消費税、不動産譲渡、相続税、不動産賃貸、法人の設立による節税対策

2008年10月03日

消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期

　最近、質問が多いタイトルの内容、消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期についてご説明致します。

　まず、還付金の入金時期ですが、建物の完成引渡月の３～５ヶ月後を予定して下さい。
　入金時期に幅があるのは、
　・　還付申告を行う時期が建物引渡月の翌月～翌々月まで２ヶ月あり、早く申告するほど早く還付される。
　・　還付申告を行ってから税務署がどのタイミングで処理してくれるかは不明
　であるためです。

　よって、例えば３月完成物件については、６～８月頃還付金が振り込まれると考えて下さい。
　また、最近では多くの税務署が還付申告後に「消費税還付についてのお尋ね」を送付し、回答書と共に売買契約書又は請負工事契約書と登記簿謄本を提出した後に還付となるようです。

　その後、還付金が振り込まれましたら、その中から当事務所の成功報酬19.95％を請求させていただきます。（手付金等の前払金は一切ございません。）
　安心、安全な完全後払制となっておりますので賃貸物件を取得する場合にはお早めにご依頼下さい。
　消費税の還付は届出期限が命です。完成後2ヶ月程度経過してからお問い合わせされるお客様が増えておりますが完成後では間に合わないケースがほとんどです。お気軽にお問い合わせ下さいませ。
　

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

偽装輸出による消費税の還付について

　本日の朝のＮＨＫニュースにおいて偽装輸出による消費税の還付が取り上げられておりました。

　消費税が還付になる原因は大きく分けて２種類あり、消費税の申告書にある「還付申告となった理由」という欄もこの２種類とその他の３項目しかありません。
　その２種類とは下記のものになります。

　・　輸出売上の割合が高い
　・　設備投資を行った（賃貸物件の消費税の還付はこちらに分類されます。）

　偽装輸出の手口としては消費税の申告において売上の証明書類の添付が義務付けられていないことをいいことに輸出売上を架空計上しているようです。

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付のケースでは多くの場合、税務署から還付についてのお尋ねが送られてきて、還付になった理由とともに、不動産の売買契約書、登記簿謄本の写しの提出を求められます。
　これによって不正を事前に防いでいるようです。

　もちろん、当事務所ではこの税務署からのお尋ねに対する対応も料金に含んで行っておりますので、賃貸物件の消費税の還付を行いたい場合にはお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年12月15日

平成１９年税制改正では消費税の還付に影響はない見込み

　平成１９年税制改正大綱が自民党より発表になりました。（平成１８年１２月１４日）

　以前、「賃貸住宅の場合の消費税の還付改正の方向へ」でご紹介した消費税の改正は、税率の引き上げと共に先送りになったようです。

　しかし、自動販売機売上を計上することにより消費税の還付を受ける手法は財務省が問題視しており、いずれ改正されるものと思われます。

　当事務所では、自動販売機売上を使用しないで消費税の還付を受ける方法をお勧めしております。
　賃貸物件の取得計画のある方はお早めにご相談下さい。
　「成功報酬：還付される消費税の19.95％」で消費税還付をサポート致します。

投稿者: 日時: 2006年12月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年12月01日

平成１８年度中に賃貸不動産を取得した方の消費税届出

　個人で平成１８年度中に賃貸不動産を取得した方は、消費税の届出期限が迫ってきておりますので、忘れずに届出をしましょう。

　賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付（まとめ）はこちら

　以下の方は、消費税の還付を受けることができます。

（１）初めて賃貸不動産を取得した方（他に事業を営んでいない）で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合

（２）初めて賃貸不動産を取得した方で、他に事業（小売、サービス等）収入がある場合

（３）他に賃貸不動産をお持ちの方で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合（昨年から不動産賃貸を行っている場合には、昨年中に届出を出す必要があります。）

　以上に該当した場合には、年末までに届出を行う必要がありますのでお早めにお問い合わせ下さい。

　＜消費税還付申告料金＞
　　還付される消費税の19.95％（最低105,000円）
　　（以下の業務を含みます。）
　　　１　消費税の確定申告料金２年分
　　　２　課税事業者選択届出書の作成、提出
　　　３　課税事業者選択不適用届出書の作成、提出
　　　４　簡易課税制度選択届出書の作成、提出
　　　５　簡易課税制度選択不適用届出書の作成、提出

　なお、平成１９年以降に賃貸不動産を取得予定の方も、事前準備により還付される消費税が大幅に変わってきますのでお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年12月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月15日

賃貸住宅の場合の消費税の還付制度　改正の方向へ

　賃貸住宅であっても課税売上を計上したり、法人を設立することにより消費税の還付を受けることができることは以前紹介致しました。

　しかし、一部サイトで取り上げられているような、自動販売機の少量の課税売上を計上し、その課税期間中に賃貸収入を計上しないことにより消費税の還付を受ける方法について以前から財務省が問題視していました。
　ここにきて財務省はこのような消費税の還付を受ける方法を「租税回避スキーム」として消費税法を改正する方向に動き出しました。

　この消費税法改正がどのような内容になるかはわかりませんが、賃貸住宅の消費税の還付に影響がでることはほぼ間違いありません。

　例年の税制改正の流れからみれば、平成１９年税制改正は、個人にあっては平成２０年１月１日以後、法人にあっては平成１９年４月１日以後に開始する課税期間について改正税制が適用されるものと思われます。

　この場合には、個人にあっては平成１９年１２月３１日までに竣工引渡しを受ける賃貸物件について改正前の税制により消費税の還付を受けることができます。
　法人にあっては、平成２０年３月３０日までに竣工引渡しを受ける賃貸住宅について平成１９年３月３１日までに法人を設立することで消費税の還付を受けることができます。

（注）平成１９年税制改正では消費税率の引き上げとともに先送りになったようです。（平成１８年１２月１５日更新）

　賃貸物件を建築中又は取得計画がある場合にはお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月13日

消費税の還付を受けた後の注意点（賃貸物件の消費税の還付を受けた場合）

　賃貸物件に係る消費税の還付を受けた後でも、調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けることにより、還付を受けた消費税を２～３年後になって納付しなければならなくなる場合があります。
　これでは、消費税の還付を受けた意味がなくなってしまいます。

　これを回避するためには、該当課税期間に消費税の納税義務を免除されるか、簡易課税制度を選択する必要があります。

　例えば店舗の賃貸料収入のみ年間２１０万円（消費税１０万円）ある個人が１億５００万円（消費税５００万円）の賃貸住宅を建築し、２年目から８００万円の家賃収入（居住用）がある場合を検証してみます。
　調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けてしまった場合には、初年度こそ４９０万円の還付を受けるものの、３年目に３７０万円を納付しなければならなくなってしまいます。

　賃貸物件に係る消費税の還付を受ける場合には、３年目まで考慮して計画しなければなりません。

　賃貸物件を建築中又は計画中の方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月11日

賃貸物件を取得した場合の消費税の還付（まとめ）

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

　（注）平成１９年度税制で改正はされませんでした。

　成功報酬：還付される消費税の19.95％で消費税還付をサポート致します。お気軽にお問い合わせ下さい。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合にはどんな場合であれ、届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

　居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合が最も還付が難しいですが、状況次第では還付を受けることができます。
　法人を設立すれば、どんな場合でもほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

　取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではお勧めしています。
　法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
　こちらの場合にも法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月22日

賃貸物件の建築に係る消費税が還付されるしくみ

　消費税の計算方法は、簡易課税制度を除き、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することとなります。
　差し引いて引ききれない場合には、還付を受けることができるのです。

（例）八百屋さんが売上３１，５００円（消費税は１，５００円）を売上げ、仕入は２１，０００円（消費税は１，０００円）の場合には、１，５００円－１，０００円で５００円を納付することとなります。

　　　店舗の家賃収入１０５万円（消費税は５万円）、経費は６１万円（固定資産税、減価償却費が４０万円、その他の経費が２１万円で固定資産税、減価償却費には消費税がかかっていないので消費税は１万円）の場合には、５万円－１万円で４万円を納付することとなります。

　　　消費税の計算方法で特徴的なところの１つに、固定資産の取得費用に係る消費税は、取得した時に控除できるというものがあります。減価償却による期間按分の考え方がないのです。

　　　よって上記の店舗の例で例えば４，２００万円（消費税は２００万円）の賃貸物件を取得した場合（居住用でもなんでも構いません）には、５万円－１万円－２００万円＝△１９６万円となり、１９６万円の還付が受けられることになります。

　　　消費税の計算の特徴的なところのもう１つに、課税売上割合という考えがあります。支払った消費税のうち、課税売上に対応する分しか控除できないという考えです。非課税売上が多いと還付される税金が少なくなってしまいます。
　　　
　　　上記例で、非課税売上となる住宅の家賃が２００万円あった場合には、課税売上割合は1/3になってしまいますので、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円と還付される消費税も1/3となってしまうのです。この方式を一括比例配分方式といいます。

　　　別に個別対応方式という方法があります。これは課税売上のための消費税はすべて控除し、非課税売上のための消費税は控除せず、これらに共通して要する消費税は一括比例配分方式と同様に割合で控除するものです。

　　　上記例で４２００万円の賃貸物件が店舗（課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3－２００万円＝△１９５万円強　→　賃貸物件が住宅（非課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3＝４万６千円強　→　賃貸物件が店舗と住宅の併用物件（共通して要する物件）の場合には、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円となります。

　　　ちょっと読みにくくなってしまいましたが、消費税をより多く還付するには、「賃貸物件の用途」と「課税売上割合」が重要です。「賃貸物件の用途」はどうすることもできないので、いかにして「課税売上割合を高めるか？」がポイントです。様々な方法によりどんな場合でもほぼ全額の還付を受けることが可能です。

　　　賃貸物件を建築中又は建築計画のある方は、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月16日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その３

　店舗、事務所、駐車場と居住用の併用住宅である場合

　　これらの課税売上と非課税売上の併用住宅である場合には、売上に占める課税売上の割合だけ消費税が還付されることとなります。

　法人を設立し賃貸物件を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　建築後の所得の分散による節税や生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
　還付される金額は、賃貸物件の引渡しを受ける時期や、課税期間の短縮を利用することによって多くすることができます。
　賃貸物件を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

　初めての賃貸物件の場合は、課税収入２１０万円（消費税１０万円）、非課税収入２００万円があるものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月15日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その２

　居住用住宅のみの賃貸住宅を取得した場合

　これらの収入は、消費税法上、非課税売上とされるので原則として消費税の還付を受けることができません。
　しかし、他に事業を営んでいて課税収入がある場合や、他に課税収入となる不動産賃貸収入がある場合には、部分的に消費税の還付を受けることができます。

　法人を設立し賃貸住宅を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　建築後の所得の分散による節税や生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

　賃貸住宅を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の住宅を建築した場合を検証してみます。
　他に課税収入があれば還付が可能ですが、課税収入がない場合には還付ができません。
　賃貸住宅の引渡しを受ける時期や、期間の短縮等を利用してより多くの消費税の還付を受けましょう。

　初めての賃貸物件の場合は、非課税収入２００万円があるものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月13日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その１

　店舗、事務所、駐車場収入のみの賃貸住宅を取得した場合

　これらの収入は、消費税法上、課税売上となりますので個別対応方式によれば消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　ただし、消費税の課税事業者でない場合や簡易課税制度を選択している場合には還付を受けることができません。
　このような場合には、建物の完成引渡し前に手続きをする必要があります。
　間に合わないと思っても、課税期間の短縮等を利用することによって間に合う場合もありますので、お早めにお問い合わせ下さい。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
　店舗、事務所、駐車場収入のみの場合には、どのような場合でもほぼ全額の消費税が還付されるので、必ず還付を受けるようにしましょう。

　初めての賃貸物件の場合は、その他の収入はまだ発生していないものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月12日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　総論

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合にはどんな場合であれ、届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

　居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合が最も還付が難しいですが、状況次第では還付を受けることができます。
　法人を設立すれば、どんな場合でもほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。
　取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではオススメしています。
　法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
　こちらの場合にも法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

　また、すべての場合において新築であり自販機等何らかの収入を別個計上できる場合にはほぼ全額の還付が可能となります。

　還付が可能かどうかのご相談のみは無料になっておりますので、お気軽にこちらよりお問い合わせ下さい。ご依頼の場合には、完全成功報酬制で還付金の入金後、還付された金額の19･95％となっております。

投稿者: 日時: 2006年07月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)