消費税還付、不動産賃貸、相続等不動産関連の志賀税理士事務所

　消費税の計算方法は、簡易課税制度を除き、受け取った消費税から支払った消費税を差し引いた残額を納税することとなります。
　差し引いて引ききれない場合には、還付を受けることができるのです。

（例）八百屋さんが売上３１，５００円（消費税は１，５００円）を売上げ、仕入は２１，０００円（消費税は１，０００円）の場合には、１，５００円－１，０００円で５００円を納付することとなります。

　　　店舗の家賃収入１０５万円（消費税は５万円）、経費は６１万円（固定資産税、減価償却費が４０万円、その他の経費が２１万円で固定資産税、減価償却費には消費税がかかっていないので消費税は１万円）の場合には、５万円－１万円で４万円を納付することとなります。

　　　消費税の計算方法で特徴的なところの１つに、固定資産の取得費用に係る消費税は、取得した時に控除できるというものがあります。減価償却による期間按分の考え方がないのです。

　　　よって上記の店舗の例で例えば４，２００万円（消費税は２００万円）の賃貸物件を取得した場合（居住用でもなんでも構いません）には、５万円－１万円－２００万円＝△１９６万円となり、１９６万円の還付が受けられることになります。

　　　消費税の計算の特徴的なところのもう１つに、課税売上割合という考えがあります。支払った消費税のうち、課税売上に対応する分しか控除できないという考えです。非課税売上が多いと還付される税金が少なくなってしまいます。
　　　
　　　上記例で、非課税売上となる住宅の家賃が２００万円あった場合には、課税売上割合は1/3になってしまいますので、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円と還付される消費税も1/3となってしまうのです。この方式を一括比例配分方式といいます。

　　　別に個別対応方式という方法があります。これは課税売上のための消費税はすべて控除し、非課税売上のための消費税は控除せず、これらに共通して要する消費税は一括比例配分方式と同様に割合で控除するものです。

　　　上記例で４２００万円の賃貸物件が店舗（課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3－２００万円＝△１９５万円強　→　賃貸物件が住宅（非課税売上用の物件）の場合には、５万円－１万円×1/3＝４万６千円強　→　賃貸物件が店舗と住宅の併用物件（共通して要する物件）の場合には、５万円－（１万円＋２００万円）×1/3＝△６２万円となります。

　　　ちょっと読みにくくなってしまいましたが、消費税をより多く還付するには、「賃貸物件の用途」と「課税売上割合」が重要です。「賃貸物件の用途」はどうすることもできないので、いかにして「課税売上割合を高めるか？」がポイントです。様々な方法によりどんな場合でもほぼ全額の還付を受けることが可能です。

　　　賃貸物件を建築中又は建築計画のある方は、お気軽にご相談下さい。