消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

2011年08月03日

①住居②テナント③介護付住宅④併用　物件の用途について

賃貸不動産を建築する場合、その用途それぞれに短所・長所があります。
それぞれの特徴を考慮して建築計画をチェックする必要があります。

①　住居専用（ローリスク・ローリターン）

長所：空室になった際に次の入居者を決めやすい。売却が容易。
短所：1部屋ごとの退去リスクが高く、修繕や募集の手間が多い。一般的に高利回りは望みにくい。

②　テナント専用（ハイリスク・ハイリターン）

長所：利回りが高く、保証金（敷金）が多く取れる。
短所：空室になった際に次の入居者が決めにくい。

③　介護付住宅・病院など

長所：安定経営の企業が入れば長期安定した収入が望める。
短所：万一の経営破たんの際につぶしが効かない。売却が難しい。

④　①～③の併用（自宅との併用を含む）

長所：それぞれの長所を生かすことができる（１階はテナントで高利回りを、２階以上は住居で安定をなど）
短所：それぞれの短所がついて回る（テナントが空けば埋めにくい。売却が難しいなど）１階にペットショップなどの匂いのキツイテナントが入ると２階以上の住居の入居率に影響することがある。

～ご料金～
簡易相談：無料
建築業者等との打ち合わせ同席：1日21,000円
建築計画や税金対策の改善：改善額の15.75％（完全成功報酬制）

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①借入②現金③建設協力金④等価交換　資金調達方式

賃貸不動産の建築に際し、資金調達方式にも様々な形があります。
それぞれの長所・短所を踏まえて検討する必要があります。

①　借入

一般的なものは銀行借入です。
手元現金が必要ない一方、金利がかかります。

地主さんは長期安定を望む傾向にありますので、金融機関は多くの場合長期固定金利を提示します。
これが曲者で、節税目的の名義変更・繰上げ返済・安い金利への借換え等の場合に違約金が発生します。
相当いい金利でなければ長期固定金利は避けたいところです。
長期の安心を得る代わりに、改善の機会を失います。

②　現金

あまり一般的ではありませんが、全て現金で建築される方もおります。
金利がかからない一方、手元現金を支出してしまいます。
将来の相続税は原則として現金で払いますから、その分は残しておきたいところです。

③　建設協力金

テナントや介護付き住宅の場合に、借主から建設協力金を受け取るケースもあります。
長所として、金利がかからない・借主をある程度縛ることができます。
短所として、短期間に家賃収入から返済するので当初の利回りが悪化する傾向にあります。

④　等価交換方式

地主さんが土地の一部を出資し、代わりに建物の一部を取得する等価交換方式があります。
地主さんが高齢で借入ができない場合や相続人の権利関係がハッキリしない場合に利用されます。

借入がないので金利がかからない一方で土地・建物ともに他者との共有になってしまいます。
「等価交換」と言いながらも地主さんに不利な計算になることが多い点も問題です。

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建築名義を工夫する

賃貸不動産を建築する場合、どの名義で建築するかで税金が大きく変わってきます。
多くの場合、建築業者に勧められるままに第１世代の個人名義で建築してしまうのですが、ここは工夫をしなければなりません。

①　第１世代の個人名義（親）

長所：相続税の節税効果が高い。（ただし、すぐに死亡することが条件）
短所：毎年の所得税等の負担が高い。予想に反して長生きした場合、相続税の節税効果が薄くなっていき、逆効果となる場合もある。

②　第２世代の個人名義（子）

長所：融資が受けやすい。家賃収入が相続財産として蓄積されない。
短所：相続税の節税効果が薄い。

③　法人（会社）を設立する

長所：株主を工夫すれば相続税の節税効果が最も高い。毎年の所得税等も軽減できる。
短所：完成から3年以内に死亡した場合、相続税の節税効果が薄くなってしまう。

上記の点から、当事務所では③をお勧めしています。
3年以内の死亡が予想される場合には①にするケースもあります。

いずれにしても、建築名義の工夫は最重要で税金が何千万、時には億単位で変わる場合もあります。
お早めにご相談下さい。

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長生きすると逆効果？

相続税対策に賃貸不動産を建築して5年以上経過した方は、相続税の見直しをしましょう。

というのも、建築業者が提案した相続税節税効果は、「新築日に死亡した場合」を想定しています。
新築から時間が経過するにつれ、相続税節税効果は減少し、場合によっては逆に相続税が増加している場合もあります。

また、以前は賃貸併用住宅で一部を自宅にすることで大幅な相続税節税が可能でした。
これは平成２２年税制改正で改正されています。
平成２１年以前に賃貸併用住宅を新築した方も見直しをした方がよいでしょう。

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誰が相続するのか

遺産分割はデリケートな問題です。
家族間で話題に出すのも憚られる場合もあります。

しかし、できれば第１世代が元気なうちに遺産分割については話し合いをしておくことが重要です。

というのもまるでドラマを見ているように「仲の良かった兄弟が・・・」というケースは珍しいものではありません。
兄弟の仲が良くても、それぞれの配偶者が口を出すケースもあります。

期限内に分割することによる税制優遇もありますし、弁護士費用も安くはありません。
「仲良く分割すること」が最も財産が残る遺産分割方法であることは頭の片隅に置いておいて下さい。

完全に平等に遺産分割しようとすると、どうしても共有という話が出てきます。
例えば不動産ABCDがあり、相続人が４人である場合、不動産ABCDを1/4づつ相続することが平等です。
しかしこれをやってしまうと、売却の際には全員の印鑑が必要になったり、相続人のさらに子世代まで相続した場合に権利関係が複雑になり大変なことになってしまいます。

できればABCDを個別に相続し、価値の違いは現金で調整したり誰かが我慢をする・・・というような遺産分割が望ましいです。

繰り返しになりますが、第１世代が元気なうちに話し合いや遺言などである程度の流れを決めておくことが重要です。

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相続後には見直しを

無事、相続・遺産分割が終わりましたら、節税方法を見直しましょう。

というのも、第１世代の建築・賃貸計画は「相続税を減らすこと」を主目的として計画された場合がほとんどであるためです。
相続税を減らすという目的を達成した後は、第２世代で毎年の所得税等の節税を図ったり、次の相続の対策をしなければなりません。
それには、今の計画のままでは合わないのです。

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2011年08月02日

建築計画前～はじめに～

不動産投資と言えば、昔は地主さんが主たるプレイヤーでした。

所有している土地に借入で賃貸不動産を建築し、家賃収入と相続税節税効果を得ることが目的です。
この２つの目的のうち、相続税節税効果を得ることが主たる目的であり家賃収入はオマケ扱いでした。

その結果、多大な借金を抱えて毎年の現金手残りは少ない方が多く見受けられます。
「それでも相続税が節税になるから・・・」と言うのですが、相続税の節税効果は新築後すぐに死亡した場合を基準として計算しています。

長生きするのは喜ばしいことですが、相続税に関して言えば長生きをすることで相続税の節税効果は次第に減少し、逆に増税になることさえあります。

厳しいことを言うようですが、これらは全て地主さんの無知が原因です。
私は開業以来、苦しんでいる地主さん、地主さんの２代目を多く見てきました。
「どこで間違ったか？」と聞かれれば間違いなく「建築計画です。」と答えます。

未だに相続対策と称して無計画に賃貸不動産が多く建築されています。
財産があるのに将来苦しむことの無いよう、相続後まで見据えた建築計画のお手伝いをしたいと考えています。

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建築するしかないのか？

地主さんの賃貸不動産建築に当たって、まず考えて頂きたいのが「建築するしか選択肢はないのか？」という点です。

確かに賃貸不動産を建築すれば家賃収入が入り、相続税は節税できます。
しかし、収入を得る手段は他にもありますし、相続税を節税する手段もたくさんあります。

例えば、遊休地を売却して他の賃貸不動産を購入することも考えられます。
生命保険を利用したり、法人設立を利用する方法もあります。

「遊休地を売却してはどうですか？」と提案すると「先祖代々の土地なので売却する気はない」と回答する地主さんも見受けられます。
考え方は人それぞれですが、不動産賃貸に向かない土地で賃貸不動産を建築するのはとてもおススメできません。
それは例え家賃保証が付いていてもです。

「建築しなかった方が良かった・・・」と言われた地主さんは下記のようなケースです。（実例）

（賃貸利回りが低すぎて、資産価値が減少したケース）

Aさんは建築業者から家賃収入と相続税節税の提案を受け、時価1億円の土地に2億円の賃貸不動産を建築しました。
利回りは建物価格に対して7％、年1,400万円です。
建築費用2億円は全て借入で賄い、35年返済、金利2.5％。（年返済額860万円）
諸経費として年200万円、課税所得は1,800万円を超え、税率は55％。
便宜上、減価償却費と借入の元金返済は同等とする。

・　毎年のキャッシュフロー（現金手残り）

税金を差し引くと年間153万円しか手元に残りません。
建物価格2億円から計算しても利回りは0.765％、土地価格も含めた3億円から計算すると利回りは0.51％となってしまいます。
これではいくら相続税が安くなっても投資として成り立ちません。
また相続税が安くなっても、相続後に相続人が困ります。

将来、家賃相場が下落したり、修繕費用がかかってくることを考えるととても良い計画とは言えません。

5年後Aさんが死亡し、相続人はこの賃貸不動産を不必要と判断。（利回りが低いため）
不動産業者に売却査定を依頼しました。
時価1億円の土地に2億円で建築した賃貸不動産。
築5年とはいえ、2億5,000万円以上の売却価格を希望していました。

さて不動産業者の査定額は・・・なんと1億7,500万円でした。
根拠は表面利回り8％として収益還元法により評価したとのこと。
売却して、借入を返済したらオシマイです。
はじめにあったはずの土地さえ残りません。
賃貸不動産を建築したために、土地を失う結果となりました。
代わりに手にしたのは170万円×5年＝850万円の現金と相続税節税効果1,850万円です。（相続税率が最高の50％でした。）

どうですか？
それでも建築するしか道はありませんか？

上記のようなケースでは、
①　建築計画を見直し、収支を改善して建築する
②　いっそ土地を売却してしまい、他の賃貸不動産を購入するなどほかの相続税対策を考える
などの改善が必要でした。

①については、相見積りを取る・優良業者に発注するなど改善が可能です。
テレビCMなどを多く打っている大企業ほど、価格が高い→利回りが低い傾向にあります。
土地をお持ちであれば表面利回り10%以上は十分に可能です。
税金についても、法人化により半分以下に減少させることができます。
では上記例で表面利回り10％、税率を20%（税率はもっと下げることも可能です。）で再計算すると下記のようになります。

手残り現金は150万円程→750万円程と5倍にアップしました。
毎年、これだけの差が出ますから10年、20年と考えれば差は明らかです。

不動産投資や相続対策で最も重要なことは事前計画です。
お早めにご相談下さい。

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