消費税、不動産譲渡、相続税、不動産賃貸、法人の設立による節税対策

2007年04月25日

自宅と預貯金のみの相続税の申告書の作成

　相続財産のほとんとが自宅と預貯金のみの場合であれば、通常より低い料金で相続税の申告書、準確定申告書を作成致します。
　お忙しいサラリーマンの方のために平日夜、土日でも対応しております。

　料金　：　199,500円（相続税の申告書の提出により相続税が発生しない場合）

　自宅と預貯金のみであれば多くの場合、小規模住宅用地の特例により遺産総額が基礎控除を下回るので申告により相続税が発生しないものと思われます。

　相続税額の概算についてはこちら
　　　
　その他、賃貸不動産がある場合なども旧税理士報酬規定の２～３割引の価格で相続税の申告書の作成を承っております。お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2007年04月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年01月31日

相続税額の概算

　相続が発生した場合の相続税額の概算がいくらぐらいになるのあ質問が多くなってきましたので簡単な表にしてみました。
　縦軸が相続人構成。横軸が遺産総額です。

　遺産分割については、法定相続分により遺産分割しているものとしています。
　従って、配偶者には相続税の納付がありませんので、子供が負担すべき相続税額の総額となっております。

　当事務所は相続税の申告書の作成、各種相続税対策を行っております。料金は旧税理士報酬規定の２～３割引となっております。お気軽にお問い合わせ下さい。

　遺産総額については、財産の種類ごとに評価方法が変わってきますのであくまでも概算であることをご了承下さい。

＜財産ごとの評価の概算＞

　土地の概算評価は路線価としていますが、地形や鑑定評価等により評価減される場合があります。
　路線価が付されていない地域は固定資産税評価額×評価倍率により評価します。
　家屋についても鑑定評価等により評価減される場合があります。

　路線価、借地権割合、評価倍率は国税庁ホームページにより調べられます。
　固定資産税評価額は、固定資産税通知書に記載されております。

　その他の財産につきましてはお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2007年01月31日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2007年01月25日

相続対策に賃貸物件購入（法人を利用）

　相続対策に賃貸物件を購入する手法は以前からも有名な手法です。

　ただし、この方法の最大の欠点は、賃貸物件購入から相続開始までの期間に発生した家賃などの収入が建築主に帰属し、遺産総額に上乗せされてしまうことです。

　そこで当事務所では、法人を利用して家賃収入の上乗せを回避し、さらに評価が下がった時点で贈与を受ける方法をご提案致します。

　それでは、時価１億円の土地に２億円のマンションを建築した場合を例に検証してみましょう。
　まずは１億円を出資し、法人を設立します。
　残りの１億円は銀行からの借入でも構いませんし、自己資金であれば出資ではなく借入の形態を取ります。（少人数私募債の発行でもよいでしょう。）
　すると、

　そして土地は個人から無償返還の届出＋通常の地代方式で賃貸します。
　すると、３年後には建物の評価を財産評価基準により行うことが出来ますので、建物の評価が相当に低くなります。（税務上の評価が低くなるだけで、建物の価値がそこまで減少するというわけではありません。）
　建物の固定資産税評価額は通常、建築費の５～７割と言われています。
　ここでは、中間をとって６割とすれば、２０，０００万円×６割＝１２，０００万円となります。
　さらに賃貸物件については借家権（３割）を控除できますので、１２，０００万円×７割＝８，４００万円となり、２億円が「税金の計算上」８，４００万円に圧縮されたことがわかります。

　さらに無償返還の届出＋通常の地代方式によれば、借地権の設定料の収受なく、土地の価格の２割が借地権として法人に計上されることになります。
　すると、

　結果として、遺産総額を無税で１億２，０００万円圧縮しております。
　遺産総額が最高税率の５０％まであるとすれば、６，０００万円の相続税を節税したことになります。

　しかも、家賃収入は法人に帰属するため、遺産総額が増えることはありません。

　当事務所では、法人、不動産を利用した毎年の所得税、住民税、事業税や相続税の節税を提案しております。お気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2007年01月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月26日

同族法人（同族会社）の代表者、役員、株主が死亡した場合

　同族法人（同族会社）の代表者、役員、株主が死亡した場合には、相続手続、役員変更手続に注意して下さい。

　お問い合わせ・ご依頼はこちら

　まず、相続財産としての株式（有限会社の出資も会社法改正により株式となりました。）の評価額ですが、純資産価額方式と類似業種批准価格との折衷となる場合がほとんどです。
　計算方法が複雑になりますので、お早めにお問い合わせ下さい。

　同族会社の株式は一定の要件の下に１０％の評価減を受けることができます。
　この一定の要件の１つに、「株式を取得した相続人がその法人の役員になること」という条件があるので、相続税について対策をしないで早急に役員変更登記をすることはお勧めできません。

　遺産分割にある程度メドがついたところで、代表者の変更登記を行います。
　会社法の改正により、旧有限会社も株式会社も株主総会により代表者の変更を決議して下さい。

　
　同族法人を相続した場合には、相続を機に法人を利用した節税対策を見直すことをお勧め致します。

（例）相続税額の取得費加算を利用して、法人に不動産を集中させる。
　　法人に収入を集中させ、個人が給料を受け取ることにより所得の分散を図るのは最も有効な節税対策ですが、不動産移転時に個人に所得税がかかるのが難点です。相続税の申告期限から３年以内ならば、相続税額の取得費加算により所得税がかからない場合が多くなります。

投稿者: 日時: 2006年11月26日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月25日

税務署からの「お尋ね」が送られてきたら

　次のような場合には、税務署から「お尋ね」が送られてくることがあります。
　これは「税務調査に行く程ではないが、どうなっているのか確認しておきたい」事項や、「申告義務があることを知らせる」ために行われているようです。
　「お尋ね」で直ちに税金が徴収されることはありませんので、落ち着いて正確に回答しましょう。

　お問い合わせ・ご依頼はこちら

（１）相続があったとき
　・相続についてのお尋ね
　・準確定申告についてのお尋ね

　　相続については、相続税の申告義務があるのかどうか税務署では把握していません。
　　そこで相続税の申告義務がありそうな納税者（一定以上の遺産総額がありそうな納税者）に対し、「お尋ね」を送っているようです。
　　準確定申告についても同様です。

（２）賃貸物件の消費税の還付を受けたとき
　・消費税還付についてのお尋ね

　　賃貸物件を取得した場合には多額の消費税が還付されます。しかし、消費税の申告書だけではなぜ消費税が還付になったのか把握できません。（当事務所では明細等の添付を推奨しております。）
　　そこで還付となった理由、証拠書類（売買契約書等）を得るために「お尋ね」を送っているようです。

（３）不動産を購入した場合
　・不動産購入についてのお尋ね

　　不動産を購入した場合には、登記所から税務署に情報が回ります。
　　このお尋ねでは主に不動産を購入した資金の出所についての回答を求めています。
　　不動産取得資金を贈与によって受けていないかどうかを確認したいようです。

（４）事業、不動産収入が多く、消費税の免税事業者である場合
　・課税売上高につてのお尋ね

　　不動産収入が１，０００万円を超える場合に、税務署側ではその収入が消費税の課税売上か非課税売上かわかりませんので、消費税の納税義務確認のために「お尋ね」を送っているようです。

投稿者: 日時: 2006年11月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月19日

借入金で賃貸物件を取得する場合の節税

　地主さんなど広い土地をお持ちの方や、資産家の方などには銀行から借入金で建物を建築し、不動産を有効に活用する提案があると思います。

　この賃貸物件を取得する場合に、取得の方法によって年々の税金、相続時の税金が大幅に変わってきますので、計画段階から取得の方法をよく吟味する必要があります。銀行さんも節税には詳しくありませんから。

　最も節税となる方法は法人を設立して法人名義で銀行から建設資金を借入れ、法人名義で建物を建築する方法です。
　銀行は法人名義でもあなたの個人保証で融資をしますから法人に実績がなくても融資を受けることができます。
　もちろん、法人の設立費用などの諸経費がよけいにかかりますが、5,000万円以上の建物の建築であれば節税効果が諸経費を上回ります。

　法人で取得する最大のメリットは「贈与税の課税なく次世代に持分を移転させられる」ことにあります。
　これは法人の設立時に次世代（子や孫など）に多く持分を持たせる（出資させる）ことにより、建物も、建物から生じる収益も次世代に移転させることができます。
　しかもこれには贈与税がかからないのです。
　賃貸物件の取得は相続税節税の大チャンスなのです。
　また、年々に分けて株式を贈与していくこともできます。
　ただし、あなたの持分を50％超にしておかないと、万一の場合に子や孫に会社を取られてしまう恐れがあるので注意して下さい。

　次に所得の分散による節税が可能となります。
　これにより毎年の所得税及び住民税の負担を緩和することができますし、給与所得控除額による経費の二重控除により節税をすることができます。

　さらには建物取得前に不動産管理法人として法人を設立しておけば、課税売上割合100％時に建物の引渡しを受けることにより、建物取得費中の消費税の還付を受けることができます。
　1億円の建物にかかる消費税は500万円ですから、これだけでも法人を設立する価値があるというものです。

　当事務所では法人の設立手続きから各種届出、毎年の申告業務、節税戦略までを総合的にサポートしております。お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月19日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月18日

節税対策に不動産投資をすることの是非

　現在では下火になりましたが、バブル期には不動産投資をすることによる節税が流行しました。

　不動産投資をすることによる節税は、貸付初年度などの初期に不動産所得で赤字を出し、その赤字を他の所得と通算することにより、所得税の還付を受けるという「所得税」に着目した節税方法でした。
　これは不動産の価格が右肩上がりに上がっていたので成り立ったのです。

　今では、節税対策に不動産投資を行うのは逆効果だという見方が多くなってきていますが、「所得税」ではなく、「相続税」に着目すると、まだまだ節税対策として有効なのです。

　つまり今後は「サラリーマン等の若い世代が行う不動産投資による節税」ではなく、「高齢者層が次世代に多く財産を残すための不動産投資による節税」が効果を発揮していくのではないでしょうか？

　不動産投資による相続税の節税のカラクリは、相続税の計算において必ずといっていいほど、「現金≧不動産の購入価格」となることを利用するものです。
　特に建物はこの傾向が顕著です。

　例えば１億円の賃貸不動産を購入した場合、建物の相続税評価は固定資産税評価額により行われます。固定資産税評価額は建築費の５～７割と言われていますので、中間の６割としても建物は6,000万円の評価となります。
　さらにこの建物が賃貸物件である場合には、借家権（３割）が控除されますので、最終的に4,200万円の評価となります。

　このように１億円の現金を相続するより、１億円で建築した建物を相続する方が「税金の計算上」5,800万円も相続財産を圧縮したことになります。
　相続税の最高税率まで遺産総額があるとすれば（３億円超）、2,900万円の相続税を節税したことになるのです。

　その後の賃貸収益が気になるならば、法人の設立による節税や、相続時精算課税制度を利用することによりさらなる節税が可能です。

　相続対策や法人の設立による節税をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年11月18日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月10日

代償分割か換価分割か（遺産相続）

　相続する財産に現金預金等が少ない場合には代償分割又は換価分割が行われます。

　お問い合わせ、ご依頼はこちら

　代償分割とは、特定の相続人が多く遺産を取得し、多く取得した分に見合った金銭を他の相続人に支払う遺産分割の方法です。
　遺産が店舗や作業場兼自宅であるような場合に特定の相続人に事業用資産を集中させるために利用します。

　換価分割とは、遺産を売却し、その売却額が決まってから売却額を相続人で分配する方法です。
　相続人にとっては利用価値のない不動産を相続する場合に利用します。

　例えば時価６０００万円の不動産をＡ、Ｂ、Ｃの３人で相続する場合（法定相続分は1/3づつとする）

　代償分割によれば、Ａが不動産を取得し、Ｂ、Ｃに対して２，０００万円づつの金銭を支払います。

　換価分割によれば不動産を売却後、Ａ、Ｂ、Ｃが２，０００万円づつの金銭を受け取ることとなります。

　さてここで税金の問題ですが、
　１　不動産を売却する予定がない場合　→　代償分割が有利
　２　不動産を売却する予定がある場合　→　換価分割が有利
　ということになります。

　１　不動産を売却する予定がない場合には、代償分割が有利です。

　　これは通常、不動産の相続税評価額（相続税を計算する場合の金額）が時価（売却する場合の金額）より低いため、代償分割の方が相続税が少なくなります。
　　ただし、代償分割後すぐに売却し、代償債務の支払に充てるような場合には、換価分割とみなされる場合があるので注意が必要です。

　２　不動産を売却する予定がある場合には、換価分割が有利です。

　　これは相続税額の取得費加算を相続人全員で利用できるためです。
　　代償分割後に売却した場合には、取得した者が負担した相続税の分しか相続税額の取得費加算の適用を受けることができません。
　　しかし、換価分割によれば、相続人全員で売却したことになるため、取得費に加算できる相続税額を無駄にすることはありません。
　　ただし、相続税の申告期限から３年以内に売却することが要件となっていますので注意が必要です。

投稿者: 日時: 2006年11月10日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月07日

準確定申告

　確定申告義務のある者が死亡した場合には、死亡日より４ヶ月以内に１月１日から死亡日までの所得について準確定申告書を提出しなければなりません。
　また、確定申告義務がない場合であっても還付を受けるために確定申告書を提出することができます。
　その年において給料を受け取っていた場合や、各種源泉徴収のある所得がある場合は還付になるケースが多いので忘れずに申告しましょう。

　お問い合わせ・ご依頼はこちら
　東京都内及び近郊の場合にはこちらよりお伺いさせて頂きます。
　料金はの確定申告同様、２１，０００円～にて承っております。

　準確定申告は以下の手順で行います。

　この準確定申告による納税額又は還付額は、遺産分割が済んでいない場合には原則として法定相続分により納税し又は還付を受けることとなります。

　ただし、相続人全員の同意がある場合には、代表者が納税し又は還付を受けることができます。

　準確定申告書を作成するに当たっては以下の点に注意してください。（平成１８年分の場合）

（１）定率減税額は１０％（最高１２万５千円）となりました。
（２）扶養、配偶者控除の判定は、平成１８年の所得の「見込額」で行いますので、無収入の相続人
　　に相続により多額の不動産収入が発生するような場合には、扶養控除は受けられません。
（３）不動産賃貸業等の事業を承継する場合には、相続人において青色申告の承認申請書、消費税の
　　簡易課税制度選択届出書、個人事業の開業届などの提出が必要となります。
（４）医療費控除は死亡日までに「支払った」金額までの控除となります。死亡日現在の未払分は
　　相続税において債務控除を受けることができます。
（５）各種保険料控除は死亡日までに対応する部分しか控除できません。
（６）翌年分の事業税を見込により経費とすることができます。

投稿者: 日時: 2006年11月07日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年11月06日

相続税の確定申告手順

　相続が発生した場合の確定申告は以下の手順により行います。
　相続税の申告期限は相続から１０ヶ月以内ですので、葬式等が終わりましたら、早めにご準備下さい。

　相続税のお問い合わせ・ご依頼はこちら
　東京都内及び近郊の場合には、こちらよりお伺いいたします。

（１）遺言の有無を確認します。
　　遺言が有る場合には基本的に遺言に従った遺産分割を行います。
　　遺言がない場合には、法定相続人が法定相続分により遺産を相続します。

（２）法定相続人を確認します。
　　法定相続人は、配偶者がある場合には配偶者が必ず法定相続人となります。
　　配偶者に加え、次の者が法定相続人となります。

　　１、子がいる場合には子（子が先に死亡している場合にはその子の子等）
　　２、子がいない場合には親
　　３、子も親もいない場合には兄弟姉妹

（３）準確定申告を行います。
　　死亡日から４ヶ月以内にその年中の収入について準確定申告を行います。
　
（４）遺産総額を把握します。
　　現金、預貯金は死亡時の残高が遺産額となります。
　　有価証券等は時価による評価額が遺産額となります。
　　不動産は路線価、固定資産税評価額等による評価額が遺産額となります。

（５）債務、葬式費用を把握します。
　　死亡日現在における債務、葬式費用は遺産総額から差し引くことができます。
　　特に債務は固定資産税や住民税の未払分なども計上できますので漏れなく計上して下さい。
　　
（６）遺産分割協議を行います。
　　遺言がない場合には、相続人全員の同意により自由に遺産分割を行うことができます。
　　相続人の関係が良好であれば、最も相続税が少なくなるように遺産分割を行いましょう。
　　具体的には、小規模住宅用地の特例の適用を受けられる者に対象土地を相続させたり、収益不動産を早めに次世代に相続させたりします。

（７）相続税の確定申告を行います。

投稿者: 日時: 2006年11月06日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月30日

贈与者（親等）が６５歳未満でも相続時精算課税制度の適用を受ける

　相続時精算課税の適用を受けるには贈与者（親等）が６５歳以上でなくてはなりません。
　早期に相続時精算課税による贈与を受けたい場合には、この贈与者の年齢制限が大きな壁となることが多々あります。

　贈与者が６５歳未満でも相続時精算課税の適用を受けるには、住宅取得資金の贈与を受けた場合の特例を受ける必要があります。

　この特例は受贈者が２０歳以上であれば、贈与者の年齢は問いません。
　そして、この特例後の贈与は相続時精算課税の適用を受けることができるのです。
　ですから、贈与者が６５歳未満である場合には、住宅取得のタイミングで、２～３００万円の贈与を受けてしまえばよいのです。

　新築住宅取得の際には、これらの適用も視野に入れて資金計画を立てるとよいでしょう。

　相続時清算課税の申告書の作成はこちら

投稿者: 日時: 2006年10月30日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の申告書の作成

　住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の申告書を作成致します。

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　料金　：　４７，２５０円（住宅取得資金の贈与に限ります。）

　ご依頼は下記の流れにより承っております。

住宅資金の援助を受けた場合の相続時精算課税制度の特例

　住宅取得資金の贈与を受けた場合には、相続時精算課税の2,500万円の控除額に1,000万円が加算されます。

　住宅取得資金の贈与を受けた場合の相続時精算課税の申告書の作成はこちら

　この制度を利用すれば3,500万円までの現金贈与を贈与税の負担なく受けることができます。
　ちなみに3,500万円を通常の贈与で受けた場合には1,470万円もの贈与税がかかります。

　この特例の適用要件は以下のとおりです。

（１）受贈者が２０歳以上であること
（２）受贈者が推定相続人であること
（３）届出書を提出すること
（４）家屋は５０㎡以上であること
（５）中古の場合には、耐火建築物なら築２５年以内、その他であれば築２０年以内であること（耐震基準を満たしていれば築年数制限はありません。）
（６）増改築であれば、１００万円以上の増改築費用を支出していること

　通常の相続時精算課税制度の適用要件と大きく異なる点は贈与者（親等）の年齢に対して制限がないことです。
　また、この贈与を受けた後の贈与はすべて相続時精算課税による贈与とされるので、これを利用して贈与者が６５歳未満であっても相続時精算課税制度の恩恵を受けることができます。

投稿者: 日時: 2006年10月30日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月25日

相続時精算課税の申告書作成

　相続時精算課税の申告書を作成致します。

　適用要件はこちら

　お問い合わせ・お申し込みはこちら

　料金　：　４２，０００円（現金贈与の場合）
　　　　　　　贈与する財産が不動産の場合には評価額５，０００万円までは２１，０００円を加算。
　　　　　　　贈与する財産が非上場株式である場合、特例を利用する場合にはお問い合わせ下さい。

　ご依頼は下記の流れにより承っております。

2006年10月04日

自宅、貸家の底地を物納する（相続税の物納）

　相続により取得した財産の多くが不動産等であり現金による相続税の納付が困難な場合には、相続税を物によって納付する「物納」が認められています。

　しかし、土地を「更地」にして物納しなければならないので、相続財産が広大な自宅のみであったり、貸付用の共同住宅などである場合には「更地」とするのは困難な場合がほとんどです。

　そこで、土地の「底地」のみを物納する方法があります。

　「底地」を物納すると国が「地主」となり、納税者が「借地人」となります。
　これによって納税者は国に「地代」を支払い、「固定資産税」を納付する必要はなくなります。
　また、相続税は「物納」によって納付されておりますので、利子税や延滞税を納付する必要もないのです。
　もちろん、将来的に資金に余裕ができれば、「底地」を国から買い戻すこともできます。
　物納できる「更地」がない場合には活用したい制度です。

投稿者: 日時: 2006年10月04日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年10月02日

不動産を親族に贈与する場合の価格

　不動産を親族に贈与する場合の贈与税の計算には、不動産の時価を把握する必要があります。

　建物の場合には、不動産の親族間売買の場合の建物の時価と同様に、自宅であれば、固定資産税評価額によることができます。
　建物が貸家の場合には、借家権として３割の評価減がありますので、固定資産税評価額の７割の価額で贈与税を計算することができます。

　土地の場合は、不動産の親族間売買の場合の土地の時価と同様に、路線価による価格によることができます。

　贈与税の税率に当てはめて計算すると、固定資産税評価額１０００万円の自宅の贈与には、275万円、貸家の場合には、155万円もの贈与税が課税されます。

　このように高額となる贈与税を節税するには、法人を設立して、その株式を段階的に贈与していく方法や、不動産の持分を贈与していく方法などが考えられます。

　不動産の親族への贈与、売却をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年10月02日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月29日

贈与税の税率

　贈与税の課税方式には、大きく分けて２つの方式があります。
　相続時精算課税と暦年贈与です。

　相続時精算課税は贈与を受けた物の価額から２５００万円を差し引いた残額に対して一律２０％の贈与税がかかります。
　この２５００万円の控除額はその贈与者から受ける贈与について一生涯で２５００万円となっていて、相続時に贈与税額とともに精算されます。
　相続時に精算されてしまいますので、遺産総額が基礎控除を超える場合には、あまり節税効果が期待できないのがデメリットです。
　逆に、遺産総額が基礎控除以下である場合には、相続発生前に財産を移転させることができます。

　例えば、４０００万円の不動産を相続時精算課税により贈与された場合には、（４０００万円－２５００万円）×２０％＝３００万円の贈与税が課されます。

　暦年贈与の場合には、年間１１０万円の基礎控除を控除した残額に対し、下記の表により贈与税が課されます。
　相続人が暦年贈与を受けた場合には、相続開始前３年以内に受けた贈与は相続税で精算されてしまいますが、３年超であれば相続税が課されません。
　これを利用して遺産総額が多い方は毎年部分的に次世代に財産を贈与していくことにより節税対策を致します。
　ただし、贈与税率が高いことがデメリットです。

　例えば、４０００万円の不動産の贈与を受けた場合には、（４０００万円－１１０万円）×５０％－２２５万円＝１７２０万円もの贈与税がかかってしまいます。　

2006年09月27日

相続税の徴収猶予を受けた農地の宅地転用

　農地を相続した場合には相続税の猶予が受けられます。
　ただし、農業を２０年継続しなければ農地を転用したり、処分したりすることができません。（三大都市圏の特定市の場合には、２０年継続してもできません。）

　これでは、せっかく農地を相続しても相続税を払わなくて良いだけで活用することができません。
　そこで、次の要件を満たせば、宅地に転用しても継続して相続税の猶予を受けられることとなっています。

（１）平成３年１月１日から同年１２月３１日までの間に、相続または遺贈により取得した農業相続人である事
（２）平成９年４月１日において、特定市街化区域農地等に該当する特例農地である事
（３）平成１６年４月１日から平成１９年３月３１日までの間に、宅地に転用する事
（４）特例の対象となる転用につき、税務署長の承認を受ける事

　（４）の特例の対象となる転用とは、都市基盤整備公団などの公団住宅へ貸付ける転用か、農業相続人自ら不動産賃貸を行う転用を指します。
　実質的には自ら不動産賃貸を行う場合が多くなっています。

　この方法によれば、農地の相続税を払わずに宅地に転用し、高い収益を得たり、次回の相続時に処分することもできます。

　都市部で精算緑地等の農地の活用には、この方法がよいでしょう。

投稿者: 日時: 2006年09月27日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月26日

農地の相続税額の徴収猶予

　次の場合には、農地の相続税額の猶予を受けることができます。
　相続した財産のほとんどが農地である場合には、大幅に納税額を圧縮することができます。
　ただし、三大都市圏の特定市（東京圏、名古屋圏、大阪圏）では、生産緑地の指定を受けなければなりません。
（１）被相続人は、死亡の日まで農業経営を行っていた人又は農地等の生前一括贈与をした人である
（２）農業相続人は、被相続人から相続又は遺贈により取得した農地等について、相続税の申告期限までに農業経営を開始し、その後引き続き農業経営を行うと認められる人(第二次相続人を含む。)又は被相続人から生前に農地等の生前一括贈与を受けた受贈者である人である

　つまり、農業をしていた者を相続した者が継続して農業を続けなければ受けられない特例なのです。

　そして次の場合に、「猶予」されていた相続税が「免除」となります。
（１）農業相続人が死亡した場合
（２）申告期限後２０年間農業を継続した場合
（３）農地の全部を農業後継者に一括生前贈与し、その贈与税について納税猶予の特例を受ける場合
　（２）の２０年継続は、三大都市圏の特定市（東京圏、名古屋圏、大阪圏）では使用できません。

　このように、農地の相続税は猶予する代わりに、土地の処分がほとんどできない状態が半永久的に続いてしまいます。
　農業を続けない場合には、多額の相続税の負担又は物納により農地の一部を手放さなくてはなりません。

　これを回避するためには、農地を宅地に転用し、共同住宅（賃貸住宅）を建築する方法があります。
　この方法であれば、相続税の負担を軽くしながら、宅地への転用が可能となります。

投稿者: 日時: 2006年09月26日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月25日

孫などを養子縁組して相続税を節税

　昔からの有名な相続税の節税方法に養子縁組で法定相続人を増やして相続税を節税する方法があります。
　現在では、法定相続人に加算できる養子の数は、実子がいる場合には、１人、実子がいない場合には２人に制限された上、代襲相続人でない孫は２割加算の対象となりました。
　それでも節税効果の高さには変わりありません。
　最近、ビートたけしが孫と養子縁組したというニュースが流れましたが、節税対策とみて間違いないでしょう。

　法定相続人が増えると
（１）相続税の総額が少なくなる。
（２）保険金、退職金の非課税限度額が大きくなる
（３）基礎控除が増える
　などのメリットがありますが、特に節税効果が大きい（１）の相続税の総額が少なくなることについて検証してみます。
　デメリットとしては戸籍が変わるのが気になる人は気になるということが挙げられます。
　戸籍を変更するのが気になるようでしたら、不動産所有法人の設立等、その他の節税方法を考慮していくことになります。

　例えば、夫が死亡し、相続人は妻と子供が１人である時に、孫を養子とした場合と孫を養子としない場合での相続税の差額を検証してみます。
　課税される遺産総額は１２億円であるものとし、妻は配偶者の税額軽減を適用します。
　すると６７６０万円、相続税が減少したことがわかります。

投稿者: 日時: 2006年09月25日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月22日

土地所有者と建物所有者が異なる場合（個人間）

　相続等により土地の所有者と建物の所有者が異なる場合があります。
　この場合には、各種の特殊な取扱いや不利益があるので、課税関係をよく確認することが重要です。

　まずは、個人間で土地所有者と建物所有者が異なる場合を検証します。
　個人と法人で土地所有者と建物所有者が異なる場合は次回、ご紹介します。

　個人間で土地の所有者と建物の所有者が異なる場合には、土地の所有者Ａさんが建物の所有者Ｂさんに無償で土地を使用させていることとなります。

　建物が賃貸物件である場合には、家賃収入はすべてＢさんに帰属し、Ａさんの収入とはなりません。
　これでは所得の分散による節税ができません。
　このような場合には、土地の持分と建物の持分を交換する方法や、不動産所有法人を設立して節税する方法が有効です。

　次に建物が自宅である場合には、売却時に居住用財産を譲渡した場合の３０００万円の特別控除を２人で受けることができません。
　土地の所有者と建物の所有者が生計を一にする親族である場合には、２人合計で３０００万円までは受けられますが、共有名義にしておけば、２人とも３０００万円の控除が受けられるので差は最大、６００万円になります。

　（例）　居住用の自宅、自宅の敷地を売却し、６０００万円の利益がある場合（軽減税率不適用）
　　（１）　土地の所有者が夫で建物の所有者が妻である場合
　　　（６０００万円　－　３０００万円）　×　２０％　＝　６００万円
　　（２）　土地、建物ともに夫婦1/2づつの共有名義である場合
　　　（６０００万円　－　３０００万円　×２　）　×　２０％　＝　０

投稿者: 日時: 2006年09月22日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月13日

相続による共有持分を解消する（売買又は贈与によって精算する）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、売買又は贈与によって精算する方法を紹介します。

　なお、固定資産の交換を活用する方法、不動産所有会社を設立する方法も紹介しています。
　「節税」という面だけで考えれば、当事務所は不動産所有会社を設立する方法をお勧めします。

　まず、贈与によって精算する方法ですが、これは贈与税が多額になりますのであまりお勧めできません。
　贈与を受ける側が極端に資金が不足している場合のみ、使用すべき方法だと考えています。

　売買により精算する方法ですが、不動産の個人間売買は時価の1/2未満で行ってはいけません。このため、まずは時価を把握することが重要です。

　建物であれば、帳簿価額を時価としても差し支えないので、売却者側に譲渡益は発生せず、所得税及び住民税の負担は生じません。

　問題は土地です。
　土地の場合には、取得費（買ったときの値段）が不明である場合が多く、売却代金の１９％が所得税及び住民税で徴収されてしまいます。
　これを回避するためには、建物は売買により、土地は固定資産の交換を活用する、不動産所有会社を設立する、土地を建物の所有者に賃貸するなどの方法で対応することが必要です。

　共有不動産の精算をお考えの方はお気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月13日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月12日

相続による共有持分を解消する（不動産所有会社を設立する）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、不動産所有会社を設立する方法を紹介します。

　なお、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。

　不動産所有会社を設立する方法は、所得の分散による節税ができること、法人には「相続」が発生しないことから「節税」という見地からは最も優れている方法です。
　法人の持分である「株式」を次世代に贈与していくことにより節税をしながら財産を子、孫へ移転させることが容易に可能になります。
　さらには、賃貸物件を取得した場合の消費税の還付も受けることができます。

　短所としては、相続人間で仲が悪い場合には、法人の運営をめぐって対立する可能性があることです。
このような場合には、固定資産の交換を活用する方法、売買、贈与による方法をご利用下さい。

　不動産所有会社を設立しようとする場合には、お気軽にお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

相続による共有持分を解消する（固定資産の交換を活用）

　相続において先代の所有する不動産を複数の子が共有で所有することが以前はよく行われました。
　「子」の世代でも毎年の所得税の確定申告は煩雑となるのに、「孫」の世代まで世代交代が続くと、持分が複雑となり権利関係がわかりにくくなってしまいます。
　これを回避するために共有持分を解消する方法の１つとして、固定資産の交換を活用する方法を紹介します。

　なお、不動産所有会社を設立する方法、売買、贈与による方法も紹介しています。
　固定資産の交換の適用が受けられない場合には、こちらをご利用下さい。
　「節税」という観点からは、不動産所有会社を設立する方法が最も優れています。
　
　固定資産の交換は条件を満たすのであれば、所得税及び住民税がかからないのが長所です。

　適用要件としては、
（１）両者が１年以上有していた固定資産であること
　これは、相続取得不動産であれば先代が所有していた期間も含まれますので問題はありません。
（２）交換のために取得したものでないこと
　これも相続取得であればほとんどの場合、問題となりません。
（３）同一種類の資産であって同一の用途に供すること
　つまり賃貸住宅は賃貸住宅との交換しか認めないということです。
　賃貸住宅と自宅の交換は認められません。
（４）両資産の価額の差額が多いものの20/100を超えないこと
　あまりにも価値が違う資産の交換は認められません。
　価額が不明な場合にはお問い合わせください。

　例えば、ほぼ同等価値の賃貸不動産ＡとＢを２人で1/2づつ共有で所有している場合には、賃貸不動産Ａの持分1/2とＢの持分1/2を交換することによって、それぞれ賃貸不動産ＡとＢを１人で所有することができます。

　賃貸不動産を１人で所有すると、確定申告が簡単であったり、自分の意思で不動産を処分することも可能になります。
　次世代のことを考えても不動産の共有持分は早期に解消することをお勧めします。

投稿者: 日時: 2006年09月12日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月11日

事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用

　事業承継、個人事業の節税にも法人の設立を活用します。

　個人事業を節税する場合にも、所得の分散による節税が可能となり、大幅に節税をすることができます。

　また、事業を承継する場合にも、先代の資産を法人に所有させることにより、円滑かつ節税をしながら事業を承継させることができます。

　個人事業の法人成りや、家族への給与の支給による節税をお考えの方はお気軽にご連絡下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月11日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月04日

親から住宅取得資金の援助を受ける場合

　親から住宅取得資金の援助を受ける場合には、援助してもらった金額分の贈与を受けたものとして贈与税が課税されてしまいます。

　これを回避する手段の一つとして、相続時精算課税制度を適用することが考えられます。
　相続時精算課税制度であれば、２５００万円に住宅取得資金の特例１０００万円を加算した３５００万円までは、無税で親に資金援助を受けることができます。

　ただし、相続時精算課税制度は、親の遺産総額が基礎控除を超える場合には、相続時に精算されてしまいますので、実質的には節税になりません。

　現段階での親の遺産総額を把握した上で、相続時精算課税制度を適用するべきかどうか、考慮する必要があります。

　相続時精算課税制度を利用しない場合には、親と自分の共有持分として住宅を取得し、時期をみて持分の贈与を受けるようにしましょう。
　現金よりも建物、土地の方が贈与税の課税対象となる評価額が下がりますので、その分、節税をすることが可能です。

　遺産総額を算出する場合や、相続時精算課税の申告をお考えの方は、こちらよりお問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月04日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月03日

相続税の申告義務

　相続税を申告するのは、相続発生件数のおよそ５％と言われています。
　これは、相続財産が基礎控除以下である
　→　確定申告義務なし
（２）相続財産の評価額の合計額が基礎控除以下となる
　→　確定申告義務あり　ただし、納税額なし
（３）相続財産の合計額が特例を受けても基礎控除を超えるが、各種税額控除により納税額はない
　→　確定申告義務あり　ただし、納税額なし
（４）相続税が発生する。
　→　申告義務あり

　となります。相続財産の評価額がどれくらいあるかわからない方はこちらよりご相談下さい。
　相続財産や相続税の概算を算出致します。

投稿者: 日時: 2006年09月03日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年09月01日

相続時精算課税か暦年贈与か

　相続時精算課税
・メリット
　２５００万円の非課税枠（住宅取得資金の場合には３５００万円）がある。
　遺産総額が基礎控除以下である場合には、相続時に精算しても相続税がかからないので、早期に財産を移転させることができる。
・デメリット
　一度選択したら一生取り消しができない。
　遺産総額が基礎控除を超える場合には、実質的に節税効果がない。

　暦年贈与
・メリット
　１１０万円の控除を毎年、受けることができる。
　相続前３年超の贈与は、相続税の対象とならない。
　いつでも相続時精算課税に切り替えることができる。
・デメリット
　贈与財産の価額が大きい場合には、贈与税率が高い。
　遺産総額が　遺産総額が基礎控除以下である場合には、一度に財産を移転させられないので不便である。

　つまりは、親の遺産総額が基礎控除を超えるかどうかによって、相続時精算課税を適用するか、暦年贈与によるかを選択すれば、効果的な節税をすることができます。

　遺産総額がわからない方はお気軽にご連絡下さい。現時点での遺産総額を計算致します。

投稿者: 日時: 2006年09月01日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月28日

相続時精算課税の適用要件

　　相続時精算課税は、昨日紹介したとおり、相続財産が基礎控除以下である場合には、無税又は低い税率により財産の贈与を受けることができるのですが、厳しい要件がありますので注意して下さい。

　確定申告料金はこちら

（１）贈与者が６５歳以上であること
（２）受贈者が２０歳以上であること
（３）受贈者が推定相続人であること
（４）届出書を提出すること

　このうち、推定相続人とは、贈与者が死亡した場合には、相続人となる者のことをいいます。
　通常は、配偶者と子です。子が先に死亡している場合には、孫（死亡した子の子）が推定相続人となります。

　相続が発生しても遺産総額が基礎控除以下であることが全体の９５％といわれています。遺産総額が基礎控除以下である場合には、積極的に相続時精算課税制度を適用して、早めに財産を分割した方が遺産分割等も円滑に行えるでしょう。

投稿者: 日時: 2006年08月28日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)

2006年08月27日

相続時精算課税

　相続時精算課税とは、推定相続人が財産を相続前に取得する場合に適用できる方法で、使い方によっては相続前に財産を次世代に効果的に移転させることができます。

　適用要件はこちら

　確定申告料金はこちら

　まず、相続時精算課税による贈与税の計算方法ですが、２５００万円までは非課税枠があります。
　２５００万円を超える部分については、一律２０％の贈与税が課されます。

　しかし、相続時精算課税制度は、その名の通り、相続が発生した場合には、「贈与がなかったものとして」相続税を計算しなければなりません。

　ですから、相続財産が多額にある方は、別項の生前贈与による節税を行って下さい。相続時精算課税では、節税効果が期待できません。

　相続時精算課税が効果を発揮するのは、相続財産が、基礎控除を下回る場合です。
　これならば、相続時に精算したとしても、相続税が発生しないので、相続前に効果的に財産を次世代に移転させることができますね。

　相続時精算課税は、一度選択すると取り消すことができません。
　遺産総額を正確に把握した上で、最も有利になる方法で財産を受け継ぎましょう。

投稿者: 日時: 2006年08月27日 09:00 | パーマリンク | コメント (0) | トラックバック (0)