消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2009年06月18日

土地売買（売却）の税金

土地売買にかかる税金（売却）

土地を売却した場合には、売主側の利益について所得税、住民税がかかります。

利益とは

売却金額　－　取得費（購入した金額）　－　譲渡費用（仲介手数料など）

で計算されます。

取得費（購入した金額）が不明な場合には、売却金額の５％（概算取得費）か合理的な取得費を算出します。

詳しくはこちらをご覧下さい。

所得税、住民税は所有期間によって税率が変わります。

売却年１月１日における所有期間が５年以下である場合は短期譲渡（39%）、５年超である場合には長期譲渡(20%）の税率で課税されます。

（例）

・　土地を1億円で売却

・　取得費（購入した金額）は5,000万円である

・　譲渡費用（仲介手数料など）は500万円である

その他、以下のような場合には各種特例があります。

・　自宅用の土地の場合

・　事業用（貸付など）の土地で買い替えの場合

・　相続取得物件で、相続税の申告期限から３年内かつ相続税が発生している場合

・　交換の場合

・　収容の場合

投稿者: 日時: 2009年06月18日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2009年06月01日

不動産の取得費が不明でも概算取得費とは限りません。

取得費（購入した金額）が不明でも、すぐに５％概算取得費で確定申告してはいけません。

５％概算取得費で申告すると、売却額の９５％が利益、これに２０％の税率で売却額の１９％が所得税・住民税として課税されます。（仲介料などの譲渡費用を考慮しない場合）

先祖代々の土地で購入した日付さえも全く不明の場合には、これで仕方がありません。

しかし、契約書等の紛失で泣く泣く５％概算取得費で申告するのはもったいない。

合理的な方法で取得費を算出し、税務署へ認めてくれるようにお願いをすることができます。

「お願い」をして交渉するので100％の保証はできません。また、確定申告は通常2月16日～3月15日ですが、「お願い」が認められなかった時のことを考え、確定申告期間前から交渉しておくことが重要です。

下記例では、1,900万円の税金が、0円になります。

（例）

・　土地を１億円で売却

・　この土地の取得費（購入した金額）を証明する書類は紛失している。

・　バブル期に購入し、２億円前後で購入したと思われる。

・　仲介料などの譲渡費用は考慮しない

この申告ができるのは次の条件に当てはまる方です。

・　不動産を売却したが取得費（購入した金額）がわからない

・　登記簿を見ると、購入した年月が把握できる。

・　購入時の頭金の支払い、残金の支払いなどなんらかでも証票類がある方が有利です。

当事務所では、成功報酬として「払わなくてよくなった税金の26.25％」でこの申告及び税務署対応を承っております。

お気軽にお問い合わせ下さい。

不動産会社さんからの代理のお問い合わせも受け付けております。

投稿者: 日時: 2009年06月01日 14:48 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年04月01日

借地（借地人）と底地（地主）の権利関係の解消

　借地権の設定のある土地は、借地人にとっても地主にとっても各種の交渉や、必要なときに処分することが難しいため相続等により代替わりが進むにつれて管理が煩雑となってくるものです。

　底地権者（地主）にとっては、
（１）　固定資産税が上昇した場合には地代の値上げ交渉が必要
（２）　売却する場合には、借地人の承諾を得るか借地権を買い取る必要がある
（３）　一般に地代収入は利回りが低い
（４）　借地の明け渡し請求は大変困難で、一般的には借地権の買戻し又は立退料の支払いが必要
　これらの理由により利用価値が低いと言わざるを得ません。

　借地権者（借地人）にとっては、
（１）　地代の支払いが毎月必要
（２）　建替え、増改築、名義変更時に承諾料を支払う必要がある
（３）　数十年に一度、更新料として多額の金銭が必要になる
（４）　売却する場合には、底地権者の承諾を得る必要がある
　これらの理由により土地の維持費用として通常より多額の経費がかかってしまいます。

　これを解消するには、
（１）　借地人が底地を買い取る
（２）　地主が借地権を買い取る
（３）　借地人と地主が共同で売却する
（４）　借地と底地を交換する
　という方法が考えられます。

　それぞれの詳細はリンクをご覧下さい。
　（１）、（２）の借地権者又は底地権者（地主）が買い取る方法の長所としては相続後、相続税の申告期限から３年以内に売却すれば特例の適用を受けられること、底地権者（地主）は賃貸物件を代わりに取得することによって特定事業用資産の買い替え特例を受け、少ない税負担で利回りを向上させることができることが挙げられます。
　逆に短所としては、買い取る側において多額の資金を用意しなければなりません。

　（３）の共同で売却することによる長所は権利関係をいじることなく売却できることですが、双方が売却する意思がなければ行うことができません。

　（４）の借地と底地の交換は税負担及び資金を用意することなく行うことができます。ただし、土地１筆が小さくなってしまいます。

　個々の状況を判断した上で、借地権を解消できるのであれば、借地権者、底地権者（地主）双方にメリットが大きいので早急に解消すべきでしょう。

　借地権の解消をお考えの場合には、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2007年04月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月31日

相続税額の取得費加算を無駄にしない（親族間の売買で消費する）

　相続税額の取得費加算は相続によって取得した不動産を売却する場合に有効な特例の１つです。

　確定申告料金はこちら

　ただし、適用要件の１つとして、「相続の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に譲渡していること」という厳しい要件が用意されています。

　この要件は確かに厳しいのですが、逆に「親族間の売買には適用しない」という居住用財産の各種売却特例にある条件が入っていません。

　これを利用して、期限内に売却できない（相続税額の取得費加算が無駄になってしまう）場合には、親族間、相続人間で売買することにより、将来売却する際の節税に役立てることができます。

　例えば、相続により時価１億円の２つの土地をＡ、Ｂがそれぞれ相続し、（取得費は不明とする。）将来１億５，０００万円でそれぞれ売却できた場合、

（１）相続税額の取得費加算の期限が過ぎた後に売却した場合には、それぞれ２，８５０万円が所得税及び住民税として課税されます。

（２）対して、Ａ、Ｂお互いに土地を売却、購入し、５年経過してから売却した場合（共有持分でも可。相続税額は十分あるものとします。）には、それぞれ売却、購入した際には、所得税及び住民税がかからず、売却の際にはそれぞれ１，０００万円の所得税及び住民税で済みます。

　これは同族会社などでも利用できますので、相続税額の取得費加算の期限内に不動産を売却するメドがたたない場合には、親族間の売買で加算額を無駄にしないことが将来の節税に繋がります。

投稿者: 日時: 2006年10月31日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月25日

相続税額の取得費加算　適用要件

　相続税額の取得費加算を受けるための適用要件です。

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（１）売却した資産を相続又は遺贈によって取得したこと
（２）その相続で相続税が発生していること
（３）その相続開始の翌日から相続税の申告期限の翌日以後３年以内に売却していること

投稿者: 日時: 2006年10月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月20日

相続等により取得した居住用財産の買換え

　相続により取得した居住用財産を売却し、新たに居住用財産を取得した場合にはこの特例の適用が受けられます。

　詳細な適用要件はこちら

　確定申告の流れ、料金はこちら

　　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　この特例の適用を受けた場合には、売却金額のうち、買換資産の取得に要した部分の譲渡がなかったものとして扱われます。
　よって、売却金額より買換資産の取得金額が多い場合には、所得税及び住民税は課税されません。
　なお、取得費、譲渡費用は譲渡があったものとされた部分に限られます。

　（例）居住用財産を8,000万円で売却し、4,000万円の居住用財産を新たに取得した場合（取得費、譲渡費用の合計は2,000万円）

　収入金額　：　8,000万円　－　6,000万円　＝　2,000万円
　取得費、譲渡費用　：　2,000万円　×　2,000万円　÷　8,000万円　＝　500万円
　所得金額　：　2,000万円　－　500万円　＝　1,500万円
　所得税及び住民税　：　1,500万円　×　20％　＝　300万円

　（注）特例の適用を受けない場合には、1,200万円が課税されます。

投稿者: 日時: 2006年10月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続等により取得した居住用財産の買換え　適用要件

　相続等により取得した居住用財産のの買換えの適用を受ける場合には、下記の適用要件を満たす必要があります。

　確定申告の流れ、料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

（１）平成18年1月1日における所有期間が10年を超えること
（２）父、母等も居住の用に供していたこと
（３）父、母等から相続等により取得したこと
（４）３０年間居住していたこと
（５）前２年内に一定の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと
（６）親族等への売却でないこと
（７）新しく購入する家屋は平成17年1月1日から平成19年12月31日までに取得し、居住の用に供すること

　不明な点があればお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月19日

不動産を売却した場合の主な特例

　不動産を売却した場合に適用できる主な特例をご紹介いたします。
　リンクをクリックすると、各特例の内容、適用要件、申告料金のページへ移動致します。
　ここに挙げられていない特例についても対応しておりますので、お気軽にご連絡下さい。

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

2006年10月17日

特定の居住用財産の買換え　適用要件

　特定の居住用財産の買換えの適用を受ける場合には、下記の適用要件を満たす必要があります。

　確定申告の流れ、料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

（１）平成18年12月31日までに売却すること
（２）平成18年1月1日における所有期間が10年を超えること
（３）譲渡日までに10年以上居住していること
（４）新しく購入する家屋は土地500㎡以下、建物50㎡以上、280㎡以下であること
（５）新しく購入する家屋は建築後25年以内であり、耐火建築物又は耐震基準を満たしている建物であること
（６）前２年内に一定の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと
（７）親族等への売却でないこと
（８）新しく購入する家屋は平成17年1月1日から平成19年12月31日までに取得し、居住の用に供すること

　不明な点があればお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月17日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

収用を受けた場合の５，０００万円の特別控除

　土地、建物等の不動産を収用された場合には、譲渡益から５，０００万円の特別控除額を控除することができます。
　市区町村などの役場が土地を買い付ける場合などはほとんどの場合、収用に該当することになります。
　５，０００万円の特別控除を受ければ、多くの場合、所得税及び住民税が発生しなくなります。
　なお、公共事業の施工者から、最初に買取等の申し出を受けた日から６ヶ月以内に譲渡することが条件となっておりますので注意して下さい。
　確定申告料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

（例）
　土地が１億円で収用された場合。この土地の取得費は1,000万円である。

　譲渡益　：　１億円　－　1,000万円　＝　9,000万円
　特別控除を控除　：　9,000万円　－　5,000万円　＝　4,000万円
　所得税及び住民税（長期）　：　4,000万円　×　20％　＝　800万円

　（注）上記特例の適用を受けない場合には、1,800万円が課税されます。　

投稿者: 日時: 2006年10月17日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月16日

特定の居住用財産の買換え

　特定の居住用財産を売却し、新たに居住用財産を取得した場合にはこの特例の適用が受けられます。

　詳細な適用要件はこちら

　なお、居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除とこの規定は併用できませんので、どちらがより節税となるか検証した上で適用を受けることが重要です。

　確定申告の流れ、料金はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　この特例の適用を受けた場合には、売却金額のうち、買換資産の取得に要した部分の譲渡がなかったものとして扱われます。
　よって、売却金額より買換資産の取得金額が多い場合には、所得税及び住民税は課税されません。
　なお、取得費、譲渡費用は譲渡があったものとされた部分に限られます。

　（例）居住用財産を8,000万円で売却し、4,000万円の居住用財産を新たに取得した場合（取得費、譲渡費用の合計は2,000万円）

　収入金額　：　8,000万円　－　6,000万円　＝　2,000万円
　取得費、譲渡費用　：　2,000万円　×　2,000万円　÷　8,000万円　＝　500万円
　所得金額　：　2,000万円　－　500万円　＝　1,500万円
　所得税及び住民税　：　1,500万円　×　20％　＝　300万円

　（注）特例の適用を受けない場合には、1,200万円が課税されます。

投稿者: 日時: 2006年10月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月10日

特定の事業用資産の買換え

　特定の事業用資産を買換えた場合には、最大で譲渡益の８０％について課税の繰延を受けることができます。

　この規定の適用について特例対象区域内の買換えについては適用期限が延長され、平成２３年３月３１日までに譲渡資産を売却すれば適用が受けられることとなりました。
　ただし、最も使用されている「所有期間１０年超の土地建物の買換え」については未だ延長が決定しておらず、平成１８年１２月３１日までの譲渡に限られるのか、平成１９年以後も継続して適用されるのか不透明な情勢が続いております。
　平成１９年以後にこの規定の適用を受けようとする場合には、適用の有無をご確認下さい。
　当サイトでも決定次第アップしたいと思っております。

　特定の事業用資産の買換えの適用を受けた場合には、収入金額のうち、売却資産と取得資産のうち少ない金額の８０％がなかったものとされます。
　取得費、譲渡費用については、課税される割合だけ控除することができます。

　（例）
　　取得費５，０００万円の土地建物を１億円で売却し、譲渡費用は５００万円
　　買換え資産として８，０００万円の土地建物を購入した場合

　　（１）特例の適用を受けない場合
　　　譲渡益　：　１億円－（５，０００万円＋５００万円）＝４，５００万円
　　　所得税、住民税　：　４，５００万円　×　２０％　＝　９００万円

　　（２）特例の適用を受ける場合
　　　収入金額　：　１億円　－　８，０００万円　×　８０％　＝　３，６００万円
　　　取得費、譲渡費用　：　（５，０００万円　＋　５００万円）　×　３６００万円
　　　　　　　　　　　　　　　　÷　１億円　＝　１，９８０万円
　　　譲渡益　：　３，６００万円　－　１，９８０万円　＝　１，６２０万円
　　　所得税、住民税　：　１，６２０万円　×　２０％　＝３２４万円

投稿者: 日時: 2006年10月10日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月28日

土地所有者と建物所有者が異なる場合の居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除

　居住用財産を売却した場合には、一定の要件を満たせば、３０００万円の特別控除を受けることができます。

　この特例を受ける時に、土地（借地、底地を含む）と建物の所有者が異なる場合には注意が必要です。
　建物の所有者は問題なく３０００万円の特別控除を受けることができます。
　土地の所有者は下記の要件のすべてを満たす場合に限り、建物所有者と合計して３０００万円まで特別控除を受けることができます。

（１）土地と建物を同時に譲渡すること
（２）土地所有者と建物所有者は親族であること
（３）土地所有者と建物所有者は生計を一にしていること
（４）土地所有者もその建物に居住していること

　ただし、あくまでも建物所有者と合計して３０００万円までしか受けられないので、建物所有者が既に３０００万円を控除している場合には控除はありません。
　建物と土地を共に共有名義にしている場合には２人で３０００万円づつ特別控除が受けられるので、土地所有者と建物所有者が異なる場合には、早めに共有名義に変更しておくことをお勧め致します。

　では、居住用財産を売却し、土地で５０００万円、建物で２０００万円の売却益が出た場合に、（１）特例の適用を受けない場合、（２）土地、建物の所有者が異なる場合、（３）土地、建物が夫婦共有名義である場合の納税額の差を検証してみましょう。（軽減税率は考慮しておりません。）
　やはり共有名義が最も節税となることがわかります。

2006年09月21日

不動産の親族間売買の場合の時価（土地、借地、底地編）

　不動産を親族間で売買する場合、個人間で売買する場合には、時価に注意しなければなりません。

　この「時価」ですが、何も売買する際に不動産鑑定士に時価を算出してもらう必要はありません。
　土地の場合には、最低限路線価で売買すれば著しく低い対価とされることはありません。

　土地を売却する場合に取得費がわからない場合には多額の所得税及び住民税の発生が予想されます。
　親族間売買をする前に、納税額を試算しておくことが重要です。
　なお、相続取得土地の場合には、期限内に売却すれば相続税額の取得費加算の適用を受けることができます。
　これを利用して相続による共有持分を解消したり、法人に不動産を所有させることによる節税をすることができます。

　不動産の親族間売買をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい

投稿者: 日時: 2006年09月21日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月20日

不動産の親族間売買の場合の時価（建物、家屋編）

　不動産を親族間で売買する場合、個人間で売買する場合には、時価に注意しなければなりません。

　この「時価」ですが、何も売買する際に不動産鑑定士に時価を算出してもらう必要はありません。
　賃貸物件の場合には、未償却残高（簿価）を、自宅や納屋等の自用家屋の場合には固定資産税評価額をもって「時価」として売買すれば、税務上は認められます。

　賃貸物件の場合の未償却残高は確定申告書の減価償却欄に記載されています。
　自用家屋の場合の固定資産税評価額は市役所、町役場等で発行してもらうことができます。

　これを利用して所得税及び住民税の負担なく、相続による共有持分を解消したり、不動産を法人に所有させることによる節税を行うことができます。

　また、相続取得物件である場合には、相続税額の取得費加算の適用を受けることができる期間内に売却できる見込みがない場合には、親族間売買によって相続税額の取得費加算の適用を受けることができます。

　不動産の親族間売買をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい

投稿者: 日時: 2006年09月20日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月13日

相続による共有持分を解消する（売買又は贈与によって精算する）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、売買又は贈与によって精算する方法を紹介します。

　なお、固定資産の交換を活用する方法、不動産所有会社を設立する方法も紹介しています。
　「節税」という面だけで考えれば、当事務所は不動産所有会社を設立する方法をお勧めします。

　まず、贈与によって精算する方法ですが、これは贈与税が多額になりますのであまりお勧めできません。
　贈与を受ける側が極端に資金が不足している場合のみ、使用すべき方法だと考えています。

　売買により精算する方法ですが、不動産の個人間売買は時価の1/2未満で行ってはいけません。このため、まずは時価を把握することが重要です。

　建物であれば、帳簿価額を時価としても差し支えないので、売却者側に譲渡益は発生せず、所得税及び住民税の負担は生じません。

　問題は土地です。
　土地の場合には、取得費（買ったときの値段）が不明である場合が多く、売却代金の１９％が所得税及び住民税で徴収されてしまいます。
　これを回避するためには、建物は売買により、土地は固定資産の交換を活用する、不動産所有会社を設立する、土地を建物の所有者に賃貸するなどの方法で対応することが必要です。

　共有不動産の精算をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月12日

地主・不動産賃貸の節税（法人に不動産を移転させるには）

　不動産賃貸の節税には、法人を設立して、給与をもらうことが最も効果的です。

　節税に効果がある順番は、
　（１）法人に不動産を所有させる
　（２）法人に不動産を賃貸させる
　（３）法人に不動産を管理させる

　の順番になります。

　当然、法人に不動産を所有させるのが最も節税効果が高く、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けられるのでこの形態を採用したいところですが、１つだけ問題があります。

　それは、個人所有の不動産を法人に所有させるには「売却」という形態をとらなければならないことです。ちなみに現物出資によって法人を設立した場合であっても税法上は「売却」と同じ取り扱いになります。
　法人に資産を売却する場合には「時価」によらなければ、各種の不利益がありますので、時価によって法人に売却するのですが、その際に個人に売却益が発生してしまうことがあります。
　長期譲渡であれば、この売却益に対して２０％の所得税及び住民税がかかってしまうのが難点なのです。（不動産取得税や登記費用もかかりますが、各種の減免措置が受けられるので、これに比べれば金額は少ないものです。）

　これを回避するには、
　（１）建物を先に法人に所有させ、土地は個人からの賃貸としておく。
　（２）相続税額の取得費加算が使える間に法人に売却する。
　（３）他に不動産の譲渡損失が発生した年度に法人に売却する。
　という手法が考えられます。

　当事務所としては、（１）をオススメしています。建物は帳簿価格を「時価」として差し支えないので譲渡益がでないように法人に売却することができます。土地は個人から賃貸します。
　その後、法人に利益が溜まってから、土地を個人から買い取ることを考えるのです。

　土地の場合には、購入額がわからない場合には、売却額の約19％を所得税及び住民税で取られてしまいます。また、利回りを考慮しても土地は後回しにするのです。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続による共有持分を解消する（固定資産の交換を活用）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、固定資産の交換を活用する方法を紹介します。

　なお、不動産所有会社を設立する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。
　固定資産の交換の適用が受けられない場合には、こちらをご利用下さい。
　「節税」という観点からは、不動産所有会社を設立する方法が最も優れています。
　
　固定資産の交換は条件を満たすのであれば、所得税及び住民税がかからないのが長所です。

　適用要件としては、
（１）両者が１年以上有していた固定資産であること
　これは、相続取得不動産であれば先代が所有していた期間も含まれますので問題はありません。
（２）交換のために取得したものでないこと
　これも相続取得であればほとんどの場合、問題となりません。
（３）同一種類の資産であって同一の用途に供すること
　つまり賃貸住宅は賃貸住宅との交換しか認めないということです。
　賃貸住宅と自宅の交換は認められません。
（４）両資産の価額の差額が多いものの20/100を超えないこと
　あまりにも価値が違う資産の交換は認められません。
　価額が不明な場合にはお問い合わせください。

　例えば、ほぼ同等価値の賃貸不動産ＡとＢを２人で1/2づつ共有で所有している場合には、賃貸不動産Ａの持分1/2とＢの持分1/2を交換することによって、それぞれ賃貸不動産ＡとＢを１人で所有することができます。

　賃貸不動産を１人で所有すると、確定申告が簡単であったり、自分の意思で不動産を処分することも可能になります。
　次世代のことを考えても不動産の共有持分は早期に解消することをお勧めします。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月30日

相続により取得した不動産の売却の場合

　ご質問の多い、相続によって取得した不動産の売却に係る所得税及び住民税についてご紹介します。

　相続によって取得した財産を相続の日の翌日から相続税の申告期限以後３年を経過する日までに売却した場合には、相続税額の取得費加算の適用がありますので、そちらを参照してください。

　ここでは、取得費不明の場合について紹介します。

　別項の通り、取得費が不明の場合には、売却額の５％を取得費とすることができます。よって、売却益は、９５％になります。
　これに長期譲渡の所得税１５％と住民税５％が課税されますので、９５％×２０％＝１９％で、単純に売却額の１９％を納税資金として準備しておけばよいことになります。

　例えば、４，０００万円で売却した場合には、４，０００万円×１９％＝７６０万円を納税資金として残しておくようにしましょう。

　仲介手数料等の譲渡費用が発生する場合には、これよりも税金が安くなりますので、お問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月30日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月17日

不動産の親族間売買（個人間売買）の注意点

　土地や建物を親族間又は個人間で売買する場合には売買価格に注意して下さい。

（１）売り手
　時価の1/2未満の価格で譲渡した場合・・・譲渡損が認められません。

（２）買い手
　時価より低い金額で取得した場合・・・時価と売買価格の差額の贈与を受けたことなり、贈与税が課税されます。

　つまり、売買する不動産の時価を把握した上での売買を行うことが重要です。
　売買する不動産が建物、家屋である場合はこちら、売買する不動産が土地、借地、底地である場合はこちらで時価について紹介してます。
　
　

投稿者: 日時: 2006年08月17日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月16日

相続税額の取得費加算

　相続等により取得した財産をその相続等の日の翌日から相続税の申告期限以後３年以内に譲渡した場合には、相続税額のうち一定の金額が取得費に加算されます。
　取得費が増えるということは、結果的に節税ができることになります。
　なお、この規定は住民税でも適用することができます。

　適用要件はこちら

　確定申告料金はこちら

　取得費に加算される金額は財産が土地（借地権等を含む）か、それ以外かによって異なります。

（１）売却財産が土地（借地権等を含む）の場合
　相続税額×相続等により取得した土地（借地権等を含む）の相続税評価額の合計額÷売却した者の相続税の課税価格

（２）売却財産がそれ以外の資産の場合
　相続税額×相続等により取得した売却財産の相続税評価額÷売却した者の相続税の課税価格

　つまり、土地（借地権等を含む）の場合には、売却した土地以外の土地（借地権等を含む）に係る相続税額も加算されますが、それ以外の資産の場合には、その資産に対応する相続税しか控除できないこととなります。

（例）相続財産の課税価格が土地Ａ：５億円　土地Ｂ：２億円　骨董品：１億円　株式等：２億円　合計１０億円の場合（相続税額は４億円とする）

　１　土地Ａを売却した場合
　　４億円　×　（５億円＋２億円）　÷　１０億円　＝　２億８，０００万円
　　∴　税率を２０％とすれば　５，６００万円が節税できます。

　２　骨董品を売却した場合
　　４億円　×　１億円　÷　１０億円　＝　４，０００万円
　　∴　税率を２０％とすれば　８００万円が節税できます。

投稿者: 日時: 2006年08月16日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月08日

居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除　適用要件

　居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の適用要件についてご紹介します。
　確定申告料金はこちら

　（１）　自己の居住の用に供している家屋の譲渡
　　要するに自宅の譲渡です。

　（２）　自己の居住用家屋の敷地の用に供されている土地等の譲渡
　　土地等とあるのは、借地権が含まれています。

　（３）　（１）、（２）で居住の用に供さなくなってから３年を経過する日の属する年までに譲渡されたもの
　　新たしい住まいに引っ越してから旧居住用財産を譲渡した場合には、３年以内であればこの特別控除の適用を受けることができます。ただし、売却までの間、貸付などの業務に供していないことが条件です。
　　譲渡期限は、平成１８年１０月から居住していないとすれば、３年を経過する平成２１年の年末までに譲渡していれば、この規定の適用を受けられます。

　　適用を受けられるかどうか不明な方はお問い合わせ下さい。

　　（注）
　　　居住用財産が２以上ある場合には主たる居住用財産のみが対象となります。
　　　単身赴任や療養のため居住していない場合であってもこれらの事由がやんだ後、居住の用に供するものと認められる場合には、特別控除の適用があります。
　　　仮住まい、別荘、この特別控除を受けるための短期入居の場合には適用はありません。（概ね、２年以上は居住している方がよいでしょう。）
　　　親族や、これに類する者に対する譲渡の場合には適用がありません。
　　　交換や買換の特例との重複適用はできません。

投稿者: 日時: 2006年08月08日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月06日

居住用財産を譲渡した場合の特別控除

　居住用財産を譲渡した場合には、譲渡益から3,000万円の特別控除が認められています。
　居住用財産とは、自宅及びその敷地ですが、自分で購入した自宅の売却の場合には譲渡益が3,000万円も出ないことがほとんどでしょう。
　しかし、先代から相続した居住用財産の譲渡の場合には多額の譲渡益が発生しますので3,000万円の特別控除は非常にありがたい措置です。

　短期譲渡なら所得税及び住民税40％で1,200万円、長期譲渡なら20％で600万円の節税が可能となります。

　ちなみに、自宅を夫婦共有名義にしておけば、3,000万円の特別控除を２人で受けることができるので、節税効果は倍増します。

　特別控除の適用要件はこちら。
　確定申告料金はこちら。

　（例）
　　相続により取得した自宅（取得価格は不明）を6,000万円で売却し、特別控除の適用を受ける場合

　　譲渡益　：　6,000万円　－　6,000万円×５％　＝　5,700万円
　　特別控除　：　3,000万円
　　所得税及び住民税　：　（5,700万円　－　3,000万円）×20％　＝　540万円

　（注）上記の場合において夫婦で1/2ずつ共有名義にした場合には、所得税及び住民税は課されません。

投稿者: 日時: 2006年08月06日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月26日

不動産の譲渡と所得税、住民税　固定資産の交換

　不動産の譲渡は多額の資金が動くため、しばしば交換という手法が行われることがあります。
　また、最近では、借地権を設定している土地について土地を1/2にし、借地権者と土地所有者で借地と底地を交換し、土地を1/2づつ完全所有とすることもあるようです。

　固定資産の交換は現金収入を伴わないために担税力がないので等価又は等価以上の資産と交換した場合には、所得税及び住民税がかからない仕組みになっています。

　まずは両資産の時価を把握し、交換の特例を受ける条件が整っているかどうかを確認します。

　（１）　両所有者が１年以上有していた固定資産であること
　　所有期間制限の他に、不動産業者が棚卸資産として有する不動産等には適用がないことを明らかにしています。
　（２）　交換のために取得したものでないこと
　　租税回避目的で交換を行うことを防ぐために交換のために取得したものには適用がありません。
　（３）　同一種類の資産であって、取得資産を譲渡資産の譲渡直前の用途と同一の用途に供すること
　　あくまでも「譲渡前後で状況が変わらないので担税力がない」という人のための特例ですのでこのような条件が付されています。
　（４）　譲渡資産の価額と取得資産の価額との差額がこれらのうち大きい価額の20/100を超えない
　　「等価交換」のための規定であるので、あまりにも価格差の大きい場合には適用されません。

　次に計算方法ですが、
　（１）　収入金額　：　譲渡資産の価額　－　取得資産の価額　（マイナスの場合には０で課税なし）
　（２）　取得費、譲渡費用　：　原則の取得費、譲渡費用　×　（１）　÷　譲渡資産の価額
　（３）　所得税及び住民税　：　｛（１）　－　（２）｝　×　短期３９％、長期２０％

　（例）
　　時価１億円の土地を他人所有の時価９，０００万円の土地と交換した。
　　なお、取得費及び譲渡費用は５００万円であり、５年を超えて所有している。

　（１）　収入金額　：　1億円　－　９，０００万円　＝　１，０００万円
　（２）　取得費、譲渡費用　：　５００万円　×　１，０００万円　÷　１億円　＝　５０万円
　（３）　所得税及び住民税　（　１，０００万円　－　５０万円　）　×　２０％　＝　１９０万円

　交換の場合には税額が全く発生しないことがほとんどですが、条件に合わないと特例を受けられません。交換を計画中の方はよくご検討下さい。
　

投稿者: 日時: 2006年07月26日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月25日

不動産の譲渡と所得税、住民税　減価の額、償却費の額の累積額

　譲渡資産が建物や設備等、期間の経過により減価する資産である場合には、その資産の取得費から減価の額及び償却費の額の累計額を控除しなくてはなりません。

　減価の額とは、業務の用に供していない資産の価値の減少分をいい、償却費の額とは、業務の用に供している資産の減価償却費の額をいいます。
　
　減価の額はその資産の税務上の耐用年数に1.5を乗じて計算した年数（１年未満切捨て）によって定額法に準じて計算した金額にその資産の使用年数を乗じて計算した金額です。
　使用年数は６ヶ月以上を切り上げ、６ヶ月未満を切り捨てます。
　（例）　昭和５６年６月に４，０００万円で建築した居住用木造住宅を平成１８年１１月に売却した場合
　　４，０００万円　×　０．９　×　０．０３０　×　２５年　＝　２，７００万円
　　　木造住宅の耐用年数は２２年　耐用年数３３年の定額償却率は０．０３０
　　　使用年数は２５年５ヶ月なので２５年
　　よって２，７００万円が減価の額となり、取得費は１，３００万円として計算します。

　なお、耐用年数の１．５倍以上を経過した不動産については、減価の額が取得費を超えることも考えられますが、税務上は減価の額も５％は残るものとされています。

　償却費の額の累積額は帳簿上の金額をそのまま計上してください。

投稿者: 日時: 2006年07月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月24日

不動産の譲渡と所得税、住民税　譲渡費用

　不動産の譲渡所得の計算上控除される譲渡費用は、譲渡のために直接要した費用に限定されています。
　不動産業者に支払った仲介手数料や、印紙代、譲渡のための整地費用や、更地引渡しのための建物の取り壊し費用も譲渡費用に含まれます。
　また、より有利な条件で他の者に譲渡するために一度締結した譲渡契約を破棄したことによる違約金も譲渡費用として控除することができます。
　譲渡費用はもれなく計上して、少しでも税金を減らしましょう。

投稿者: 日時: 2006年07月24日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月23日

不動産の譲渡と所得税、住民税　取得費

　不動産の譲渡所得の金額の計算上控除する取得費は、その不動産を取得に要した金額と設備費、改良費の額の合計額となります。
　また、家屋等、期間の経過に伴って減価する資産の場合には、減価の額を取得費から控除しなければなりません。減価の額はこちらで紹介しています。

　まず、取得に要した金額は、不動産売買契約書に記載されている購入価格によります。
　収入金額と同様に、慣例として固定資産税及び都市計画税を期間按分により負担した場合には、その金額も取得費に含まれます。
　また、仲介手数料、不動産取得税、収入印紙費用も取得に要した金額に含まれます。ただし、賃貸用や事業用の不動産であって、これらの金額を必要経費に算入した場合には、取得に要した金額に含むことができません。

　設備費、改良費の額は、家屋の増改築費用などが該当します。
　これらの設備費、改良費からも減価の額は控除しなければなりません。

　不動産を相続で取得した場合等、不動産を取得した金額がわからない場合には、収入金額の５％を取得費とすることが認められています。また、上記のように計算した金額が収入金額の５％に満たない場合であっても、収入金額の５％を取得費とすることができます。
　つまり、先祖代々の取得費不明の土地を１億円で売却した場合には、その５％である、５００万円が取得費となります。

　相続があった日の翌日から、相続税の申告期限から３年以内に相続取得資産を取得した場合には、相続税額の一部を取得費に加算することができます。
　お急ぎの場合にはお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年07月23日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月22日

不動産の譲渡と所得税、住民税　収入金額（売却額）

　不動産の譲渡に係る税金を計算する際の収入金額（売却額）は、契約書に記載されている売却額となります。
　測量等を行い、後日、追加代金が発生した場合もその追加代金は、収入金額に含まれます。

　また、慣例として固定資産税、都市計画税を売却日～年末までの分を買主に負担させることがありますが、これは収入金額に含まれます。
　固定資産税及び都市計画税はあくまでも１月１日における所有者が１年分払うべきものと税務上は解釈されているからです。

　法人に売却した場合には売却額に注意が必要です。
　時価の1/2以下で譲渡した場合には、時価により売却したものとみなされてしまいます。
　つまり、時価１億円の土地を２，０００万円で売却した場合には、１億円で売却したものとして所得税及び住民税を計算しなくてはならなくなります。
　法人に売却する場合には時価をきちんと判定してから契約を結びましょう。
　

投稿者: 日時: 2006年07月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年07月21日

不動産の譲渡と所得税、住民税　総論

　不動産の譲渡に係る所得税及び住民税は原則として申告分離課税方式により課税されます。
　「分離課税」なので、超過累進税率は適用されず、他に所得が多い方であっても一定率の税額が課されることとなります。
　
　まずは、売却益を計算します。

　収入金額（売却額）　－　取得費（買ったときの値段等）　－　譲渡費用（仲介手数料等）　＝　譲渡益

　これが原則的な譲渡益です。
　この譲渡益に対して短期譲渡であれば所得税及び住民税を合わせて３９％、長期譲渡であれば所得税及び住民税を合わせて２０％の税金が課されます。

　売却した年の１月１日において所有期間が５年を以下であるものが短期譲渡で、５年超であるものが長期譲渡とされています。

　次回以降の項目で、少しづつ紹介していきたいと思っております。

　（例）
　　所有期間１０年の土地を１億円で売却した場合の所得税及び住民税（買ったときは５，０００万円）
　　仲介手数料は３００万円とする。

　　譲渡益　：　１億円　－　５，０００万円　－　３００万円　＝　４，７００万円
　　所得税及び住民税　：　４，７００万円　×　２０％　＝　９４０万円　

投稿者: 日時: 2006年07月21日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)