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2015年12月10日

消費税還付(平成27年12月10日現在最新)

賃貸不動産の消費税還付について、更新です。

平成27年12月10日、税制改正大綱が発表されました。
SPCによる合法的課税逃れを封じ込める改正が盛り込まれており、これが従来の消費税還付に影響してきております。

本年1月1日のエントリーでのスキーム
① 7か月と1日前準備スキーム(新築で有効、中古でも時間がある場合には有効。決算期変更不要)
② 2か月と1日前準備スキーム(緊急の場合に有効、中古取得など時間の余裕のないときに。)
これとは別途、③2年以上前から課税事業者を選択するケース
④ 基準期間に85万円・1000万円の課税売上を計上するケース
これに加え、私は否定的でしたが
⑤ ①~④の準備ができた法人を購入してくるケース

これらがすべて還付不可ということになります。

28年4月1日以後に中古を取得する場合、新築で平成28年1月1日以後契約、4月1日以後完成物件については当方のオリジナルスキームを使う方法が残っております。
①~④の法人を準備していた方には大変残念ではありますが、準備は役に立たなかったということになります。


税制改正大綱抜粋

高額資産を取得した場合における消費税の中小事業者に対する特例措置適用関係の見直し

① 事業者(免税事業者を除く。)が、簡易課税制度の適用を受けない課税期間中に国内における高額資産の課税仕入れ又は高額資産の保税地域からの引取(以下「高額資産の仕入れ等」という。)を行った場合には、当該高額資産の仕入れ等の日の属する課税期間から当該課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの書く課税期間においては、事業者免税点制度及び簡易課税制度は適用しない。
(注)上記の「高額資産」とは、一取引単位につき、支払対価の額が税抜1,000万円以上の棚卸資産又は調整対象固定資産とする。

② 自ら建設等をした資産については、建設等に要した費用の額が税抜1,000万円以上となった日の属する課税期間から当該建設等が完了した日の属する課税期間の初日以後3年を経過する日の属する課税期間までの各課税期間において、上記①の措置を講ずる。

③ その他所要の措置を講ずる。

(注)上記の改正は、平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合について適用する。ただし、平成27年12月31日までに契約した締結に基づき平成28年4月1日以後に高額資産の仕入れ等を行った場合には、適用しない。


お問い合わせはこちらよりお願い致します。完全成功報酬制で消費税申告をフルサポート致します。


(注)

・ 以前よりもさらに準備が複雑化しております。消費税の届出関係は1日でも遅れると適用できなくなるものもありますので、ご注意下さい。

消費税還付は未だに可能なのですが、スケジュールの立案が以前よりもかなり複雑になっております。
法人の設立や、物件の購入引渡しより1日でも早くお問い合わせ下さい。
ギリギリのご依頼ですと、対応できないケースがございます。


お問い合わせフォーマット(コピー&ペーストしてご利用下さい。)

① 法人の設立 (済・未済)
② 法人設立済みの場合、その成立日  年 月 日  決算月  月
③ 購入予定年月日又は新築の完成予定年月日   年 月 日
④ 購入予定価格
⑤ ご面談希望日
(注)水曜日・金曜日の13~21時が日本橋オフィス、その他が府中オフィスとなっております。

お問い合わせはこちらよりお願い致します。完全成功報酬制で消費税申告をフルサポート致します。

投稿者: 日時: 2015年12月10日 23:51 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2015年01月13日

消費税還付(平成27年1月1日現在最新)

賃貸不動産の消費税還付について、久しぶりの更新です。

平成22年4月1日以降、税制改正により消費税還付は可能ではありますが、かなりハードルが高くなりました。
例えば2年前から準備したり、それが1年1か月前からの準備でよかったり、準備済みの法人を購入して来たり(これは当HPではお勧めしておりません。)

それが、平成25年1月1日より以下のような改正が入ったことにより状況が一変しました。
参考:国税局リンク

簡単に要約すると
(今まで)
法人成りした個人事業者や、大企業の子会社なども、設立から最大2年間は消費税を納める義務がありませんでした。
これを益税と言います。
(改正後)
設立から半期で1000万円以上の売上があるような大きな法人には、この最大2年間の免税期間を1年に縮め、益税を防ぎます。
という改正です。

一見すると、不動産投資家には無関係な改正ですが、これが消費税還付に転用できてしまうのです。

昨年からこの手法が一部で流行しました。
こういった、法の網をすり抜けるような節税方法は

オフラインのセミナー等で一部で流行 → 書籍に掲載される → 税制改正で塞がれる

という流れになることが多いので、今までHPへの記載を控えておりましたが、各所から話題が漏れて参りましたのでここで簡単にご説明したいと思います。

お問い合わせはこちらよりお願い致します。完全成功報酬制で消費税申告をフルサポート致します。


(注)
・ この方法は従来の「自動販売機の設置等による消費税還付を可能にするための前提条件」であり、この方法で準備した上で、従来の還付スキームを組む必要があります。
・ 以前よりもさらに準備が複雑化しております。消費税の届出関係は1日でも遅れると適用できなくなるものもありますので、ご注意下さい。


従来の方法に加えて、この改正により可能になった方法として

① 7か月と1日前準備スキーム(新築で有効、中古でも時間がある場合には有効。決算期変更不要)

法人の設立第1期を7月と1日以上、1年以下とし、設立から6か月以内(特定の場合、5か月と1日~6か月になるので注意)に1000万円以上の課税売上高を計上します。
すると、第2期が課税事業者選択届出書を提出せずとも課税事業者になりますので、消費税還付が可能です。

この方法の良い所は、決算期変更が不要な点です。
決算期変更を乱発すると、同族会社の行為計算の否認を受ける可能性があります。
 

② 2か月と1日前準備スキーム(緊急の場合に有効、中古取得など時間の余裕のないときに。)

法人の設立第1期を最短1日、第2期を最短2か月とした場合、第1期の課税売上高を1000万円以上計上します。
すると、第3期が課税事業者選択届出書を提出せずとも課税事業者になりますので、消費税還付が可能です。

この方法の良い所は、準備期間が最短で済む点です。
欠点としては決算期変更を繰り返しますので、税務署の心証が悪い点とスケジュールがタイトな点です。


これらの方法は個人でも可能は可能ですが、決算期変更が使えないために、スケジュールによっては利用できない場合もあります。
基本的に法人での利用を念頭に置いています。


課税売上の計上は、金の売買によって計上するケースが多いようです。
金現物業者との取引になるため、売上を第3者が立証してくれる点が大きいですね。
一度に1000万円用意しなくとも、200万円の金現物を買って・売ってと5回転すれば足ります。
消費税還付の失敗例として良く聞く、「友人に対する中古車の販売」などは、税務署に否認されるリスクが大きいためにお勧めできません。


消費税還付は未だに可能なのですが、スケジュールの立案が以前よりもかなり複雑になっております。
法人の設立や、物件の購入引渡しより1日でも早くお問い合わせ下さい。
ギリギリのご依頼ですと、対応できないケースがございます。


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① 法人の設立 (済・未済)
② 法人設立済みの場合、その成立日  年 月 日  決算月  月
③ 購入予定年月日又は新築の完成予定年月日   年 月 日
④ 購入予定価格
⑤ ご面談希望日
(注)水曜日・金曜日の13~21時が日本橋オフィス、その他が府中オフィスとなっております。

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投稿者: 日時: 2015年01月13日 13:51 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2011年05月01日

法人購入で消費税還付?

消費税還付に関する改正が施工されてから1年経ち、消費税還付の問い合わせもだいぶ落ち着いてきました。

まだできる?消費税還付の条件であれば消費税還付は未だ可能です。
サラリーマン投資家や地主さん(店舗などの収入がない)が住居用の物件を建てる・中古取得する場合には課税事業者を選択して2年寝かせた法人か、平成22年3月31日以前に課税事業者を選択した法人を利用するしか基本的にはありません。
(まだいろいろと抜け穴はあるのですが・・・)

つまり「今すぐ~2年以内に購入・新築予定だと手がない」状況です。
この状況を打破するため、上記の条件を満たした法人を購入するという手法が一部の不動産投資家の間で話題になっています。

この手法について私は以前から下記のように回答しています。
①現行法上、還付の可能性は高い。
②誰でも考え付く抜け穴を突いた手法なので近々、これも封じ込められる可能性が高い。
③赤字会社を購入した場合の繰越欠損の利用と同じ考えなので否認リスクはある。(否認された場合、還付予定額の約15%の過少申告加算税がかかります。)
④金融機関によっては、このようなスキーム自体が敬遠されることがある。

このような状況であることを理解した上で法人を購入して消費税還付を行って欲しいと思います。
法人を購入するよりも課税事業者を選択した会社を作って2年寝かせた方が安全です。
(こちらも税制改正リスクはありますが、否認リスクは明らかに少ないです。)
よほど緊急でない限りはお勧めできる手法ではありません。


追記
この手法について多くのお問い合わせを頂いております。
当事務所は下記のようなスタンスを採っております。
ご理解をお願い致します。
①非常にリスクの高い手法でお勧めはしない。
②それでもやるのであれば、税務署対応等の協力は致します。
③トラブルを避けるため、一見さんに還付用の法人の売却やあっせんは行いません。
④法人購入はそれ自体にリスクがあります。(帳簿外債務の存在など)よほど信頼できる方からでなければ法人を購入をお勧めしません。
⑤居住用物件の消費税還付を狙うのであれば、ご自身で法人を作成して手続きをした上で2年寝かせて下さい。その方が安全です。
⑥金融機関によっては、法人購入が審査でマイナス評価されることがあるので注意する。
⑦これらの点を踏まえたうえで、法人購入はあくまでも緊急避難的な最後の手段である。

投稿者: 日時: 2011年05月01日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2010年07月06日

消費税還付 可能なケース、不可能なケース

消費税還付に関する平成22年税制改正の発表から半年が経過し、ようやく業界としての結論も固まりつつあります。
税制改正大綱発表日にアップした当ブログの記事が他の税理士さんのブログで追認されていくのはうれしいものです。
不動産賃貸専門の税理士を名乗るような方も、ほぼ同内容でセミナーを行っており「志賀税理士事務所出典」と書いて欲しいくらいです。

さて、そのようなセミナーの多くで語られているのが
(1) 平成22年3月31日までに課税事業者選択届出書を提出していれば、今までの方法(自販機等)で還付が可能
(2) 平成22年に初めて不動産賃貸その他の事業を始める個人は、平成22年中に完成、購入物件物件であれば今までの方法(自販機等)で還付が可能
というものです。

これには私も賛成なのですが、消費税還付が可能なのは上記2ケースだけではないことを忘れてはなりません。

まずは店舗・事務所専用の商業ビルのケース

この場合には、購入前の手続きでほぼ全てのケースで消費税の全額還付が可能です。
(簡易課税、一括比例配分方式を選択して2年以内の場合のみ還付ができません。)


次に、店舗・事務所と住居の併用不動産のケース

この場合には、全額の還付は難しいものの店舗・事務所部分の還付は可能です。
(こちらも簡易課税、一括比例配分方式を選択して2年以内の場合のみ還付ができません。)


そしておそらく最も需要の高い住居専用不動産のケースですが、購入の2年以上前からの準備をしておけば実は還付が可能な抜け穴、他にも個人での方法、法人を利用した方法の2つ、還付を受ける手段があります。
これに気付いた一部の方は将来の不動産取得に備えて準備をされています。
ここまで触れている消費税還付セミナーがあれば、講師の方は本物でしょう。
(今のところ、私とある税理士法人のセミナーでしか聞いていません。)

現実的でない手法として第3年度の課税売上割合を引き下げるという方法も、ある学者税理士が発案しましたが、実行は難しいと思われます。
(第3年度の課税期間に金や絵画を買ってすぐ売却することにより調整の適用を逃れる手法)

平成22年中に初めて賃貸不動産を取得される方、2年以上先に賃貸不動産を取得する予定がある方は、還付のために事前手続きをしておきましょう。
ご依頼はコチラより

投稿者: 日時: 2010年07月06日 15:17 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2010年02月23日

国会に提出されている消費税還付に関する改正法案

消費税還付に関する改正法案が2月18日に国会に提出されました。

改正の内容はこちらで解説している通りですが、注目すべきは経過措置です。

経過措置によれば、平成22年3月31日までに課税事業者選択届を出しておけば、従前の方法で居住用住宅の消費税の還付ができることとなります。
すなわち、平成22年3月31日までに法人を設立・課税事業者を選択しておけば最初の決算まではもちろん、第2期以降に賃貸不動産を取得した場合にも自動販売機で十分に還付ができます。
(あくまでも法案通り可決された場合)

今後の税制改正でさらなる改正が加えられる可能性はありますが今回の改正では先にスキーム作りさえしておけば改正法の網を逃れられるようです。
複雑化する消費税還付は完成・購入前にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2010年02月23日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2010年02月17日

賃貸不動産に係る消費税の還付(改正前後)

平成21年12月22日に発表された税制改正大綱後、改正の内容についての問い合わせを多く頂いております。

改正の内容は住宅用不動産に対して、自動販売機の設置など少額の課税売上を計上することによる消費税の還付を封じ込めるものであり、店舗、事務所などの事業用不動産や、1階店舗、2階以上住居のような併用住宅の部分還付まで封じ込めるものではありません。

事業用不動産の仲介業者様からもお問い合わせを頂きましたが、店舗・事務所は今後も消費税の全額還付が可能です。
引き渡し前にご相談下さい。
成功報酬制で消費税還付申告~2年間の消費税申告書を作成致します。
還付額500万円超の場合には別途割引もございます。お問い合わせ下さい。

下記に改正前、改正後の消費税還付対応表を記載しますが、改正の前後どちらに対応するかは個別にご相談下さい。
例として個人で初めて不動産賃貸を行う場合には平成22年12月31日完成物件までは改正前での消費税還付となります。
個人で平成23年1月1日以後完成物件については、課税事業者選択届を平成22年3月31日までに提出しておけば改正前が、それ以外は改正後での消費税還付となる予定です。
(注)他にも還付が可能な特殊ケース等多々ございます。

★ 改正後(平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間中に不動産を取得した場合)

区   分
初めての賃貸物件(給与、年金収入などのみの場合)
初めての賃貸物件(他に、八百屋さん等事業をしている)
他に不動産収入がある場合
店舗、事務所、駐車場のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
居住用住宅のみの賃貸不動産
還付はほぼできません。
部分的に還付が可能です。
店舗、事務所、駐車場があれば部分的に還付が可能です。
上記両方がある賃貸不動産
部分的に還付が可能です。

★ 改正前(平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の同日以後に開始する課税期間前に不動産を取得した場合)

区   分
初めての賃貸物件(給与、年金収入などのみの場合)
初めての賃貸物件(他に、八百屋さん等事業をしている)
他に不動産収入がある場合
店舗、事務所、駐車場のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
居住用住宅のみの賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
上記両方がある賃貸不動産
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。

投稿者: 日時: 2010年02月17日 16:30 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年12月22日

平成22年税制改正による消費税還付への影響

平成22年税制改正により自販機による消費税還付への対抗措置が講じられました。
自販機に対する措置ではありますが、駐車場収入の先行、一時的な売上高の計上など、家賃収入以外の収入を利用した還付策は実質的に封じられることとなりました。
(穴のある改正なので改正後も消費税法上、還付を受けられるスキームがあります。)

「消費」税という税の性格上は誤った改正であると思いますが、私も税理士である以上、法律が改正されればそれに従うしかありません。

注目すべきは、その適用期間です。
一部で懸念されていた「以前に消費税還付を受けた方も規制される」ことはなく、

1、平成22年4月1日以後に課税事業者を選択した事業者の
2、同日以後に開始する課税期間

から適用されます。(資本金1,000万円以上の法人は別途規定があります。)

従って、これまでの方法で還付できるのは
☆ 個人で初めて事業を行う方は平成22年12月31日まで
☆ 個人で事業を行っていた方で平成22年3月31日以前にご相談頂いた方は平成22年12月31日まで
☆ 法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成23年3月30日まで
となります。

この期間後は、以下のような場合しか消費税の還付ができなくなります。

1、事務所、店舗などの事業用部分がある建物を購入、新築する場合
2、他に自営業の収入などが多額にある場合

以前よりも事前準備が重要になりました。賃貸物件の新築、購入をお考えの方はお早めにご相談下さい。年末31日まで土日祭日もご対応致します。

追記&私案

税制改正大綱をそのまま読むと平成22年3月31日以前に課税事業者を選択しておけば、この改正の影響を「いつまでも」受けないように感じます。

将来的に建設予定の場合には平成22年3月31日以前に課税事業者を選択したり、課税事業者を選択した法人を休眠状態で保有しておけば今後も「いつまでも」自動販売機を設置して消費税の還付ができることになります。

租税立法主義(税金は後付けで不利になるような改正はしない)から考えれば改正法施工予定平成22年4月1日より前に還付計画が立てられ、手続きを行った場合には改正法は適用しないということになります。
しかし、「いつまでも」還付が可能な骨抜きの改正になりかねず、一定の制限が入るのではないかと思います。

そうなると先に述べた期間
☆ 個人で初めて事業を行う方は平成22年12月31日まで
☆ 個人で事業を行っていた方で平成22年3月31日以前にご相談頂いた方は平成22年12月31日まで
☆ 法人については複雑なため、個別にご相談頂きたいところですが、最長で平成23年3月30日まで
以後でも可能性はあるということです。

いずれにせよ、上記期間後の消費税還付計画は改正法の確定を待った方がよいでしょう。

投稿者: 日時: 2009年12月22日 16:09 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年12月09日

平成22年税制改正による消費税還付への影響

(注)税制改正大綱は11日発表予定が15日に延期されました。
   この内容は発表前の未確定事項であることにご留意下さい。

自動販売機による消費税還付へ会計検査院から意見表示され、税制改正の議題に上がりました。
税制改正大綱自体は環境税、たばこ税などの混迷化から発表が延期になっておりますが、消費税還付対策については既に輪郭が固まっております。

その内容は

☆ 課税事業者を選択して調整対象固定資産(建物など)を取得した場合には、取得から3年間課税事業者を強制(従来は課税事業者の選択から2年間、課税事業者を強制)
☆ 上記の期間中は簡易課税を選択できない。(従来はいつでも選択可能)

となりそうです。

消費税還付は建築年度に消費税の還付を受け、3年目の調整計算を免税又は簡易で回避することにより完結します。
この3年目の調整計算の回避に網をかけた格好です。
建築年度には今まで通り還付を受けることができますが、3年目に還付を受けた消費税をまた納税しなければいけないことになります。(コンサルティング会社などには注意が必要です。)

まだ確定事項ではありませんが、さすがに既に還付を受けた方に対してこれを適用するのは現実的ではありません。
おそらく、法人にあっては平成22年4月1日以後開始事業年度、個人にあっては平成23年1月1日以後に適用開始となる課税期間に取得した調整対象固定資産から適用になるのではいでしょうか?

ポイントとしては

☆ 来年中はまだ現行の手法で還付が可能と思われる。
☆ 全ての消費税還付に網がかかったわけではない。
☆ 下準備がより早くから必要になった。

という印象を受けます。

個人での消費税還付については本年末まで、法人での消費税還付については来年3月31日までとその後では消費税還付の条件が変わってくる可能性があります。
消費税還付をご検討中の方は年内に一度、お問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年12月09日 10:58 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年10月26日

最新判例(自販機設置による消費税還付失敗事例)

国税不服審判所にて新築物件に自動販売機を設置したことによる消費税の還付が否認されたケースについてご紹介致します。

裁決事例集

要約すると、ある月末に建物の引き渡しを受け29日から自販機を設置、4本の売り上げを計上しました。
しかし、自販機の精算契約が20日締めだったことからその4本の売り上げは翌月20日の売り上げ(権利確定主義)と判断され消費税還付が否認されたケースです。

当事務所では「新築物件は最も還付の可能性が高く、否認のリスクがない」と考えていましたが、細かいミスにより還付が否認されるケースもあるようなので気をつけなければいけません。

他に考えられる細かいミスは
(1)前受未収の経理をしていない。
(2)無申告の収入(駐車場1台など)があるのに新規事業者の期限ギリギリで届け出を出した。
(3)入居を引き渡し月から始め、家賃はサービスとしたが礼金が発生していた。
(4)申告後に調整対象固定資産の調整計算の適用を受けた。
などが考えられます。

消費税還付は失敗するとやり直しが効きません。
お早めに準備段階からお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2009年10月26日 13:28 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年10月03日

消費税還付 改正の方向へ

消費税還付改正の方向へ

10月3日付け読売オンラインにて会計検査院→財務省に対して消費税の還付について改正を依頼したとのニュースが出ました。

平成16年から改正の方向が示されている通り、徴税側では消費税の還付について改正したがっていることは明らかです。
しかし、そもそも「住宅の家賃が非課税」であるということ自体が消費税法の考え方に反しているのでそう簡単に改正ができないのが実情になっており、平成16~21年までこの問題について改正がされることはありませんでした。

当事務所にも新聞社からの取材があるなど、今年は改正がなされるかもしれません。


消費税は最終的な消費者が負担します。
不動産賃貸であれば最終的な消費者=入居者です。

その入居者の消費税を非課税だと徴税側で決めたのですから、それを大家さんが負担するのは間違っており、本来は全大家さんが消費税を還付を受けるのが筋だと当事務所では考えております。
自販機、駐車場収入などのテクニカルな方法を駆使しなくても還付を受けるのが正しいあり方なのに逆に還付をできなくするのはどうなのでしょうか?

と言っても、消費税法を改正されれば仕方がないのでその対応策を考えてみます。


改正私案(A)
課税売上割合95%以上の場合の全額控除制度廃止

簡単に考え付くのはこの95%以上の場合の全額控除制度廃止ですが、これでは意味がありません。
自販機、駐車場により100%に限りなく近い課税売上割合になっているのためです。
一括比例配分方式を使用すれば今までとなんら変わりはありません。


改正私案(B)
固定資産の購入に限って、95%以上の場合の全額控除制度廃止に加え個別対応方式の強制適用

個人的にはこの(B)私案が優れていると思ったのですが、事務所用として還付を受け、住宅用に転用することによりすり抜けが可能です。

改正私案(C)
住宅の家賃を非課税ではなく免税にする

ありえない改正案ですが、こうなれば輸出企業と同様に大家さんは大手を振って還付を受けることができます。
住宅の家賃にかかる消費税は「国が免除」しているわけですから非課税ではなく免税とすることが適当なのではないでしょうか?


どのような改正となるかはわかりませんが、中途半端な改正であれば消費税の還付の可能性は残るのではないかと考えています。
早ければ個人においては平成22年1月1日、法人においては平成22年4月1日から適用になる可能性があります。

投稿者: 日時: 2009年10月03日 18:28 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年07月16日

消費税還付に重要な不動産収入の計上時期

消費税還付をする際に、「何月分の家賃が何月分の収入になるか」は非常に重要なポイントの1つです。

当事務所で消費税の還付申告と合わせて所得税、法人税の申告もご依頼頂いている方は問題ありませんが、所得税の申告をご自身で行う場合には、収入の計上時期を所得税・法人税と消費税で合わせていかないといけません。

不動産収入の計上時期は原則として「収入すべき権利が確定した日」となります。
通常、前家賃(当月分の家賃を前月末までに支払う)契約が多いことから、例えば7月分の家賃は6月の収入となります。
これによれば、所得税で申告すべき家賃は2月分~翌1月分となります。

これはあくまでも「原則」であり、「特例」もあります。
特例では「前受未収の帳簿付け等の要件を満たしている場合に限り」、「期間対応による家賃計上を認める」こととなっています。
こちらによれば、所得税で申告すべき家賃は1~12月分となります。

消費税の還付申告を行う初年度以外には大きな影響を及ぼさない項目ですが、初年度に関しては消費税還付の成否のカギを握る項目と言えます。
当然、消費税還付に有利なのは「特例」です。

税務署が消費税還付を否認しようとする際には、この点はよくチェックされますのでご注意下さい。

「特例」を利用するには前受未収の帳簿付け等の要件がありますので、簿記知識のある程度ある方以外は所得税の申告も合わせてご依頼下さい。
還付申告をご依頼されている方は規模により42,000円~94,500円にて承ります。
(貸付1棟、青色申告65万円控除、不動産の売却や事業所得など特殊事情がない場合)

投稿者: 日時: 2009年07月16日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年06月11日

消費税還付 可否判定

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付については、他の収入状況や、建物の用途などによって方法が変わります。
最終的な判断は、お問い合わせ頂いて確認させて頂きますが、モデルケースについてご紹介致します。

なお、いずれのケースであっても「購入引渡し前」の手続きが基本です。
手遅れになる前にお電話又はメールでお問い合わせ下さい。

(1)賃貸住宅を「新築した」場合


 A 初めての不動産賃貸である → 還付が可能です。
 B 他に、居住用住宅の家賃収入がある → 法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。
 C 他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない → 還付が可能です。
 D 他に事業をしている(小売、サービス業など) → 還付が可能です。


(2)賃貸住宅を「中古で購入した」場合

 A 初めての不動産賃貸である → 還付が可能です。
 B 他に、居住用住宅の家賃収入がある → 法人の設立等をしないと還付が難しいケースです。
 C 他に店舗や駐車場の収入があり、居住用住宅の家賃はない → 還付が可能です。
 D 他に事業をしている(小売、サービス業など) → 還付が可能です。


(3)店舗用住宅を購入、新築した場合

 前2年以内に簡易課税を選択していない限りは還付が可能です。


 成功報酬で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。

投稿者: 日時: 2009年06月11日 14:43 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2009年02月10日

賃貸物件の消費税の還付 まとめ

(注)平成22年税制改正により個人では平成22年12月31日まで、法人では平成23年3月30日までに完成、購入する物件について適用されます。
 詳しくはコチラをご覧下さい。

 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

    レオパレス21さん、大東建託さん、スターツさん、東建コーポレーションさんその他多くの建築会社様、地域は北海道~鹿児島まで全国で還付実績ございます。  
    消費税還付は事前届出が重要です。還付が可能かどうかのご確認はお早めにお願いします。
    完成後のご連絡で還付ができなくなるケース、多々ございます。

 成功報酬で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。
 当サイトは税理士事務所が運営しておりますので、消費税の申告のみならず、所得税や法人税の申告まで責任もってご対応させて頂きます。(税理士紹介業者ではありません。)

 (平成21年6月9日加筆)
 平成21年6~9月末までに消費税還付をお申し込み頂いた方は、平成21年分の所得税申告書作成を50%OFFにて承ります。(個人のみ)

 ◎店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

 ◎居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合は、初めての賃貸不動産であれば還付を受けることができます。
 2棟目、3棟目という場合には法人の設立等が必要となります。

 取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではお勧めしています。
 法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

 ◎上記、両方がある賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
 こちらの場合にも初めての賃貸物件であったり、法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

区   分
初めての賃貸物件(給与、年金収入などのみの場合)
初めての賃貸物件(他に、八百屋さん等事業をしている)
他に不動産収入がある場合
全額の還付が受けられます。
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。

投稿者: 日時: 2009年02月10日 17:27 | | コメント (0) | トラックバック (0)


平成20年度 消費税還付実績

平成20年度における消費税の還付実績の一部をご紹介致します。

建物の完成前であれば還付の可能性は十分ございます。他の税理士さんに還付できないとされた場合でも還付できる事案もございますのでお気軽に問い合わせフォーム又はお電話等によりご連絡下さい。

最高還付額 ・・・ 4,200万円
最低還付額 ・・・   130万円

税務調査等による否認案件 ・・・ 0件

東京都以外の案件
千葉、神奈川、埼玉、群馬、北海道、山口、福岡、佐賀
鹿児島、愛知、茨城、栃木 にて 還付実績ございます。
全国の申告、申請手続きに対応しております。

最速還付時期 ・・・ 建物完成から1ヶ月と10日
最遅還付時期 ・・・ 建物完成から5ヶ月と 3日

入居のピークを迎える3月を前に建物建築案件のお問い合わせが
増えております。

消費税還付は事前の下準備を怠ると修正等が効きませんので
完成前にお早めにお問い合わせ下さい。

また、建築会社様から代理のお問い合わせも増えております。
代理お問い合わせの場合には、建築主様の竣工時期、現在の
収入状況等をお知らせ頂けるとスムーズにアドバイスできますので
ご協力をお願い致します。

投稿者: 日時: 2009年02月10日 17:07 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2008年10月03日

消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期

 最近、質問が多いタイトルの内容、消費税還付金の入金時期と報酬の請求時期についてご説明致します。

 まず、還付金の入金時期ですが、建物の完成引渡月の3~5ヶ月後を予定して下さい。
 入金時期に幅があるのは、
 ・ 還付申告を行う時期が建物引渡月の翌月~翌々月まで2ヶ月あり、早く申告するほど早く還付される。
 ・ 還付申告を行ってから税務署がどのタイミングで処理してくれるかは不明
 であるためです。

 よって、例えば3月完成物件については、6~8月頃還付金が振り込まれると考えて下さい。
 また、最近では多くの税務署が還付申告後に「消費税還付についてのお尋ね」を送付し、回答書と共に売買契約書又は請負工事契約書と登記簿謄本を提出した後に還付となるようです。

 その後、還付金が振り込まれましたら、その中から当事務所の成功報酬を請求させていただきます。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)
 安心、安全な完全後払制となっておりますので賃貸物件を取得する場合にはお早めにご依頼下さい。
 消費税の還付は届出期限が命です。完成後2ヶ月程度経過してからお問い合わせされるお客様が増えておりますが完成後では間に合わないケースがほとんどです。お気軽にお問い合わせ下さいませ。

 

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:49 | | コメント (0) | トラックバック (0)


偽装輸出による消費税の還付について

 本日の朝のNHKニュースにおいて偽装輸出による消費税の還付が取り上げられておりました。

 消費税が還付になる原因は大きく分けて2種類あり、消費税の申告書にある「還付申告となった理由」という欄もこの2種類とその他の3項目しかありません。
 その2種類とは下記のものになります。

 ・ 輸出売上の割合が高い
 ・ 設備投資を行った(賃貸物件の消費税の還付はこちらに分類されます。)

 偽装輸出の手口としては消費税の申告において売上の証明書類の添付が義務付けられていないことをいいことに輸出売上を架空計上しているようです。

 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付のケースでは多くの場合、税務署から還付についてのお尋ねが送られてきて、還付になった理由とともに、不動産の売買契約書、登記簿謄本の写しの提出を求められます。
 これによって不正を事前に防いでいるようです。

 もちろん、当事務所ではこの税務署からのお尋ねに対する対応も料金に含んで行っておりますので、賃貸物件の消費税の還付を行いたい場合にはお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2008年10月03日 15:34 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年12月15日

平成19年税制改正では消費税の還付に影響はない見込み

 平成19年税制改正大綱が自民党より発表になりました。(平成18年12月14日)

 以前、「賃貸住宅の場合の消費税の還付改正の方向へ」でご紹介した消費税の改正は、税率の引き上げと共に先送りになったようです。

 しかし、自動販売機売上を計上することにより消費税の還付を受ける手法は財務省が問題視しており、いずれ改正されるものと思われます。

 当事務所では、自動販売機売上を使用しないで消費税の還付を受ける方法をお勧めしております。
 賃貸物件の取得計画のある方はお早めにご相談下さい。
 「成功報酬」で消費税還付をサポート致します。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)

投稿者: 日時: 2006年12月15日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年12月01日

平成18年度中に賃貸不動産を取得した方の消費税届出

 個人で平成18年度中に賃貸不動産を取得した方は、消費税の届出期限が迫ってきておりますので、忘れずに届出をしましょう。

 賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付(まとめ)はこちら

 以下の方は、消費税の還付を受けることができます。

(1)初めて賃貸不動産を取得した方(他に事業を営んでいない)で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合

(2)初めて賃貸不動産を取得した方で、他に事業(小売、サービス等)収入がある場合

(3)他に賃貸不動産をお持ちの方で、賃貸収入中に、店舗、事務所、駐車場収入がある場合(昨年から不動産賃貸を行っている場合には、昨年中に届出を出す必要があります。)

 以上に該当した場合には、年末までに届出を行う必要がありますのでお早めにお問い合わせ下さい。

 なお、平成19年以降に賃貸不動産を取得予定の方も、事前準備により還付される消費税が大幅に変わってきますのでお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年12月01日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年11月15日

賃貸住宅の場合の消費税の還付制度 改正の方向へ

 賃貸住宅であっても課税売上を計上したり、法人を設立することにより消費税の還付を受けることができることは以前紹介致しました。

 しかし、一部サイトで取り上げられているような、自動販売機の少量の課税売上を計上し、その課税期間中に賃貸収入を計上しないことにより消費税の還付を受ける方法について以前から財務省が問題視していました。
 ここにきて財務省はこのような消費税の還付を受ける方法を「租税回避スキーム」として消費税法を改正する方向に動き出しました。

 この消費税法改正がどのような内容になるかはわかりませんが、賃貸住宅の消費税の還付に影響がでることはほぼ間違いありません。

 例年の税制改正の流れからみれば、平成19年税制改正は、個人にあっては平成20年1月1日以後、法人にあっては平成19年4月1日以後に開始する課税期間について改正税制が適用されるものと思われます。

 この場合には、個人にあっては平成19年12月31日までに竣工引渡しを受ける賃貸物件について改正前の税制により消費税の還付を受けることができます。
 法人にあっては、平成20年3月30日までに竣工引渡しを受ける賃貸住宅について平成19年3月31日までに法人を設立することで消費税の還付を受けることができます。

(注)平成19年税制改正では消費税率の引き上げとともに先送りになったようです。(平成18年12月15日更新)

 賃貸物件を建築中又は取得計画がある場合にはお早めにお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月15日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月13日

消費税の還付を受けた後の注意点(賃貸物件の消費税の還付を受けた場合)

 賃貸物件に係る消費税の還付を受けた後でも、調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けることにより、還付を受けた消費税を2~3年後になって納付しなければならなくなる場合があります。
 これでは、消費税の還付を受けた意味がなくなってしまいます。

 これを回避するためには、該当課税期間に消費税の納税義務を免除されるか、簡易課税制度を選択する必要があります。

 例えば店舗の賃貸料収入のみ年間210万円(消費税10万円)ある個人が1億500万円(消費税500万円)の賃貸住宅を建築し、2年目から800万円の家賃収入(居住用)がある場合を検証してみます。
 調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けてしまった場合には、初年度こそ490万円の還付を受けるものの、3年目に370万円を納付しなければならなくなってしまいます。

 賃貸物件に係る消費税の還付を受ける場合には、3年目まで考慮して計画しなければなりません。

 賃貸物件を建築中又は計画中の方はお気軽にお問い合わせ下さい。

区   分
調整対象固定資産に係る消費税額の調整を受けた場合
2年目以降に消費税の納税義務が免除された場合
2年目以降に簡易課税制度の適用を受ける場合
建築初年度
▲ 4,900,000円 
▲ 4,900,000円 
▲ 4,900,000円 
建築2年目
100,000円 
- 
50,000円 
建築3年目
3,736,363円 
- 
50,000円 
合   計
▲ 1,063,637円 
▲ 4,900,000円 
▲ 4,800,000円 

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月11日

賃貸物件を取得した場合の消費税の還付(まとめ)

 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。
 新築物件でも中古物件でも同様です。

(注)平成22年税制改正により個人では平成22年12月31日まで、法人では平成23年3月30日までに完成、購入する物件について適用されます。
 詳しくはコチラをご覧下さい。

区   分
初めての賃貸物件(給与、年金収入などのみの場合)
初めての賃貸物件(他に、八百屋さん等事業をしている)
他に不動産収入がある場合
全額の還付が受けられます。
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。

 ◎店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

 ◎居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合は、初めての賃貸不動産であれば還付を受けることができます。
 2棟目、3棟目という場合には法人の設立等が必要となります。

 取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではお勧めしています。
 法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

 ◎上記、両方がある賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
 こちらの場合にも初めての賃貸物件であったり、法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。


 成功報酬で消費税還付をサポート致します。実際に還付金が振り込まれてからの完全後払いで手付金等はございません。(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)お電話、メール、問い合わせフォームよりお気軽にお問い合わせ下さい。平日夜間、土日祝日でも対応しております。
 当サイトは税理士事務所が運営しておりますので、消費税の申告のみならず、所得税や法人税の申告まで責任もってご対応させて頂きます。(税理士紹介業者ではありません。)


 レオパレス21さん、大東建託さん、スターツさん、東建コーポレーションさんその他多くの建築会社様、地域は北海道~鹿児島まで全国で還付実績ございます。  
 消費税還付実績はこちらをご覧下さい。
 消費税還付は事前届出が重要です。還付が可能かどうかのご確認はお早めにお願いします。
 完成後のご連絡で還付ができなくなるケース、多々ございます。

 建築会社様からの代理のお問い合わせが増えております。
 代理でのお問い合わせの場合には、建築主様の所得税の確定申告書の控え等、収入状況を把握できる資料をご用意下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | | コメント (6) | トラックバック (0)


2006年08月22日

賃貸物件の建築に係る消費税が還付されるしくみ

 消費税の計算方法は、簡易課税制度を除き、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することとなります。
 差し引いて引ききれない場合には、還付を受けることができるのです。

(例)八百屋さんが売上31,500円(消費税は1,500円)を売上げ、仕入は21,000円(消費税は1,000円)の場合には、1,500円-1,000円で500円を納付することとなります。

   店舗の家賃収入105万円(消費税は5万円)、経費は61万円(固定資産税、減価償却費が40万円、その他の経費が21万円で固定資産税、減価償却費には消費税がかかっていないので消費税は1万円)の場合には、5万円-1万円で4万円を納付することとなります。

   消費税の計算方法で特徴的なところの1つに、固定資産の取得費用に係る消費税は、取得した時に控除できるというものがあります。減価償却による期間按分の考え方がないのです。

   よって上記の店舗の例で例えば4,200万円(消費税は200万円)の賃貸物件を取得した場合(居住用でもなんでも構いません)には、5万円-1万円-200万円=△196万円となり、196万円の還付が受けられることになります。

   消費税の計算の特徴的なところのもう1つに、課税売上割合という考えがあります。支払った消費税のうち、課税売上に対応する分しか控除できないという考えです。非課税売上が多いと還付される税金が少なくなってしまいます。
   
   上記例で、非課税売上となる住宅の家賃が200万円あった場合には、課税売上割合は1/3になってしまいますので、5万円-(1万円+200万円)×1/3=△62万円と還付される消費税も1/3となってしまうのです。この方式を一括比例配分方式といいます。

   別に個別対応方式という方法があります。これは課税売上のための消費税はすべて控除し、非課税売上のための消費税は控除せず、これらに共通して要する消費税は一括比例配分方式と同様に割合で控除するものです。

   上記例で4200万円の賃貸物件が店舗(課税売上用の物件)の場合には、5万円-1万円×1/3-200万円=△195万円強 → 賃貸物件が住宅(非課税売上用の物件)の場合には、5万円-1万円×1/3=4万6千円強 → 賃貸物件が店舗と住宅の併用物件(共通して要する物件)の場合には、5万円-(1万円+200万円)×1/3=△62万円となります。

   ちょっと読みにくくなってしまいましたが、消費税をより多く還付するには、「賃貸物件の用途」と「課税売上割合」が重要です。「賃貸物件の用途」はどうすることもできないので、いかにして「課税売上割合を高めるか?」がポイントです。様々な方法によりどんな場合でもほぼ全額の還付を受けることが可能です。

   賃貸物件を建築中又は建築計画のある方は、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月22日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月16日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その3

 店舗、事務所、駐車場と居住用の併用住宅である場合

  これらの課税売上と非課税売上の併用住宅である場合には、売上に占める課税売上の割合だけ消費税が還付されることとなります。

 法人を設立し賃貸物件を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
 建築後の所得の分散による節税生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
 還付される金額は、賃貸物件の引渡しを受ける時期や、課税期間の短縮を利用することによって多くすることができます。
 賃貸物件を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

 初めての賃貸物件の場合は、課税収入210万円(消費税10万円)、非課税収入200万円があるものとして計算しています。
 他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入1050万円(消費税50万円)が生じ、経費はないものとして計算しています。
 他に不動産収入がある場合は、課税収入525万円(消費税25万円)、非課税収入500万円があるものとして計算しています。

区   分
初めての賃貸物件(他に事業をしていない)
初めての賃貸物件(他に課税売上がある事業をしている)
他に不動産収入がある場合
還付される消費税額
2,400,000円 
3,685,714円 
2,250,000円 
(計算過程)
- 
- 
- 
新築物件に係る消費税
5,000,000円×50%=2,500,000円 
5,000,000円×6/7=4,285,714円 
5,000,000円×1/2=2,500,000円 
預っている消費税
▲ 100,000円 
▲ 600,000円 
▲ 250,000円 
還付される消費税
2,400,000円 
3,685,714円 
2,250,000円 

投稿者: 日時: 2006年07月16日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月15日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その2

 居住用住宅のみの賃貸住宅を取得した場合

 これらの収入は、消費税法上、非課税売上とされるので原則として消費税の還付を受けることができません。
 しかし、他に事業を営んでいて課税収入がある場合や、他に課税収入となる不動産賃貸収入がある場合には、部分的に消費税の還付を受けることができます。

 法人を設立し賃貸住宅を所有させる場合には、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
 建築後の所得の分散による節税生前贈与による相続税対策を容易にするためにも、法人を設立することをオススメします。

 賃貸住宅を建築中又は建築計画中の方はお気軽にご連絡下さい。

 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の住宅を建築した場合を検証してみます。
 他に課税収入があれば還付が可能ですが、課税収入がない場合には還付ができません。
 賃貸住宅の引渡しを受ける時期や、期間の短縮等を利用してより多くの消費税の還付を受けましょう。

 初めての賃貸物件の場合は、非課税収入200万円があるものとして計算しています。
 他に事業収入がある場合は、上記の他に、事業収入1050万円(消費税50万円)が生じ、経費はないものとして計算しています。
 他に不動産収入がある場合は、課税収入525万円(消費税25万円)、非課税収入500万円があるものとして計算しています。

区   分
初めての賃貸物件(他に事業をしていない)
初めての賃貸物件(他に課税売上がある事業をしている)
他に不動産収入がある場合
還付される消費税額
0円 
3,666,666円 
2,250,000円 
(計算過程)
- 
- 
- 
新築物件に係る消費税
5,000,000円×0%=0円 
5,000,000円×5/6=4,166,666円 
5,000,000円×1/2=2,500,000円 
預っている消費税
- 
▲ 500,000円 
▲ 250,000円 
還付される消費税
0円 
3,666,666円 
2,250,000円 

投稿者: 日時: 2006年07月15日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月13日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 その1

 店舗、事務所、駐車場収入のみの賃貸住宅を取得した場合

 これらの収入は、消費税法上、課税売上となりますので個別対応方式によれば消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。
 ただし、消費税の課税事業者でない場合や簡易課税制度を選択している場合には還付を受けることができません。
 このような場合には、建物の完成引渡し前に手続きをする必要があります。
 間に合わないと思っても、課税期間の短縮等を利用することによって間に合う場合もありますので、お早めにお問い合わせ下さい。

 ここでは、1億500万円(消費税500万円)で賃貸用の店舗、事務所を建築した場合を検証してみます。
 店舗、事務所、駐車場収入のみの場合には、どのような場合でもほぼ全額の消費税が還付されるので、必ず還付を受けるようにしましょう。

 初めての賃貸物件の場合は、その他の収入はまだ発生していないものとして計算しています。
 他に事業収入がある場合は、事業収入1050万円(消費税50万円)が生じ、経費はないものとして計算しています。
 他に不動産収入がある場合は、課税収入525万円(消費税25万円)、非課税収入500万円があるものとして計算しています。

区   分
初めての賃貸物件(他に事業をしていない)
初めての賃貸物件(他に課税売上がある事業をしている)
他に不動産収入がある場合
還付される消費税額
5,000,000円 
4,500,000円 
4,750,000円 
(計算過程)
- 
- 
- 
新築物件に係る消費税
5,000,000円 
5,000,000円 
5,000,000円 
預っている消費税
- 
▲ 500,000円 
▲ 250,000円 
還付される消費税
5,000,000円 
4,500,000円 
4,750,000円 

投稿者: 日時: 2006年07月13日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月12日

賃貸住宅を取得した場合の消費税の還付 総論

 賃貸物件を取得した場合の消費税の還付について、場合別に表にしています。

 店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合にはどんな場合であれ、届出を正確にしておけば、消費税のほぼ全額の還付を受けることができます。

 居住用住宅のみの賃貸物件を取得した場合が最も還付が難しいですが、状況次第では還付を受けることができます。
 法人を設立すれば、どんな場合でもほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。
 取得後の節税も考えれば法人の設立を検討する価値は大きいので、法人の設立を当事務所ではオススメしています。
 法人の設立による節税額の概算はこちらで紹介しています。

 店舗、事務所、駐車場のみの賃貸物件を取得した場合には部分的に消費税が還付されます。届出や引渡し時期を工夫することにより、より多くの消費税の還付を受けることが可能となります。
 こちらの場合にも法人を設立すれば消費税のほぼ全額の還付を受ける可能性が生まれます。

 また、すべての場合において新築であり自販機等何らかの収入を別個計上できる場合にはほぼ全額の還付が可能となります。

 還付が可能かどうかのご相談のみは無料になっておりますので、お気軽にこちらよりお問い合わせ下さい。ご依頼の場合には、成功報酬制(税務調査で還付が否認された場合には報酬をお返しし、法改正の場合を除きます。)で還付金の入金後、還付された金額の19・95%となっております。

区   分
初めての賃貸物件(他に事業をしていない)
初めての賃貸物件(他に課税売上がある事業をしている)
他に不動産収入がある場合
ほぼ全額の還付が受けられます。
還付を受けることは厳しいです。
法人を設立することにより、ほぼ全額の還付を受けることが可能となります。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。
部分的に還付が受けられます。
法人の設立によりほぼ全額の還付が受けられます。

投稿者: 日時: 2006年07月12日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


法人の設立による不動産賃貸の節税、個人事業の円滑な事業承継をサポート。

賃貸物件を取得した場合に消費税の還付を受けるための各種届出、申請業務。

土地、建物等の不動産を売却した場合の各種特例による節税、確定申告業務。
生前贈与による相続税対策を致します。