の還付を受けた後でも、調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けることにより、還付を受けた消費税を2~3年後になって納付しなければならなくなる場合があります。 これを回避するためには、該当課税期間に消費税の納税義務を免除されるか、簡易課税制度を選択する必要があります。 例えば店舗の賃貸料収入のみ年間210万円(消費税10万円)ある個人が1億500万円(消費税500万円)の賃貸住宅を建築し、2年目から800万円の家賃収入(居住用)がある場合を検証してみます。 賃貸物件に係る消費税の還付を受ける場合には、3年目まで考慮して計画しなければなりません。 賃貸物件を建築中又は計画中の方はお気軽にお問い合わせ下さい。
投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年09月11日賃貸物件を取得した場合の消費税の還付(まとめ) 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。 (注)平成22年税制改正により個人では平成22年12月31日まで、法人では平成23年3月30日までに完成、購入する物件について適用されます。
◎店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 ◎居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合は、初めての賃貸不動産であれば還付を受けることができます。 ◎上記、両方がある賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
建築会社様からの代理のお問い合わせが増えております。 投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | パーマリンク | コメント (6) | トラックバック (0) |
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2006年08月22日賃貸物件の建築に係る消費税が還付されるしくみ 消費税の計算方法は、簡易課税制度を除き、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することとなります。 (例)八百屋さんが売上31,500円(消費税は1,500円)を売上げ、仕入は21,000円(消費税は1,000円)の場合には、1,500円-1,000円で500円を納付することとなります。 店舗の家賃収入105万円(消費税は5万円)、経費は61万円(固定資産税、減価償却費が40万円、その他の経費が21万円で固定資産税、減価償却費には消費税がかかっていないので消費税は1万円)の場合には、5万円-1万円で4万円を納付することとなります。 消費税の計算方法で特徴的なところの1つに、固定資産の取得費用に係る消費税は、取得した時に控除できるというものがあります。減価償却による期間按分の考え方がないのです。 よって上記の店舗の例で例えば4,200万円(消費税は200万円)の賃貸物件を取得した場合(居住用でもなんでも構いません)には、5万円-1万円-200万円=△196万円となり、196万円の還付が受けられることになります。 消費税の計算の特徴的なところのもう1つに、課税売上割合という考えがあります。支払った消費税のうち、課税売上に対応する分しか控除できないという考えです。非課税売上が多いと還付される税金が少なくなってしまいます。 別に個別対応方式という方法があります。これは課税売上のための消費税はすべて控除し、非課税売上のための消費税は控除せず、これらに共通して要する消費税は一括比例配分方式と同様に割合で控除するものです。 上記例で4200万円の賃貸物件が店舗(課税売上用の物件)の場合には、5万円-1万円×1/3-200万円=△195万円強 → 賃貸物件が住宅(非課税売上用の物件)の場合には、5万円-1万円×1/3=4万6千円強 → 賃貸物件が店舗と住宅の併用物件(共通して要する物件)の場合には、5万円-(1万円+200万円)×1/3=△62万円となります。 ちょっと読みにくくなってしまいましたが、消費税をより多く還付するには、「賃貸物件の用途」と「課税売上割合」が重要です。「賃貸物件の用途」はどうすることもできないので、いかにして「課税売上割合を高めるか?」がポイントです。様々な方法によりどんな場合でもほぼ全額の還付を受けることが可能です。 賃貸物件を建築中又は建築計画のある方は、お気軽にご相談下さい。 投稿者: 日時: 2006年08月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年07月16日賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その3店舗、事務所、駐車場と居住用の併用住宅である場合 これらの課税売上と非課税売上の併用住宅である場合には、売上に占める課税売上の割合だけ消費税が還付されることとなります。 法人を設立し賃貸物件を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。 初めての賃貸物件の場合は、課税収入210万円(消費税10万円)、非課税収入200万円があるものとして計算しています。
投稿者: 日時: 2006年07月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年07月15日賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その2居住用住宅のみの賃貸住宅を取得した場合 これらの収入は、消費税法上、非課税売上とされるので原則として消費税の還付を受けることができません。 法人を設立し賃貸住宅を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の住宅を建築した場合を検証してみます。 初めての賃貸物件の場合は、非課税収入200万円があるものとして計算しています。
投稿者: 日時: 2006年07月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年07月13日賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その1店舗、事務所、駐車場収入のみの賃貸住宅を取得した場合 これらの収入は、消費税法上、課税売上となりますので個別対応方式によれば消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。 初めての賃貸物件の場合は、その他の収入はまだ発生していないものとして計算しています。
投稿者: 日時: 2006年07月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
2006年07月12日賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 総論賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。 店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合にはどんな場合であれ、届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。 居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合が最も還付が難しいですが、状況次第では還付を受けることができます。 店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。 また、すべての場合において新築であり自販機等何らかの収入を別個計上できる場合にはほぼ全額の還付が可能となります。
投稿者: 日時: 2006年07月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0) |
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