志賀税理士事務所
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2006年09月19日

不動産賃貸の消費税は簡易課税が有利

 不動産賃貸業の消費税には簡易課税制度の方が納税額が少なくて済むことがほとんどです。

 これは不動産賃貸業に係る経費の大部分が消費税がかかっていない経費であるためです。
 不動産賃貸業は簡易課税制度では第5種に分類されるので、預った消費税の50%を控除することができます。

 (1)消費税がかかっていない経費(不動産賃貸編)
  ・固定資産税、都市計画税
  ・事業税
  ・減価償却費
  ・支払利息
  ・給料、賞与

 (2)消費税がかかっている経費(不動産賃貸編)
  ・不動産業者への手数料
  ・修繕費
  ・消耗品費
  ・事務用品費

 (例)消費税が課税される収入が1,575万円(消費税75万円)、消費税がかかっていない経費が600万円、消費税がかかっている経費が210万円(消費税10万円)の場合には、簡易課税を選択した方が275,000円、消費税が節税できることがわかります。

区   分
実額課税の場合
簡易課税の場合
預った消費税
750,000円 
750,000円 
支払った消費税
100,000円 
750,000×50%=375,000円 
納付する消費税
650,000円 
375,000円 

投稿者: 日時: 2006年09月19日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年09月02日

課税期間の短縮

 消費税では、課税期間の短縮が認められています。
 他の所得税や法人税では、1年間又は1事業年度で税金を計算しなければならないのに対し、消費税の課税期間の短縮を利用すれば、1年間又は1事業年度のうち、複数回に渡って申告することができます。

 課税期間の特例には、1ヶ月のものと3ヶ月のものがあります。
 1ヶ月の課税期間であれば、1年間又は1事業年度に12回の申告が必要になります。3ヶ月の課税期間であれば4回です。

 この特例は「輸出事業者等、恒常的に消費税の還付を受ける事業者の資金繰りに配慮して」設けられたものですが、利用方法によっては、節税法として利用できます。

 例えば、簡易課税を選択しているが、どうしても実額課税にできるだけ早く戻りたい場合などは、課税期間を短縮してしまうことによって、早期に実額課税に戻ることができます。この逆も可能です。
 課税事業者の選択も同様です。

 つまり、新築住宅等を取得したが、消費税の還付の制度を知らずに免税事業者又は簡易課税であった場合でも早めに手続きをすれば還付が可能になるのです。

 また、土地を売却し、一時的に課税売上高が著しく減少した場合でも、課税期間を短縮してしまえば、税額控除が少なくなる影響を小さく収めることができます。(この場合には、課税売上割合に準ずる割合の適用も考えられますが)

 賃貸不動産、住宅、アパート等を取得して、もう、課税事業者になるのが間に合わないと思っている方はこちらからご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年09月02日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月23日

資産(固定資産、有価証券、不動産)の売却損益の取り扱い

 消費税の計算方式で、資産(固定資産、有価証券、不動産)の売却損益の取り扱いについてご質問がありましたので紹介します。

 資産の売却損益は消費税の計算方式では対象外です。
 非課税でもなく対象外ですから、課税売上割合などにも全く影響せず、完全になかったものとして計算します。

 逆に資産の売却代金が課税の対象となります。
 固定資産であれば、土地や借地権等の売却代金は非課税売上に、その他の固定資産の売却代金は課税売上として課税されます。不動産も同様です。
 有価証券のみ取り扱いが特殊で売却額の5%を非課税売上に計上します。これは有価証券の売買を繰り返す企業の課税売上割合が実態より著しく低下するのを防いでくれます。

 何か疑問点があれば、お気軽にご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月23日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月16日

国外の土地の譲渡に要した仲介手数料

 国外の土地の譲渡に要した仲介手数料の取り扱いについてご紹介します。

 消費税の課税仕入として処理するためには、その仲介手数料が国内の事業者に支払ったものである必要があります。
 国外の土地の譲渡に要した仲介手数料でも国外の事業者に対して支払った仲介手数料であれば、日本の消費税が課されていないので、当然に税額控除をすることができませんので注意してください。
 国内の事業者に支払ったものであれば税額控除をすることができます。
 なお、個別対応方式により計算する場合には、課税資産の譲渡等にのみ要する課税仕入として処理することができます。これは国外における資産の譲渡等には非課税取引の規定が適用されないので課税取引と解されるためです。イマイチ理解しがたい内容ですが、納税者にとって有利な内容ですので課税資産の譲渡等にのみ要する課税仕入れとして全額控除してしまいましょう。

投稿者: 日時: 2006年08月16日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


仲介料、保険代理店の事業区分

 消費税の計算方式に簡易課税制度を適用する場合における事業区分でご質問のあったものについてご紹介します。

 まず、仲介料、仲介手数料の事業区分ですが、これは第5種となります。
 これはサービス業と同じ役務提供の対価と考えられていることによります。

 次に保険代理店収入ですが、これは第4種となります。
 一見、仲介料と同じく第5種と思われますが、なぜか保険代理店収入は個別に第4種に指定されています。

投稿者: 日時: 2006年08月16日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月11日

消費税の課非判定 非課税取引

 前日の課税の対象となる取引のうち、非課税となる取引が限定列挙されています。
 これらに該当する取引は消費税が非課税とされています。

 (1) 土地(借地権等を含む)の譲渡及び貸付
   建築資材置場などの1ヶ月未満の臨時貸付や、ゴルフ場等の設備付の土地の貸付を除く
   土地等は「消費」という性質になじみません。

 (2) 有価証券、支払手段の譲渡
   株式等の譲渡は「消費」という性質になじみません。

 (3) 利子、利息、保険料、保証料、信託報酬
   こちらも「消費」という性質になじみません。

 (4) 郵便切手類、印紙、証紙、物品切手
   支払手段と同様のものと考えられます。
   ただし、金券ショップ等における2次的な売買は課税の対象となります。

 (5) 各種行政手数料

 (6) 国際郵便為替等、外国為替業務等
   国際法上、消費税を課さないこととされています。

 (7) 社会保険医療等、社会福祉事業等
   社会政策上、非課税とされています。

 (8) 埋葬、火葬、助産料
   国民感情を配慮して非課税とされています。

 (9) 身体障害者用物品、教科用図書、学校の入学金、授業料、施設設備費等
   社会政策上、非課税とされています。

 (10) 住宅の貸付
   社会政策上、非課税とされています。
   礼金、更新料、共益費も同様に非課税となります。
   旅館業などの施設の貸付は除かれます。   

投稿者: 日時: 2006年08月11日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月10日

消費税の課非判定 課税の対象

 消費税の課税の対象とは、次の4要件を満たす取引です。

 (1) 事業者が行う取引であること
      例えば、個人が古本屋に本を売却した場合などは事業とはいえません。

 (2) 事業として行う取引であること
      八百屋であっても、事業と無関係な趣味所有の骨董の売却などは事業として行う取引とはいえません。
      なお、法人が行う取引はすべて事業として行う取引とされます。

 (3) 日本国内における取引であること
      国外における取引は対象となりません。

 (4) 資産の譲渡又は貸付もしくは役務の提供であること
      対価性のある「消費」に対する課税なので、資産の譲渡又は貸付もしくは役務提供の対価が課税の対象となります。
      例えば、贈与や配当金の受け取りなどは、対価性がないため、課税の対象とはなりません。

 この4要件を満たす取引が消費税の課税の対象となり、さらに一部の取引が非課税や免税となります。

投稿者: 日時: 2006年08月10日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月09日

消費税の課非判定 不動産賃貸業編

 消費税の課非判定は、納税義務の有無や簡易課税の適用の有無、税額の計算に重要です。
 不動産賃貸業の場合の収入の課非判定は概ね下記の通りです。

 消費税が課税される収入
  (1) 店舗の家賃、共益費、礼金、更新料、保証金の償却額
  (2) 事務所の家賃、共益費、礼金、更新料、保証金の償却額
  (3) 駐車場使用料
  (4) 車庫証明料
  (5) 建物等の固定資産の売却額(土地、借地権を除く)

 消費税が課税されない収入
  (1) 住居の家賃、共益費、礼金、更新料、敷金の償却額(ただし、敷金の償却が役務の提供に係るものを除く)
  (2) 地代収入
  (3) 土地、借地権の売却額

 この中に含まれないものや、不明なものはコメントされるか、お問い合わせ下さい。

投稿者: 日時: 2006年08月09日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年08月01日

簡易課税方式 事業区分 第4種~第5種

 消費税の簡易課税方式の事業区分のうち、第4種及び第5種についてご紹介します。

 第4種・・・その他の事業
  第4種事業は、第1~3及び第5種のいずれにも該当しない事業を指します。
  具体的には、棚卸資産でない事業用固定資産の売却や、飲食店業、保険代理店業が第4種に該当します。ただし、飲食店業には、宅配ピザ屋など店内飲食設備を持たない場合には第3種の製造業に該当することとなります。

 第5種・・・サービス業
  サービス業や役務提供などは第5種に該当します。また、不動産等の資産の貸付業務も第5種に該当します。一般的に不動産賃貸業は消費税の対象とならない経費がほとんどですので、簡易課税制度を選択したほうが、納税額は少なくなります。

投稿者: 日時: 2006年08月01日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月31日

簡易課税方式 事業区分 第1種~第3種

 簡易課税方式を適用した場合の事業区分についてご紹介します。

 第1種事業(卸売業)
  卸売業とは、他から購入した商品をその性質及び形状を変更しないで他の事業者に対して販売する事業をいいます。
  ポイントの1つは、「他の事業者に対して」販売することです。
  消費者に対して販売した場合には、第2種の小売業に該当することとなります。
  もう1つは、「性質及び形状を変更しないで」販売することです。
  例えば、食肉を仕入れてコロッケにして販売するような行為は第3種の製造業に該当することとなります。シールを貼るだけ、詰め合わせるだけの「軽微な加工」であれば、製造業とはされません。

 第2種事業(小売業)
  小売業とは、第1種事業と同様ですが、販売の相手先が消費者である事業をいいます。つまり、業者専門で一般の消費者に販売しない事業は第1種で、通常の小売店舗は第2種ということになります。
  ちなみに、事業区分が区分できない場合には、納税者にとって不利となる区分としなければならないこととされています。従って、卸売業と小売業を両方営んでいるのに、販売先を区分していない場合や、自動販売機売上等、購入者が特定できない場合には、第2種に該当するものとして計算しなければなりません。

 第3種事業(製造業)
  第3種には製造業が該当します。製造業には土木建築や、食肉を仕入れ、コロッケ等の惣菜にして販売する事業も含まれます。ただし、建築資材の大部分の提供を受けて行う建築は、実質的に製造業に該当しないものとされますので、第3種に該当しません。
  なお、農業や天然水をビン詰にして販売する事業も製造業に含まれます。

 第4種及び第5種はこちらで、ご紹介します。

 

投稿者: 日時: 2006年07月31日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月30日

消費税の計算方法 簡易課税 概要

 消費税の計算方法には、原則課税(実額課税)と簡易課税の2種類があります。
 簡易課税は次の2つの要件を満たしている場合のみ適用することができます。
 (1) 基準期間の課税売上高が5,000万円以下であること
 (2) 適用しようとする課税期間の初日の前日(平成19年4月1日~平成20年3月31日までの課税期間の場合には、平成19年3月31日まで)に簡易課税制度選択届出書を提出していること

 計算方法は、支払った消費税に関りなく、預った消費税に一定の率を乗じた金額を預った消費税から控除することとなります。一定の率は業種により5区分に分類されます。詳細な分類はまたの機会にご紹介します。
 第1種事業(卸売業)・・・90%
 第2種事業(小売業)・・・80%
 第3種事業(製造業)・・・70%

 第4種事業(その他)・・・60%
 第5種事業(サービス業)・・・50%

 
 (例) 売上1,050万円(消費税50万円)の製造業の事業者の場合
   50万円(預った消費税) - 35万円(50万円×70%) = 15万円(納付する消費税)

 複数の事業収入がある場合などは計算が多少複雑になりますが、このような計算になります。消費税のかからない経費(人件費、租税公課、減価償却費等)が多い方は簡易課税で計算したほうが圧倒的に消費税が少なくなることがほとんどです。
 決算期や年の中途でも部分的に計算方法を変更することは可能ですので、変更をご希望の方はご相談下さい。

投稿者: 日時: 2006年07月30日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月29日

消費税の計算方法 実額課税(原則課税)

 消費税の計算方法のうち実額課税(原則課税)についてご紹介します。
 消費税は特に届出等をしていなければ、この実額課税(原則課税)によって計算しなければなりません。

 消費税は国、地方の考え方からすれば「預り金」ですから、預った消費税から支払った消費税を差し引いて差額を納付するのが原則です。

 例えば、売上が1,050万円(消費税50万円)、経費が630万円(消費税30万円)であれば、
  50万円(預った消費税) - 30万円(支払った消費税) = 20万円(納付する消費税)

 という計算方法となります。これが実額課税(原則課税)です。

 課税売上割合が95%未満の場合などは計算方法が異なります。

 

投稿者: 日時: 2006年07月29日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月28日

原則課税と簡易課税の選択

 消費税の計算方法には、原則課税(実額課税)簡易課税の2種類の方法があります。

 原則課税は、預った消費税から支払った消費税を控除して納付する方法で、消費税の考え方に沿っています。

 簡易課税は、預った消費税から業種に応じて一定の割合を控除する方法で、いわゆる「益税」が発生する計算方法で、基準期間における課税売上高が5,000万円以下である事業者にしか認められていません。

 これら2つの計算方法は、より納税額が少なくなる方を選択できるのですが、事業を開始した日の属する課税期間や、相続、合併等があった場合を除いて、決算期前に届出をしなければなりません。

 現在、原則課税で計算している事業者が平成19年4月1日~平成20年3月31日までの課税期間において簡易課税を選択しようとする場合には、平成19年3月31日までに届出をしなければならないこととなります。

 ですから、事業の今後の見通し等をよく考慮して選択することが重要です。

 なお、決算期や年の中途において特別な事情(大規模な設備投資をしたり、不動産を取得した場合、売却した場合など)が生じたため、計算方法を変更したい場合には、お早めにご相談下さい。部分的に変更することが可能です。

投稿者: 日時: 2006年07月28日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


2006年07月27日

消費税の納税義務

 基準期間の課税売上高が1,000万円を超える場合には消費税を納める義務があります。

 まず、基準期間ですが、個人事業者の場合には単純に2年前を指します。平成19年分の納税義務は平成17年中の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかにより判定します。
 この期間に相続があった場合には判定方法が異なります。

 法人で1年決算の場合には、2期前を指します。平成18年4月1日~平成19年3月31日までの期間の納税義務は平成16年4月1日~平成17年3月31日までの期間の課税売上高が1,000万円を超えるかどうかにより判定します。
 1年決算でない場合や、2期前が1年でない場合、合併や分割があった場合などは判定方法が異なります。

 課税売上高は消費税が課税される収入のことです。

 

投稿者: 日時: 2006年07月27日 09:00 | | コメント (0) | トラックバック (0)


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