消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2010年07月06日

消費税還付　可能なケース、不可能なケース

消費税還付に関する平成22年税制改正の発表から半年が経過し、ようやく業界としての結論も固まりつつあります。
税制改正大綱発表日にアップした当ブログの記事が他の税理士さんのブログで追認されていくのはうれしいものです。
不動産賃貸専門の税理士を名乗るような方も、ほぼ同内容でセミナーを行っており「志賀税理士事務所出典」と書いて欲しいくらいです。

さて、そのようなセミナーの多くで語られているのが
（１）　平成22年3月31日までに課税事業者選択届出書を提出していれば、今までの方法（自販機等）で還付が可能
（２）　平成22年に初めて不動産賃貸その他の事業を始める個人は、平成22年中に完成、購入物件物件であれば今までの方法（自販機等）で還付が可能
というものです。

これには私も賛成なのですが、消費税還付が可能なのは上記２ケースだけではないことを忘れてはなりません。

まずは店舗・事務所専用の商業ビルのケース

この場合には、購入前の手続きでほぼ全てのケースで消費税の全額還付が可能です。
（簡易課税、一括比例配分方式を選択して２年以内の場合のみ還付ができません。）

次に、店舗・事務所と住居の併用不動産のケース

この場合には、全額の還付は難しいものの店舗・事務所部分の還付は可能です。
（こちらも簡易課税、一括比例配分方式を選択して２年以内の場合のみ還付ができません。）

そしておそらく最も需要の高い住居専用不動産のケースですが、購入の２年以上前からの準備をしておけば実は還付が可能な抜け穴、他にも個人での方法、法人を利用した方法の２つ、還付を受ける手段があります。
これに気付いた一部の方は将来の不動産取得に備えて準備をされています。
ここまで触れている消費税還付セミナーがあれば、講師の方は本物でしょう。
（今のところ、私とある税理士法人のセミナーでしか聞いていません。）

現実的でない手法として第３年度の課税売上割合を引き下げるという方法も、ある学者税理士が発案しましたが、実行は難しいと思われます。
（第３年度の課税期間に金や絵画を買ってすぐ売却することにより調整の適用を逃れる手法）

平成22年中に初めて賃貸不動産を取得される方、2年以上先に賃貸不動産を取得する予定がある方は、還付のために事前手続きをしておきましょう。
ご依頼はコチラより

投稿者: 日時: 2010年07月06日 15:17 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2010年02月23日

国会に提出されている消費税還付に関する改正法案

消費税還付に関する改正法案が2月18日に国会に提出されました。

改正の内容はこちらで解説している通りですが、注目すべきは経過措置です。

経過措置によれば、平成22年3月31日までに課税事業者選択届を出しておけば、従前の方法で居住用住宅の消費税の還付ができることとなります。
すなわち、平成22年3月31日までに法人を設立・課税事業者を選択しておけば最初の決算まではもちろん、第2期以降に賃貸不動産を取得した場合にも自動販売機で十分に還付ができます。
（あくまでも法案通り可決された場合）

今後の税制改正でさらなる改正が加えられる可能性はありますが今回の改正では先にスキーム作りさえしておけば改正法の網を逃れられるようです。
複雑化する消費税還付は完成・購入前にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2010年02月23日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2010年02月17日

賃貸不動産に係る消費税の還付（改正前後）

平成21年12月22日に発表された税制改正大綱後、改正の内容についての問い合わせを多く頂いております。

改正の内容は住宅用不動産に対して、自動販売機の設置など少額の課税売上を計上することによる消費税の還付を封じ込めるものであり、店舗、事務所などの事業用不動産や、１階店舗、２階以上住居のような併用住宅の部分還付まで封じ込めるものではありません。

事業用不動産の仲介業者様からもお問い合わせを頂きましたが、店舗・事務所は今後も消費税の全額還付が可能です。
引き渡し前にご相談下さい。
成功報酬制：還付された消費税の19.95％で消費税還付申告～2年間の消費税申告書を作成致します。
還付額500万円超の場合には別途割引もございます。お問い合わせ下さい。

下記に改正前、改正後の消費税還付対応表を記載しますが、改正の前後どちらに対応するかは個別にご相談下さい。
例として個人で初めて不動産賃貸を行う場合には平成２２年１２月３１日完成物件までは改正前での消費税還付となります。
個人で平成２３年１月１日以後完成物件については、課税事業者選択届を平成２２年３月３１日までに提出しておけば改正前が、それ以外は改正後での消費税還付となる予定です。
（注）他にも還付が可能な特殊ケース等多々ございます。

★　改正後（平成２２年４月１日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間中に不動産を取得した場合）

2009年12月22日

平成２２年税制改正による消費税還付への影響

平成２２年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。
自販機に対する措置ではありますが、駐車場収入の先行、一時的な売上高の計上など、家賃収入以外の収入を利用した還付策は実質的に封じられることとなりました。
（穴のある改正なので改正後も消費税法上、還付を受けられるスキームがあります。）

「消費」税という税の性格上は誤った改正であると思いますが、私も税理士である以上、法律が改正されればそれに従うしかありません。

注目すべきは、その適用期間です。
一部で懸念されていた「以前に消費税還付を受けた方も規制される」ことはなく、

１、平成２２年４月１日以後に課税事業者を選択した事業者の
２、同日以後に開始する課税期間

から適用されます。（資本金1,000万円以上の法人は別途規定があります。）

従って、これまでの方法で還付できるのは
☆　個人で初めて事業を行う方は平成２２年１２月３１日まで
☆　個人で事業を行っていた方で平成２２年３月３１日以前にご相談頂いた方は平成２２年１２月３１日まで
☆　法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成２３年３月３０日まで
となります。

この期間後は、以下のような場合しか消費税の還付ができなくなります。

１、事務所、店舗などの事業用部分がある建物を購入、新築する場合
２、他に自営業の収入などが多額にある場合

以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末３１日まで土日祭日もご対応致します。

追記＆私案

税制改正大綱をそのまま読むと平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。

将来的に建設予定の場合には平成２２年３月３１日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。

租税立法主義（税金は後付けで不利になるような改正はしない）から考えれば改正法施工予定平成２２年４月１日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。
しかし、「いつまでも」還付が可能な骨抜きの改正になりかねず、一定の制限が入るのではないかと思います。

そうなると先に述べた期間
☆　個人で初めて事業を行う方は平成２２年１２月３１日まで
☆　個人で事業を行っていた方で平成２２年３月３１日以前にご相談頂いた方は平成２２年１２月３１日まで
☆　法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成２３年３月３０日まで
以後でも可能性はあるということです。

いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。

投稿者: 日時: 2009年12月22日 16:09 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年12月09日

平成２２年税制改正による消費税還付への影響

（注）税制改正大綱は１１日発表予定が１５日に延期されました。
　　　この内容は発表前の未確定事項であることにご留意下さい。

自動販売機による消費税還付へ会計検査院から意見表示され、税制改正の議題に上がりました。
税制改正大綱自体は環境税、たばこ税などの混迷化から発表が延期になっておりますが、消費税還付対策については既に輪郭が固まっております。

その内容は

☆　課税事業者を選択して調整対象固定資産（建物など）を取得した場合には、取得から３年間課税事業者を強制（従来は課税事業者の選択から２年間、課税事業者を強制）
☆　上記の期間中は簡易課税を選択できない。（従来はいつでも選択可能）

となりそうです。

消費税還付は建築年度に消費税の還付を受け、３年目の調整計算を免税又は簡易で回避することにより完結します。
この３年目の調整計算の回避に網をかけた格好です。
建築年度には今まで通り還付を受けることができますが、３年目に還付を受けた消費税をまた納税しなければいけないことになります。（コンサルティング会社などには注意が必要です。）

まだ確定事項ではありませんが、さすがに既に還付を受けた方に対してこれを適用するのは現実的ではありません。
おそらく、法人にあっては平成２２年４月１日以後開始事業年度、個人にあっては平成２３年１月１日以後に適用開始となる課税期間に取得した調整対象固定資産から適用になるのではいでしょうか？

ポイントとしては

☆　来年中はまだ現行の手法で還付が可能と思われる。
☆　全ての消費税還付に網がかかったわけではない。
☆　下準備がより早くから必要になった。

という印象を受けます。

個人での消費税還付については本年末まで、法人での消費税還付については来年３月３１日までとその後では消費税還付の条件が変わってくる可能性があります。
消費税還付をご検討中の方は年内に一度、お問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年12月09日 10:58 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年10月26日

最新判例（自販機設置による消費税還付失敗事例）

国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認されたケースについてご紹介致します。

裁決事例集

要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け２９日から自販機を設置、４本の売り上げを計上しました。
しかし、自販機の精算契約が２０日締めだったことからその４本の売り上げは翌月２０日の売り上げ（権利確定主義）と判断され消費税還付が否認されたケースです。

当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。

他に考えられる細かいミスは
（１）前受未収の経理をしていない。
（２）無申告の収入（駐車場１台など）があるのに新規事業者の期限ギリギリで届け出を出した。
（３）入居を引き渡し月から始め、家賃はサービスとしたが礼金が発生していた。
（４）申告後に調整対象固定資産の調整計算の適用を受けた。
などが考えられます。

消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。
お早めに準備段階からお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年10月26日 13:28 | パーマリンク | コメント (1) | トラックバック (0)

2009年10月03日

消費税還付　改正の方向へ

消費税還付改正の方向へ

１０月３日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。

平成１６年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。
しかし、そもそも「住宅の家賃が非課税」であるということ自体が消費税法の考え方に反しているのでそう簡単に改正ができないのが実情になっており、平成１６～２１年までこの問題について改正がされることはありませんでした。

当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。

消費税は最終的な消費者が負担します。
不動産賃貸であれば最終的な消費者＝入居者です。

その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。
自販機、駐車場収入などのテクニカルな方法を駆使しなくても還付を受けるのが正しいあり方なのに逆に還付をできなくするのはどうなのでしょうか？

と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。

改正私案（Ａ）
課税売上割合９５％以上の場合の全額控除制度廃止

簡単に考え付くのはこの９５％以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。
自販機、駐車場により１００％に限りなく近い課税売上割合になっているのためです。
一括比例配分方式を使用すれば今までとなんら変わりはありません。

改正私案（Ｂ）
固定資産の購入に限って、９５％以上の場合の全額控除制度廃止に加え個別対応方式の強制適用

個人的にはこの（Ｂ）私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。

改正私案（Ｃ）
住宅の家賃を非課税ではなく免税にする

ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。
住宅の家賃にかかる消費税は「国が免除」しているわけですから非課税ではなく免税とすることが適当なのではないでしょうか？

どのような改正となるかはわかりませんが、中途半端な改正であれば消費税の還付の可能性は残るのではないかと考えています。
早ければ個人においては平成２２年１月１日、法人においては平成２２年４月１日から適用になる可能性があります。

投稿者: 日時: 2009年10月03日 18:28 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年07月16日

消費税還付に重要な不動産収入の計上時期

消費税還付をする際に、「何月分の家賃が何月分の収入になるか」は非常に重要なポイントの１つです。

当事務所で消費税の還付申告と合わせて所得税、法人税の申告もご依頼頂いている方は問題ありませんが、所得税の申告をご自身で行う場合には、収入の計上時期を所得税・法人税と消費税で合わせていかないといけません。

不動産収入の計上時期は原則として「収入すべき権利が確定した日」となります。
通常、前家賃（当月分の家賃を前月末までに支払う）契約が多いことから、例えば７月分の家賃は６月の収入となります。
これによれば、所得税で申告すべき家賃は２月分～翌１月分となります。

これはあくまでも「原則」であり、「特例」もあります。
特例では「前受未収の帳簿付け等の要件を満たしている場合に限り」、「期間対応による家賃計上を認める」こととなっています。
こちらによれば、所得税で申告すべき家賃は１～１２月分となります。

消費税の還付申告を行う初年度以外には大きな影響を及ぼさない項目ですが、初年度に関しては消費税還付の成否のカギを握る項目と言えます。
当然、消費税還付に有利なのは「特例」です。

税務署が消費税還付を否認しようとする際には、この点はよくチェックされますのでご注意下さい。

「特例」を利用するには前受未収の帳簿付け等の要件がありますので、簿記知識のある程度ある方以外は所得税の申告も合わせてご依頼下さい。
還付申告をご依頼されている方は規模により42,000円～94,500円にて承ります。
（貸付１棟、青色申告６５万円控除、不動産の売却や事業所得など特殊事情がない場合）

投稿者: 日時: 2009年07月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年06月11日

消費税還付　可否判定

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付については、他の収入状況や、建物の用途などによって方法が変わります。
最終的な判断は、お問い合わせ頂いて確認させて頂きますが、モデルケースについてご紹介致します。

なお、いずれのケースであっても「購入引渡し前」の手続きが基本です。
手遅れになる前にお電話又はメールでお問い合わせ下さい。

（１）賃貸住宅を「新築した」場合

　A　初めての不動産賃貸である　→　還付が可能です。
　B　他に、居住用住宅の家賃収入がある　→　法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。
　C　他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない　→　還付が可能です。
　D　他に事業をしている（小売、サービス業など）　→　還付が可能です。

（２）賃貸住宅を「中古で購入した」場合

　A　初めての不動産賃貸である　→　還付が可能です。
　B　他に、居住用住宅の家賃収入がある　→　法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。
　C　他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない　→　還付が可能です。
　D　他に事業をしている（小売、サービス業など）　→　還付が可能です。

（３）店舗用住宅を購入、新築した場合

　前２年以内に簡易課税を選択していない限りは還付が可能です。

　成功報酬：還付される消費税の19.95％で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。

投稿者: 日時: 2009年06月11日 14:43 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年02月10日

賃貸物件の消費税の還付　まとめ

（注）平成２２年税制改正により個人では平成２２年１２月３１日まで、法人では平成２３年３月３０日までに完成、購入する物件について適用されます。
　詳しくはコチラをご覧下さい。

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

　　　　レオパレス２１さん、大東建託さん、スターツさん、東建コーポレーションさんその他多くの建築会社様、地域は北海道～鹿児島まで全国で還付実績ございます。　　
　　　　消費税還付は事前届出が重要です。還付が可能かどうかのご確認はお早めにお願いします。
　　　　完成後のご連絡で還付ができなくなるケース、多々ございます。

　成功報酬：還付される消費税の19.95％で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。
　当サイトは税理士事務所が運営しておりますので、消費税の申告のみならず、所得税や法人税の申告まで責任もってご対応させて頂きます。（税理士紹介業者ではありません。）

　（平成２１年６月９日加筆）
　平成２１年６～９月末までに消費税還付をお申し込み頂いた方は、平成２１年分の所得税申告書作成を５０％OFFにて承ります。（個人のみ）

　◎店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

　◎居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合は、初めての賃貸不動産であれば還付を受けることができます。
　２棟目、３棟目という場合には法人の設立等が必要となります。
　取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではお勧めしています。
　法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

　◎上記、両方がある賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
　こちらの場合にも初めての賃貸物件であったり、法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

平成２０年度　消費税還付実績

平成２０年度における消費税の還付実績の一部をご紹介致します。

建物の完成前であれば還付の可能性は十分ございます。他の税理士さんに還付できないとされた場合でも還付できる事案もございますのでお気軽に問い合わせフォーム又はお電話等によりご連絡下さい。

最高還付額　・・・　４，２００万円
最低還付額　・・・　　　１３０万円

税務調査等による否認案件　・・・　０件

東京都以外の案件
千葉、神奈川、埼玉、群馬、北海道、山口、福岡、佐賀
鹿児島、愛知、茨城、栃木　にて　還付実績ございます。
全国の申告、申請手続きに対応しております。

最速還付時期　・・・　建物完成から１ヶ月と１０日
最遅還付時期　・・・　建物完成から５ヶ月と　３日

入居のピークを迎える３月を前に建物建築案件のお問い合わせが
増えております。

消費税還付は事前の下準備を怠ると修正等が効きませんので
完成前にお早めにお問い合わせ下さい。

また、建築会社様から代理のお問い合わせも増えております。
代理お問い合わせの場合には、建築主様の竣工時期、現在の
収入状況等をお知らせ頂けるとスムーズにアドバイスできますので
ご協力をお願い致します。

投稿者: 日時: 2009年02月10日 17:07 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2008年10月03日

消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期

　最近、質問が多いタイトルの内容、消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期についてご説明致します。

　まず、還付金の入金時期ですが、建物の完成引渡月の３～５ヶ月後を予定して下さい。
　入金時期に幅があるのは、
　・　還付申告を行う時期が建物引渡月の翌月～翌々月まで２ヶ月あり、早く申告するほど早く還付される。
　・　還付申告を行ってから税務署がどのタイミングで処理してくれるかは不明
　であるためです。

　よって、例えば３月完成物件については、６～８月頃還付金が振り込まれると考えて下さい。
　また、最近では多くの税務署が還付申告後に「消費税還付についてのお尋ね」を送付し、回答書と共に売買契約書又は請負工事契約書と登記簿謄本を提出した後に還付となるようです。

　その後、還付金が振り込まれましたら、その中から当事務所の成功報酬19.95％を請求させていただきます。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）
　安心、安全な完全後払制となっておりますので賃貸物件を取得する場合にはお早めにご依頼下さい。
　消費税の還付は届出期限が命です。完成後2ヶ月程度経過してからお問い合わせされるお客様が増えておりますが完成後では間に合わないケースがほとんどです。お気軽にお問い合わせ下さいませ。
　

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:49 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

偽装輸出による消費税の還付について

　本日の朝のＮＨＫニュースにおいて偽装輸出による消費税の還付が取り上げられておりました。

　消費税が還付になる原因は大きく分けて２種類あり、消費税の申告書にある「還付申告となった理由」という欄もこの２種類とその他の３項目しかありません。
　その２種類とは下記のものになります。

　・　輸出売上の割合が高い
　・　設備投資を行った（賃貸物件の消費税の還付はこちらに分類されます。）

　偽装輸出の手口としては消費税の申告において売上の証明書類の添付が義務付けられていないことをいいことに輸出売上を架空計上しているようです。

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付のケースでは多くの場合、税務署から還付についてのお尋ねが送られてきて、還付になった理由とともに、不動産の売買契約書、登記簿謄本の写しの提出を求められます。
　これによって不正を事前に防いでいるようです。

　もちろん、当事務所ではこの税務署からのお尋ねに対する対応も料金に含んで行っておりますので、賃貸物件の消費税の還付を行いたい場合にはお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:34 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年12月15日

平成１９年税制改正では消費税の還付に影響はない見込み

　平成１９年税制改正大綱が自民党より発表になりました。（平成１８年１２月１４日）

　以前、「賃貸住宅の場合の消費税の還付改正の方向へ」でご紹介した消費税の改正は、税率の引き上げと共に先送りになったようです。

　しかし、自動販売機売上を計上することにより消費税の還付を受ける手法は財務省が問題視しており、いずれ改正されるものと思われます。

　当事務所では、自動販売機売上を使用しないで消費税の還付を受ける方法をお勧めしております。
　賃貸物件の取得計画のある方はお早めにご相談下さい。
　「成功報酬：還付される消費税の19.95％」で消費税還付をサポート致します。（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）

投稿者: 日時: 2006年12月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年12月01日

平成１８年度中に賃貸不動産を取得した方の消費税届出

　個人で平成１８年度中に賃貸不動産を取得した方は、消費税の届出期限が迫ってきておりますので、忘れずに届出をしましょう。

　賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付（まとめ）はこちら

　以下の方は、消費税の還付を受けることができます。

（１）初めて賃貸不動産を取得した方（他に事業を営んでいない）で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合

（２）初めて賃貸不動産を取得した方で、他に事業（小売、サービス等）収入がある場合

（３）他に賃貸不動産をお持ちの方で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合（昨年から不動産賃貸を行っている場合には、昨年中に届出を出す必要があります。）

　以上に該当した場合には、年末までに届出を行う必要がありますのでお早めにお問い合わせ下さい。

　＜消費税還付申告料金＞
　　還付される消費税の19.95％（最低105,000円）
　　（以下の業務を含みます。）
　　　１　消費税の確定申告料金２年分
　　　２　課税事業者選択届出書の作成、提出
　　　３　課税事業者選択不適用届出書の作成、提出
　　　４　簡易課税制度選択届出書の作成、提出
　　　５　簡易課税制度選択不適用届出書の作成、提出

　なお、平成１９年以降に賃貸不動産を取得予定の方も、事前準備により還付される消費税が大幅に変わってきますのでお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年12月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月15日

賃貸住宅の場合の消費税の還付制度　改正の方向へ

　賃貸住宅であっても課税売上を計上したり、法人を設立することにより消費税の還付を受けることができることは以前紹介致しました。

　しかし、一部サイトで取り上げられているような、自動販売機の少量の課税売上を計上し、その課税期間中に賃貸収入を計上しないことにより消費税の還付を受ける方法について以前から財務省が問題視していました。
　ここにきて財務省はこのような消費税の還付を受ける方法を「租税回避スキーム」として消費税法を改正する方向に動き出しました。

　この消費税法改正がどのような内容になるかはわかりませんが、賃貸住宅の消費税の還付に影響がでることはほぼ間違いありません。

　例年の税制改正の流れからみれば、平成１９年税制改正は、個人にあっては平成２０年１月１日以後、法人にあっては平成１９年４月１日以後に開始する課税期間について改正税制が適用されるものと思われます。

　この場合には、個人にあっては平成１９年１２月３１日までに竣工引渡しを受ける賃貸物件について改正前の税制により消費税の還付を受けることができます。
　法人にあっては、平成２０年３月３０日までに竣工引渡しを受ける賃貸住宅について平成１９年３月３１日までに法人を設立することで消費税の還付を受けることができます。

（注）平成１９年税制改正では消費税率の引き上げとともに先送りになったようです。（平成１８年１２月１５日更新）

　賃貸物件を建築中又は取得計画がある場合にはお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月13日

消費税の還付を受けた後の注意点（賃貸物件の消費税の還付を受けた場合）

　賃貸物件に係る消費税の還付を受けた後でも、調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けることにより、還付を受けた消費税を２～３年後になって納付しなければならなくなる場合があります。
　これでは、消費税の還付を受けた意味がなくなってしまいます。

　これを回避するためには、該当課税期間に消費税の納税義務を免除されるか、簡易課税制度を選択する必要があります。

　例えば店舗の賃貸料収入のみ年間２１０万円（消費税１０万円）ある個人が１億５００万円（消費税５００万円）の賃貸住宅を建築し、２年目から８００万円の家賃収入（居住用）がある場合を検証してみます。
　調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けてしまった場合には、初年度こそ４９０万円の還付を受けるものの、３年目に３７０万円を納付しなければならなくなってしまいます。

　賃貸物件に係る消費税の還付を受ける場合には、３年目まで考慮して計画しなければなりません。

　賃貸物件を建築中又は計画中の方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月11日

賃貸物件を取得した場合の消費税の還付（まとめ）

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。
　新築物件でも中古物件でも同様です。

（注）平成２２年税制改正により個人では平成２２年１２月３１日まで、法人では平成２３年３月３０日までに完成、購入する物件について適用されます。
　詳しくはコチラをご覧下さい。

2006年08月22日

賃貸物件の建築に係る消費税が還付されるしくみ

　消費税の計算方法は、簡易課税制度を除き、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することとなります。
　差し引いて引ききれない場合には、還付を受けることができるのです。

（例）八百屋さんが売上３１，５００円（消費税は１，５００円）を売上げ、仕入は２１，０００円（消費税は１，０００円）の場合には、１，５００円－１，０００円で５００円を納付することとなります。

　　　店舗の家賃収入１０５万円（消費税は５万円）、経費は６１万円（固定資産税、減価償却費が４０万円、その他の経費が２１万円で固定資産税、減価償却費には消費税がかかっていないので消費税は１万円）の場合には、５万円－１万円で４万円を納付することとなります。

　　　消費税の計算方法で特徴的なところの１つに、固定資産の取得費用に係る消費税は、取得した時に控除できるというものがあります。減価償却による期間按分の考え方がないのです。

　　　よって上記の店舗の例で例えば４，２００万円（消費税は２００万円）の賃貸物件を取得した場合（居住用でもなんでも構いません）には、５万円－１万円－２００万円＝△１９６万円となり、１９６万円の還付が受けられることになります。

　　　消費税の計算の特徴的なところのもう１つに、課税売上割合という考えがあります。支払った消費税のうち、課税売上に対応する分しか控除できないという考えです。非課税売上が多いと還付される税金が少なくなってしまいます。
　　　
　　　上記例で、非課税売上となる住宅の家賃が２００万円あった場合には、課税売上割合は1/3になってしまいますので、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円と還付される消費税も1/3となってしまうのです。この方式を一括比例配分方式といいます。

　　　別に個別対応方式という方法があります。これは課税売上のための消費税はすべて控除し、非課税売上のための消費税は控除せず、これらに共通して要する消費税は一括比例配分方式と同様に割合で控除するものです。

　　　上記例で４２００万円の賃貸物件が店舗（課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3－２００万円＝△１９５万円強　→　賃貸物件が住宅（非課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3＝４万６千円強　→　賃貸物件が店舗と住宅の併用物件（共通して要する物件）の場合には、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円となります。

　　　ちょっと読みにくくなってしまいましたが、消費税をより多く還付するには、「賃貸物件の用途」と「課税売上割合」が重要です。「賃貸物件の用途」はどうすることもできないので、いかにして「課税売上割合を高めるか？」がポイントです。様々な方法によりどんな場合でもほぼ全額の還付を受けることが可能です。

　　　賃貸物件を建築中又は建築計画のある方は、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月16日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その３

　店舗、事務所、駐車場と居住用の併用住宅である場合

　　これらの課税売上と非課税売上の併用住宅である場合には、売上に占める課税売上の割合だけ消費税が還付されることとなります。

　法人を設立し賃貸物件を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　建築後の所得の分散による節税や生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
　還付される金額は、賃貸物件の引渡しを受ける時期や、課税期間の短縮を利用することによって多くすることができます。
　賃貸物件を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

　初めての賃貸物件の場合は、課税収入２１０万円（消費税１０万円）、非課税収入２００万円があるものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月15日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その２

　居住用住宅のみの賃貸住宅を取得した場合

　これらの収入は、消費税法上、非課税売上とされるので原則として消費税の還付を受けることができません。
　しかし、他に事業を営んでいて課税収入がある場合や、他に課税収入となる不動産賃貸収入がある場合には、部分的に消費税の還付を受けることができます。

　法人を設立し賃貸住宅を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　建築後の所得の分散による節税や生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

　賃貸住宅を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の住宅を建築した場合を検証してみます。
　他に課税収入があれば還付が可能ですが、課税収入がない場合には還付ができません。
　賃貸住宅の引渡しを受ける時期や、期間の短縮等を利用してより多くの消費税の還付を受けましょう。

　初めての賃貸物件の場合は、非課税収入２００万円があるものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月15日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月13日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　その１

　店舗、事務所、駐車場収入のみの賃貸住宅を取得した場合

　これらの収入は、消費税法上、課税売上となりますので個別対応方式によれば消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
　ただし、消費税の課税事業者でない場合や簡易課税制度を選択している場合には還付を受けることができません。
　このような場合には、建物の完成引渡し前に手続きをする必要があります。
　間に合わないと思っても、課税期間の短縮等を利用することによって間に合う場合もありますので、お早めにお問い合わせ下さい。

　ここでは、１億５００万円（消費税５００万円）で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
　店舗、事務所、駐車場収入のみの場合には、どのような場合でもほぼ全額の消費税が還付されるので、必ず還付を受けるようにしましょう。

　初めての賃貸物件の場合は、その他の収入はまだ発生していないものとして計算しています。
　他に事業収入がある場合は、事業収入１０５０万円（消費税５０万円）が生じ、経費はないものとして計算しています。
　他に不動産収入がある場合は、課税収入５２５万円（消費税２５万円）、非課税収入５００万円があるものとして計算しています。

投稿者: 日時: 2006年07月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月12日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付　総論

　賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合にはどんな場合であれ、届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

　居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合が最も還付が難しいですが、状況次第では還付を受けることができます。
　法人を設立すれば、どんな場合でもほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。
　取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではオススメしています。
　法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

　店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
　こちらの場合にも法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

　また、すべての場合において新築であり自販機等何らかの収入を別個計上できる場合にはほぼ全額の還付が可能となります。

　還付が可能かどうかのご相談のみは無料になっておりますので、お気軽にこちらよりお問い合わせ下さい。ご依頼の場合には、成功報酬制（税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。）で還付金の入金後、還付された金額の19･95％となっております。

投稿者: 日時: 2006年07月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)